淨負債率首次降至70%,融信中國“頂格”分紅

净负债率首次降至70%,融信中国“顶格”分红

如果不是去年首筆跨境銀團貸款條約的限制,融信中國(以下簡稱“融信”)在年報中披露的派息標準恐怕不止每股0.6港元。這是融信上市以來的第二次派息,但相比於一年前,每股收益提升了64%。

融信的慷慨“解囊”不是沒有緣由,在經歷去年的調整後,這家閩系房企正在發生蛻變,以至於有投資者對融信的年報評價到,“這才是典型的內房業績版本:利潤大增+負債率下降+高分紅”。

過去一年,融信營收514.63億元,同比上一年增長49.75%;淨利潤58.94億元,同比增長69.78%。隨著結轉提速,其毛利潤 、淨利潤連續保持增長,2019年的毛利潤為124.75億元,較2018年同比提升54.68%,剔除併購項目影響後的毛利率達28%,淨利率11%,較上一年有所改善。

因為在全國化佈局的第一階段拿下不少高價地,融信一度被貼上激進標籤,最甚時,它的淨負債率達到1600%。也是在加槓桿的推動之下,融信的規模快速從2015年的119億元衝到2018年的1219億元。

然而,高槓杆很大程度上意味著高風險,在2018年首次邁入千億陣營後,融信董事局主席歐宗洪就定下了平穩的基調,規模快速增長不再是其第一核心訴求,它要在財務、產品、成本以及管理上找到突破口,完成內部的重塑。

“降負債”成為融信的第一要務,在2019年的業績會上,融信執行董事曾飛燕向投資者給出的目標指引是到2019年底將淨負債率降至70%-90%。而從年報披露的數據來看,融信的承諾最終兌現。

截至2019年底,融信的淨負債率為70%,較2018年同期下降35個百分點。在手現金及銀行餘額343.09億元,同比增長37.26%,現金短債比為1.83倍,較2018年同期增長0.82倍,短期償債壓力較小。曾飛燕在3月24日的業績交流會上透露,融信今年的財務目標和2019年一致,仍然是將淨負債率控制在70%-90%。

降槓桿的另一面是融信中國規模增速的放緩,2019年,其完成銷售1413億元,同比增長15.9%,遠低於過去幾年的複合增長速度。

謹慎穩健的發展戰略也讓融信過去一年在投地上保持克制。時代財經獲悉,2019年融信以招拍掛、一二級聯動等多元化渠道新獲得46個項目,平均拿地溢價為9%,平均拿地成本為6648元/平方米,其中一二線佔比92%。

融信執行董事兼總裁餘麗娟表示,一二級聯動的拿地方式正在融信獲取土儲的重要方式之一。截至2019年底,在參與的一二級聯動項目共有四個,分佈於鄭州和太原,預計總建面達976萬平方米,目前累計確權的建面為426萬平方米,待確權面積為550萬平方米。

對於今年的拿地計劃,歐宗洪稱將量力而行,會按照銷售回款的30%-50%投入於買地,“如果土地市場降溫,會多拿一點,貴會少拿一點,我們主要是看利潤和IRR,不會刻意追求多少量,特別是現在市場不確定性較大的情況下。”

截至2019年底,融信的總土儲為2696萬平方米,80%位於一二線城市,地價比為31%。餘麗娟透露,以融信現在的土儲來看,未來三年內可以保持10%-12%的增長。

事實上,從快速增長階段過渡到平穩發展後,融信也在不斷優化自己的組織架構。2019年,融信對原有的“4+1”事業部格局進行調整,四大事業部拆分為福建區域集團、廣東區域公司、滬蘇區域公司、江蘇區域公司、山東區域公司、浙江區域集團、河南區域公司、天津區域公司、山西區域公司等9個區域公司,結合此前的西南區域公司,共同組成十個區域集團和公司。

這是匹配新發展階段的需要,當戰略打法迴歸穩健後,融信需要把更多的重心放在區域產品、開發、銷售的管控之上,而二級管理架構可以加大總部對區域的管控力度。同時,精簡組織架構也不失為降低管理成本的手段,可以在一定程度上提升利潤水平。

對於今年市場的走勢,融信的判斷依然是謹慎的。歐宗洪表示,受疫情影響,今年樓市將先抑後揚,但一二線和三四線城市存在差異,“一二線今年幾乎不會有什麼影響。如果整個經濟下行,國家有可能會放鬆限貸、限購、限價,對一二線可能會是利好,但三四五線城市後期壓力會大一些,從近期土地市場也可以看出來,一二線杭州、蘇州土地拍賣很熱,而三五線土地市場相對冷清。”

融信今年的整體貨值計劃是2200億元,預計全年去化率為70%,照此計算,融信今年或將邁上1500億元的臺階。


分享到:


相關文章: