投资股票那些事
单纯从利息角度看，等额本金方式贷二十年更划算。
１.同样还款方式两种不同年限利息比较。以“100万，利率取值5.5%”为例：
(1)等额本息：20年月供6878.87元，总付利息65.09万元；30年月供5677.89元，总付利息104.4万元。20年比30年节省39.31万元利息。
(2)等额本金：20年月供8750元，总付利息55.22万元；30年月供7361.11元， 总付利息 82.72万元。20年比30年节省27.5万元利息。
2.不同还款方式两种年限利息比较，由上面的计算结果可知：
(1)同样20年，等额本金比等额本息省9.87万元利息；同样30年，等额本金比等额本息省21.68万元利息。
(2)等额本息20年比等额本金30年省17.63万元利息；等额本金20年比等额本息30年省49.18万元利息。
通过上面比较，利息从少到多排序：20年等额本金<20等额本息<30等额本金<30等额本息。如“最划算”是指“省利息”，那以等额本金方式贷20年最划算。
如投资理财≥房贷利率，等额本息方式贷三十年更划算。
例如：房贷利率为5%，如借款人投资和理财能力比较强，在投资理财收益能保障可达到5%或以上，那建议选择前期本金占比少的等额本息还贷方式，贷30年，减少还款额，利用“月收入－月供－月基本支出”后的余钱进行投资理财，“用银行的钱生钱”。
以上哪种年限划算，是从借贷人角度去选择，但借款人是否满足所选择年限的条件，还需银行审核。
银行计算实际贷款年限时，在下列两种方式中取最低值
１.按年龄计算：贷款年限＝（男性65/女姓60）－主贷人年龄（各银行对男女年龄的取值有差异，以银行为准），贷款年限最长不能超过30年，
例如：李先生作为主贷人，今年30岁，代入上面公式，贷款年限＝65-30＝35，已大于最长30年的限制，取值30。最长可贷30年。
２.按房龄计算：贷款年限＝50－房龄（各银行取值有差异，以银行为准），贷款年限最长不能超过30年（部分银行针对二手房，要求不能超过20年或15年）。
例如：李先生所购买的房屋楼龄为18年的二手房，代入上面公式，贷款年限＝50-18=32，最长可贷30年。
在贷款年限不超过剩余土地使用年限的前提下，根据“两者取最短年限”原则：李先生无论是按年龄或房龄计算，均可贷到30年。
符合贷30年的条件，为了省利息，是否可缩短为20年？并不一定。
同样以上面的李先生为例，家庭月收入1.2万元，借100万，利率5.5%，采用等额本息方式还款，20年月供6878.87元，30年月供5677.89元，李先生的月收入仅能满足30年的要求，因而李先生不能将贷款年限缩短，除非他增加首付，减少贷款额。
综上
在“既满足三十年和二十年的贷款年限、家庭收入足够月供2倍”的前提下，以等额本金还款方式贷20年最划算，但如果投资理财收益高于或等于银行房贷利息时，则选择等额本息还款方式，贷30年最划算。
我是[房微言]，专注分享实用的房地产干货和买房卖房防套路技巧，欢迎关注我。（图片源自网络，如有侵即删）房微言
由于近几年一直处在贷款行业中，所以见过太多的征信，上面有按揭贷款有按揭一年半载的，有三年五年得，有十几年的甚至有近20年的，说几个比较典型的吧，有一个客户，差不多50岁，月供就几十，贷款30年，90年代在上海买的房子，对那时候来说贷款买房还很少，是没有概念的，不管那时候几十块钱是什么购买力，但是现在来说就是一天的生活费，前段时间一个快40岁的客户，09年在昆山买的房子，月供1000多点，当时可能差不多半个月的工资，现在来说可能一个月工资的十分之一？近两年买房的客户呢？少的都是五六千，多的七八千上万的也有，可是随着工资的增多？现在的五六千十多年之后呢？
房贷20年和30年哪个更合算呢？区别在哪里呢？首先最明显的就是大家都知道的是时间长短和利息，这也是20年得优势，毕竟少付10年利息钱，而且还钱时间短！这算是20年的优势呢，30年的优势呢？那就是每年还款金额少，压力小，这样少还的一部分本金利息相对于现在市面上的资金成本低很多，可以用来投资，特别是做生意需要资金的，很合算！至于怎么选择就是看自己了！
新叶GL
我建议选30年。
