龍湖:業績高質量增長,四大航道業務齊頭並進

年報點評 | 龍湖:業績高質量增長,四大航道業務齊頭並進

前言

年报点评 | 龙湖:业绩高质量增长,四大航道业务齐头并进

3月24日,龍湖集團正式披露2019年度業績報告。報告期內,實現合同銷售額2425.0億元,同比增長20.9%,銷售面積1423.8萬平方米,同比增長15.2%。營收1510.3億元,同比增長30.4%;核心淨利潤155.5億元,同比增長21.0%。

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近年來,龍湖發展的核心關鍵詞是“穩”。在實現營收、淨利雙增長的同時,龍湖的負債和借貸成本仍處於業內合理水平,淨負債率51%,低於行業平均水平,在手現金609.5億元,現金短債比4.38,流動性充裕。總體來說,這是一家安全係數高的行業龍頭企業。

年報發佈後首個交易日,龍湖集團股價應聲而漲,截至收盤,股價報36.1港元,漲幅達到8.9%。至此,龍湖的總市值達到2161億港元,以最新匯率計算,總市值約為1978億元,超越碧桂園和恆大,在民營房企中市值領先。

2020年,受疫情影響,龍湖依然延續過往保守的穩健派作風,將銷售目標定為2600億元,增速僅為7.2%。龍湖集團首席執行官邵明曉表示,一月下旬以來,疫情對銷售和供貨有影響,但整體可控,龍湖集團有信心完成年度銷售目標,對未來仍保持審慎、警覺的態度。

銷售同比增長21%,長三角增幅最大

在行業大背景下,2019年龍湖實現銷售金額2425.0億元,銷售面積1423.8萬平方米,分別同比增長20.9%和15.2%,年度目標完成率110.2%;全年銷售回款率高達95%以上,銷售單價為17032元/平方米,較上年增長4.9%。

近年來,隨著整體盤面增大和行業增速放緩,龍湖的銷售增速雖呈現出下降趨勢,但仍然穩坐行業前十。

2020年龍湖銷售目標為2600億元,同比增長7.2%,目標銷售增速較2019年下降。從可售貨源來看,龍湖2020年可售貨源為4600億元,去化率達到63%就能完成年度目標;從推貨情況來看,主力項目共有212個,全新項目65個,老盤新一期項目120個。

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從銷售金額區域分佈來看,2019年,龍湖在長三角區域和華中區域佔比實現較大的增長,分別同比增長6.1和5.7個百分點,而環渤海區域銷售金額522.5億元,同比下降24.2%,佔比也下降12.8個百分點。

邵明曉分析表示,今年整體銷售供貨和交付可以保證,除武漢之外,其他城市應該不會受太大影響,而龍湖在武漢佈局佔比較低,供貨佔全集團大概3%-4%。疫情對供貨、復工、銷售,都產生了一定影響,但是總體可控,龍湖仍將按照既往的節奏,保持穩健、持續增長,全年2600億的銷售目標有信心完成。

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從城市的貢獻度來看,貢獻銷售的城市達到49個,較2018年增加12個,平均單城市產能約49.5億元,同比繼續下降8.7%。據統計,單城市銷售50億元以上的城市就有17個,銷售貢獻率達到79%,其中,重慶、杭州、成都是集團內部銷售的前三甲,分別是287.19億元、226.26億元、179.33億元。此外,南京、武漢、紹興、南通、蘇州等城市增幅較大。

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營收淨利雙增長,利潤率維持行業中上水平

2019年,龍湖延續了營收和利潤雙增長的好成績。

營業收入達到1510.3億元,同比增長30.4%,核心淨利潤155.5億元,同比增長21.0%。其中,物業管理及相關服務收入1407.9億元,同比增長29.5%,投資性物業收入57.9億元(不含稅租金收入),同比增長41.5%。

