春暖花開，樓市開始復甦。
01
雖然當前疫情還未完全結束，但隨著線下售樓處的恢復開放，多地樓市都邁出了回暖的步伐。
廈門7天成交超7億；蘇州60秒賣了12億；成都再現“萬人搖號”；南京成交量已逼近去年同期；西安一片喊漲；福州23天賣出868套房；深圳公寓都8秒售罄……
一種“報復性”買房正在全國蔓延！
據CRIC數據顯示，2020年第12周全國房地產市場繼續回暖，新房成交已升至年初7成水平。
尤其是廣州，新房周成交量環比大漲142%！北京、重慶的環比漲幅均在50%以上。
天津市場也開始有了些“小陽春”味道，不少售樓處的人氣都在走高，成交情況也比之前大有好轉。
二手房的帶看量每週都在上揚，上週日貝殼日帶看量已突破4000次，超過節前週末帶看量，達到正常水平的2/3。
新增客量也明顯增多，已經連續4天超5000了，3月22日更是高達5723人。要知道，去年全年也就11月底的翹尾行情有過這麼高的數據。
以此推斷，3月底或4月初，天津樓市會回到正常水平，預計4月中下旬成交會放量。
02
這波看房潮中，有兩類需求非常明顯——落戶和學區。
貝殼第11周人氣最高的十套房源中，一半的總價都在100萬以下，總價最低的僅需57萬。
而瀏覽量最高的兩套，總價都在80萬左右，一個學區為南開新星小學，一個為河北第二實驗小學。
對於整個天津來說，新房能夠滿足這兩類需求的，有兩個板塊繞不過去，一個是生態城，一個是海教園。
生態城位於濱海新區，憑藉著教育優勢去年很火，之前的文章已經說過了。
今天重點說海教園。
海教園位於環城的津南區，素有“第七區”之說，是環城中唯一一個有學區概念、能跳脫房價梯度的板塊。
再加上，與市區的距離和地鐵等城建規劃的兌現，海教園的認可度極高。
從2016年至今，津南區（含海教園）一共賣出了40宗宅地，其中近四成都出自海教園板塊。
樓市方面，海教園也是津南區的三大支柱之一，約佔整個津南區23%的市場份額。
海教園也正是當下最先回暖的板塊之一。
比如近來刷屏朋友圈的雅居樂御賓府雅玥 ，售樓處的畫風是這樣的↓↓
據銷售介紹，每天基本上都是20組左右帶看，週末最高峰能達到80組。
03
為什麼雅居樂御賓府雅玥如此受關注？
用八個字概括就是，人無我有，人有我優。
比如海教園最大的兩張“王牌”學區和地鐵，在這兩方面，雅居樂御賓府雅玥都佔點優勢。
項目與南開小學智文路校區僅一牆之隔，是海教園距離南開小學最近的項目，出了小區門就進校門。
另外，與地鐵1號線東延線的距離，雅居樂御賓府雅玥也是海教園板塊在售新房項目中最近的。
1號線已於去年12月28日開通至東沽路，並可直接與2號線、3號線、5號線、6號線換乘。
除此之外，雅居樂御賓府雅玥還有三點優勢：
1）雅居樂御賓府雅玥是海教園在售的唯一河景房。
項目南側就是月牙河，並臨近海河故道公園。
不用騎車，不用開車，下樓即達。無論是晨起跑步，還是飯後散步，都不愁沒有去處。
喜歡垂釣的老人還可以一邊在河邊垂釣，一邊欣賞美景，一邊等孫子放學，一舉多得。
2）雖說海教園的學區光環非常強大，但生活配套方面卻是短板，需要共享鹹水沽、辛莊的。
而雅居樂御賓府雅玥的配套都是現成的。
周邊的融創中央學府、仁恆濱河灣已經入住三四年了，人氣、配套都已兌現。
比如菜市場、超市、銀行、藥店、酒店、餐飲店、理髮店、菜鳥驛站、二手房門店等，這些基礎的生活配套全都有。
可以說，雅居樂御賓府雅玥享有海教園“成熟區”的生活配套。
3）雅居樂御賓府雅玥是海教園唯一有高層的新房項目。
海教園在售項目以洋房為主，雅居樂御賓府雅玥是該板塊唯一有高層在售的項目。買房人都知道，高層的門檻是要低一些的。
04
項目小高層7#、高層8#在售，整體均價19500元/平米。
其中7號樓15層到頂，2梯4戶，主力戶型為建面約98、116平米；8號樓31層到頂，2梯4戶，主力戶型建面約105、120平米。
目前建面約98平米、105平米房源已所剩不多，主推的是建面約116平米、120平米戶型。
兩款戶型都三室兩廳兩衛設計，全明通透，三面寬朝南。整體沒有什麼硬傷，符合人們的生活習慣，實用性強。
比如建面約116平米戶型，客廳開間3米9，整體南向開間10米。
設計有轉角玄關，可實現三面收納，無形中增強了房間的儲物功能，而且很多物件放在門口，可以更方便取用。
外跨陽臺也是該戶型的一大亮點，相當於擴展了約6平米的空間，並預留有上下水，可以洗衣、晾曬，餘下的空間還可以養些花草。
此外，南向兩個臥室都帶飄窗，即使簡單佈置下，放幾個靠墊，閒來曬曬太陽、喝喝咖啡，都十分有情調，抬頭遠眺，還能欣賞到樓下的河景，好不愜意。
目前在售的8號樓建面約120平米戶型格局與建面約116平米類似，但空間更大，舒適度更高。
項目預計後期加推建面約98平米、116平米和120平米戶型，其中，建面約98平米戶型受歡迎指數極高。
該戶型為三室兩廳一衛設計，同樣是三面寬朝南，屬於宜居的“薄透”款，並帶陽臺、飄窗。
北側的房間既可以做書房，也可以做臥室。
廚房設置在入戶門一側，方便了買菜回來直接拎進廚房，避免弄髒其他功能區。
衛生間設計成了乾溼分離，保證衛生的同時，提高了居住便利性……
整體來看，佈局合理又不侷促，空間被得以充分利用。
而即將加推的建面約120平米戶型則是一個“全新款”。
三個臥室分佈在房屋的三個角落，相對獨立，互不打擾。
客廳與廚房相連，廚房設置在一角，一方面可以實現真正的南北通透，另一方面也會顯得房間更整潔，即使廚房不收拾，客人坐在客廳也不會看到。
再者，該戶型還給予了餐廳獨立的空間，2.55m*3.2m的空間，既可以放6人的長方形餐桌，也可以擺放個圓桌，更符合中國人的習慣。
此外，開間尺度也加大了，客廳開間4米，主臥開間3米7，整體南向開間10米7。
05
這兩年，降價現象比較普遍，但海教園相對來說還是比較硬核的。
比如，鐵東北路板塊，2018年高層賣21500左右，到2019年跌到了18000，現在單價已經降到了15000-16000。
精武鎮也從2018年首開時的高層20000，降到了現在的15500。
而海教園從2016年到現在，價格一直都在20000左右，一對比這就能看出海教園的價格剛性來。
畢竟有學區和地鐵在那託著呢，而學區房已是公認的抗跌硬通貨。
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