我在做房贷客户经理的时候，经常会遇到客户问我这个问题，我也无一例外的推荐他们选择30年，包括我自己的房子贷款也选的是30年。这种长期限还款有很多优势，下面我就来简单列一列，它的主要优势有哪些。
一、期限灵活
选择30年的贷款，如果还款压力比较少，手里有钱了，想要提前还款，可以选择月供不变缩短期限，也可以选择月供减少，期限不变。也就是说，选择了这种期限的贷款，你还有可变的空间，规则非常灵活。
选择20年的贷款，如果哪天觉得还款压力比较大，想要把期限拉长，降低月供，那很难实现。
选30年存款期限日后可以改为20年，选20年，以后可改不成30年了。
二、还款压力小
期限越长，还款压力就越小。还款压力小可以带来很多优势。
- 不至于大幅降低自己的生活质量。
- 如果首付是借的或者想提前还款，可以趁此机会攒些钱还首付。
- 如果收入比较低，可能银行会主动要求你把期限拉长。
我建议前期可以让自己的还款压力小一些，如果觉得还款压力过小，存不住钱在进行调整，缩短期限。
三、利率倒挂
三年前全国各地的房贷利率都是基准利率或基准利率下浮5%左右。这个利率并不高。
一般的房贷利率可能还不算很低，和存款利率相比优势不大。但公积金贷款的利率仅为3.25%，相比存款利率就低的很多。如果拿着这个利率的资金放置在银行，存五年定期存款至少获得1%的收益。
换言之，你贷出来多少钱就有多少本钱来赚取这1%的收益。贷的时间越长，获得的收益期限就越长。
如果你的利率远低于定期存款利率，毫无疑问，选择期限更长的贷款更为划算。
总结：
有人说房贷期限越长，利息越多，这是肯定的。因为你占用一天资金，就要付一天利息，可我们不能只盯着利息来看。有了这部分资金，我们可以拿它创业，拿他投资来获得更多的收益。真是没有投资渠道的话，可以进行提前还款，缩短期限也都还来得及。
银行研究僧
房贷辛苦月供30年，等得头发都白了！原来你想不到的是……
我们总有个一个错误的认识：
这房子我就供30年，这很辛苦的！
事实上往往是三四年你就把它卖掉了。
其实，不管是“房贷20年”也好
“房贷30年也好”
最重要还是越长越好，房贷长可以月供低
你手头就留好两三年的月供补差
如果是你们有固定的工作的
留一年的月供补差就可以了。
你月供每个月要补差4000块
那你就一年就5万
有固定工作的，留5万在手上
没有固定工作收入的，留10万在手上
这样子就够了
难道两年地步还走不出去艰难困境吗？
就是要你呀，估计这个房子两三年就甩掉
不要老是想着“房贷30年”、“房贷20年”
30年头发都白了，有钱都没用了
徐伯谈房
首先先来用一个实例对比，来分析一下房贷20年与30年在各种情况下如何选择更为划算。
假如100万商贷，利率上浮10%即5.39%，等额本息方式还款，分别看下期限20年与30年差别：
贷款期限为20年：
即每月还款额为6816.89元，20年总利息支出为63.6万元；
贷款期限为30年：
即每月还款额为5609.07元，30年总利息支出为101.9万元；
按上述方式计算整理如下：
相同利率及贷款金额下，贷款期限越长，总利息支出越多，但月均还款额越低；
通过上述规律，可以看出各种情况选择如下：
1、实际贷款平均利率：
上述情况仅是按全部商贷来计算，实际贷款过程中肯定会用到公积金贷款，甚至公积金贷款占全部贷款额一般以上！（部分公司根据工龄还会提供一定金额低息或免息贷款）
因此，实际贷款平均利率会低于甚至远低于商贷利率。此时如平均贷款利率只有4%左右，那么肯定是选择贷款期限越长越好。
这样无论是将自有资金用于理财，还是另作他用都是有利的！现在借钱如此之难，去哪里能拿到100万贷款还那么低的利率！既然好不容易贷出来了肯定是期限越长越好！
但假如是全部商贷或利率上浮30%左右，那么实际贷款利率将达到6.37%！此时期限拉长将导致总利息支出太高，建议选择较短的期限！
2、是否会提前还贷：
假如贷款后会考虑提前还贷，那么建议选择贷款期限较长的方式。
因为既然考虑到会提前还贷，肯定是手中现金留的越多越好，提前还贷前每月支出越少越好。
手中留有足够现金，主动权在自己手中，等提前还贷后，即使每次只是部分提前还贷，最终仍会大幅降低总利息支出。因此如果会提前还贷，那么贷款时不妨选择期限较长的方式。