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從利潤率水平來看,龍湖維持行業中上水平,盈利能力穩步提升。毛利潤同比增長28.5%至508.0億元,毛利率為33.6%,歸母淨利潤同比增長12.9%至183.37億元,歸屬於少數股東的利潤佔比從2018年的22.3%增加至30.9%。核心稅後利潤率為15.5%,核心權益後利潤率為10.3%。

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財務基本面安全,疫情下可逆勢擴張

2019年末龍湖持有現金較期初增長了34.7%至610億元,現金短債比4.38,整體來看,龍湖債務平均年限為6.04年,短期償債壓力較小,僅有139億元的短債需要償還,截至2020年3月20日,僅有80億元需要償還。疫情黑天鵝影響下,龍湖的資金充裕,能夠保證3-6月穩定發展,在此基礎上,年初龍湖藉助融資優勢,支撐其逆勢拿地擴張。

龍湖習慣於把風險前置,正如龍湖集團董事長吳亞軍在業績會上說的那樣,“現金流不是在疫情爆發時才去注重的,去年下半年就在注重現金流,所以今年年初1月份就完成了全年的基本融資,疫情比較嚴重的情況下,仍然可以保證公司能夠比較正常的活著。”

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2019年龍湖淨負債率51.02%,同比下降1.92百分點,融資成本持續維持較低水平。

在行業融資環境持續收緊的情況下,龍湖發揮了優秀的融資能力,強者恆強,發行了債券成本水平均屬於行業低位,如2019年發行了8.5億美元的10年起美元債,利率3.95%,創近兩年民企10年期美元債票息新低。優秀的融資能力使得龍湖融資成本持續下降,龍湖2019年末平均融資成本為4.54%,同比下降0.01個百分點,處於行業較低水平。

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新拓11城,聚焦熱點城市和價值區域

2019年龍湖土地投資採取審慎積極的態度,全年新增項目90個,其中龍湖拿地高峰是在5-7月和12月份,共拿下46宗地塊,錯開了房企一季度末及三季度末的拿地高峰。2019新增計容面積為1731萬平方米,總價1106.24億元,分別同比下降20.9%和8.9%。

邵明曉表示,龍湖的拿地策略是按照全年淨負債率保持50%-60%基礎之上進行推算,頻率換概率。2020年以來,疫情突發下許多企業爆發財務危機,而這對於財務層面一直屬於行業領先地位的龍湖來說是較大的機會,前兩月,龍湖新增土地計容建面達232萬平米(權益面積178萬平米)。

龍湖新增項目權益建面佔比73.5%,同比上漲10.9個百分點,2020年前兩月進一步增加至76.7%,權益的集中在開發穩定及現金流充足的情況下,有利於進行成本管控,提升企業未來營收的增長以及利潤的增加。

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值得注意的是,龍湖2019年拿地均價上漲了15.2%至6391元/平方米,主要由於其城市能級佈局的變化,加大了在一線城市的佈局。2019年龍湖一線城市拿地金額155億元,佔比同比增加7.2個百分點至14.0%,目前,龍湖約90%的貨量集中在熱點城市和價值區域。

龍湖持續擴大城市佈局,新進入11個城市:中山、茂名、漳州、咸陽、惠州、太原、海口、江門、徐州、揚州、長春,其中9個都是三四線城市,繼龍湖2018年完善二線城市的佈局之後,繼續加大核心三四線城市的佈局,為企業區域深耕打基礎。

隨著粵港澳大灣區的持續推進利好,珠三角城市存在較大的機遇,龍湖此前在珠三角區域佈局較少,隨著其全國化進程的推進,龍湖加大在珠三角區域的佈局,新進入了中山、茂名、惠州、海口、江門等城市。2019年龍湖在珠三角拿地總價同比增長了259%,佔比同比增長了21.7個百分點至29.4%。未來龍湖將持續加大在該區域的佈局,通過項目公開市場、收併購、商業TOD、以及舊改機會進入。

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截至2019年末,龍湖總土儲約為6814萬平方米,較期初增長3%,權益建面4742萬平方米,權益比69.6%,總貨值9300億元。按貨值算,可保障龍湖未來3-4年的發展。總土地均價5737元/平方米,約佔2019年同期價格33.7%,未來利潤空間也有一定的保障。

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從區域分佈來看,中西部和環渤海總土地儲備建面佔比分別為38%和33%,是未來業績貢獻的主要區域,長三角和華南區域土儲建面佔比分別為19%和10%,而長三角區域的銷售貢獻超過30%,未來還要適當補充該區域的土地儲備。

從各城市來看,龍湖實行城市深耕戰略,平均單城市土儲建面124萬平方米,單城市土儲建面超過百萬平方米的城市有20個,其中重慶、煙臺的單城市土儲建面超過500萬平方米。需要警惕的是,龍湖部分城市的土儲消化週期較長,超過5年的有21個城市,剔除部分如太原、茂名等是2019年新進入的城市外,部分可能會造成庫存積壓等問題,如貴陽、煙臺等。

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四大航道業務並行,穿越危機能力強

吳亞軍認為,一個公司如何確定自己的主業是“時代機遇”決定的,也是“能力圈”決定的。2019年,龍湖集團的“能力圈”紮實推進:繼續堅持穩步投資天街、冠寓等持有型物業戰略。其中,商業運營收入47.5億元,冠寓租金收入11.73億元,物業管理收入42.8億元(合併抵消前約50億元),分別同比增長31.9%、151%、46.6%。

在商業運營方面,龍湖已經完成商業0到1的積累,目前正進入1到N的快速複製通道。

過去一年,龍湖新開10個商業中心,累計已開業商場達到39個,累計開業面積達到377萬平方米,整體出租率99%。今年和明年,龍湖計劃新開業商場分別為9個和10個,預計到2021年底累計開業商場近60個。

疫情爆發後,龍湖的商業也受到一定影響。2020年1月,龍湖正式宣佈對旗下商場的所有商戶,自1月25日至3月31日共計67天內,實行租金費用(含物管費、推廣費)減半政策。根據測算,疫情造成的商業租金損失預計超5億元。對於這部分損失,邵明曉明確,未來將通過運營去一步一步消化。

邵明曉坦言,3月份,龍湖39個商場已經全部恢復營業,但復工面積只有五六成,客戶信心仍在恢復中。疫情結束後,人們外出消費的習慣回調也將出現滯後,新商場的建設週期也將延後,對龍湖商業所造成的影響仍不可知。但總體來看,龍湖力爭完成2020年租金收入60億元,年租金增長超過30%。

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在長租公寓方面,龍湖冠寓已陸續在北京、上海、杭州、南京、重慶、成都等一線城市及領先二線城市開業運營,2019年底累計開業7.5萬間以上,規模已經達到行業前三,租金收入11.7億元,同比增長151%。

值得注意的是,開業6月以上冠寓的出租率為87%,目前該部分已實現盈利。2020年計劃開業10萬間,收入增長也保持在30%以上,從追求規模速度速度調整為更追求質量發展。

物業管理方面,龍湖智慧服務合約管理面積4.28億平方米,已經入118個城市,實現收入42.8億元(合併抵消前約50億元),同比增長46.6%,毛利率約為26.3%,暫時無上市計劃。

總體來看,龍湖各航道業務保持著比較強的運營能力,行業領頭羊地位穩固。

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2019年以來,行業充滿了各種不確定性,對於龍頭企業來說,長期的沉澱和積累,使得其具備穿透行業週期的能力,在不確定的市場中,尋找穩步發展的空間。正如吳亞軍所言,在弱環境下仍考慮有所增長就是“強者的姿態”。從龍湖過去一年的成績來看,正具備了這樣的典型特徵。

穩健,是龍湖的基本屬性,高能量城市合理的土儲佈局、財務盤面紮實、融資渠道暢通、業務戰略聚焦、運營系統性強等優勢,都將為龍湖未來發展提供新動能。

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