注意，大部分银行一年内提前还贷会有一定手续费，而一年后再提前还贷则无此费用。部分银行每年还有1-2次免费提前还贷机会，建议好好利用！具体每家银行各不相同，还需具体咨询！
3、收入是否稳定：
对于收入稳定的群体，贷款期限问题不大。但假如是一些销售类的职位，每月收入可能相差10倍都不止！
如是此类岗位，建议选择贷款期限较长的方式。通过拉长贷款期限，减少每月的还款额，可以降低违约风险，避免某些月份因收入不足导致无法正常还贷。
而假如某些月份收入居高不下，也可以通过部分提前还贷的方式降低总利息支出！
4、利率走势：
假如判断今后利率会下行，或者短期内利率下行，也可选择期限较长的贷款方式。
今后或短期内利率如处于下降周期，那么接下来几年甚至若干年内房贷支出也会下降，此时肯定是选择期限较长的方式更合算。
如若干年后又发生利率将上行，同样可以将这些年省下来的钱用于提前还贷，减少总利息支出！
5、贷款时不同年龄或心态：
假如贷款时年纪较轻，则今后收入大概率处于上升趋势中，但短期内可能收入不足。此时拉长还款期限，可以减少目前的还款压力，反之亦然！
心态方面有些人觉得欠债会造成心理压力较大，则可选择期限较短的方式，避免长期压抑！
不过个人觉得无论20年还是30年，等过了5年之后估计心理上都习惯了！
以上为个人观点，供参考！
不怕小猫
客观算下来，20年和30年，利息肯定是30年的更多。但是房贷，基本上是一个普通人几乎这辈子能借到的最大一笔贷款。其实不用纠结，如果房屋总价不高，贷款金额不多,对日常生活影响不大，那就20年，如果感觉贷20年的还款压力较大，那就30年。毕竟生活越来越好，压力也就集中在前10年，往前再看10年，看看2009年买房贷款的人现在生活的怎么样，也许你就明白了。
郑州规划资讯
这个问题其实是很客户在纠结的，纠结的原因是在于银行的利息，很多人觉得利息很多。
我们来细细算一下：以贷款总额50万来算，按照目前大多数银行的利率（5.88）20年总利息为35万，每月还款3547。30年总利息56.53万，每月还款2959。乍一看还是挺多利息的，其实不然。
第一：在过去十年里我国的通货膨胀率为百分之七左右，简单来说就是随着生活水平的提高、收入的上升，钱会越来越不值钱。十年前100块钱可以买满多东西，现在就吃个饭，十年后就更不值钱了。
第二：随着时间的推移，收入提高，但是每月还款是不会有大变动，每月还是那么多。但是贷30年，目前来说你可以少还点，可以用来提高生活。
第三：30年总利息看起来是那么多，其实不然。银行的利息对比现在一些网贷、支付宝等等的利息要少很多。
珠海置业顾问阮孟文
很好兴回答你的问题，如果分期20年，经济基础可以的情况下还是可以的，时间越短支付的利息越少。现在银行还款方式有等额本息还款方式还有等额本息本金还款方式。我做一个比较你可以参考一下。
第一、期限20年，贷款金额30万，等额本息还款方式，商业贷款，基准利率5.88%。
每期的本金：658.58元，利息：1470左右，每个月偿还本息：2128.58元。利息是浮动的。随着本金变动利息在变动。20年总还利息：210858.33元，累积本息：510858.33元。
第二、期限20年，贷款金额30万，等额本金
还款方式，商业贷款，基准利率5.88%。
每个月偿还利息：1470元，利息1250元，每个月供还款：2720元 本金一直到最后一期都是1250元，利息每期随着本金减少而变动。20年累积支付利息：177135.00元，累计还款本息：477135.00元，两者之间有几万元的区别。
附带一个贷款100万的图对比一下。总之一句话，20年前期还款压力大，支付利息少，30年前期还款压力小，时间越长利息越多。
左百辣子
长贷短还.理论上讲,贷的时间长,利息确实会多一些.但对于普通百姓来说,长贷,比如贷30年,月还款压力小,生活当中的花销太多了,将来如果你有能力,可以提前还款,利息会计算到还款的当日的.这就似开车要买保险一样,你希望一年都用不上,但得有.长贷利息故然多,可是谁能保证工作一直都稳定?收入不稳定,还款数少点,你心里还会有底气.
白加黑话房产
从杠杠利用率而言，肯定是30年划算虽然利息多了。但是你想象一下10年前的物价和现在的物价。更何况是20年后，30年后…
所以贷款贷款 无非是把以后的钱拿来现在用…
这是同样贷款100w商贷，基准利率。
