房貸利率下調，房價要上漲了嗎？

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3月30日，央行對外發布公告稱，7天逆回購一次降息20個基點，中標利率為2.20%。

這個信號告訴我們，接下來4月份的房貸利率（5年期LPR利率）有一定概率會下調，而且空間不小。

我們來回顧LPR利率改革後，房貸LPR利率的走勢：

2019年11月20日，房貸LPR利率下降5個基點，為4.8%，

2020年2月20日，房貸LPR利率下降5個基點，為4.75%，

每次LPR報價利率下調，對市場均有強烈的「乘數效應」。去年11月20日，5年期LPR首次下調，全國風向轉變，利率停漲掉頭而下；2月20日的LPR5年期利率下調後，全國各大城市更是一夜之間加大下調力度。

融360數據統計，截至今天，全國平均房貸利率已經連續4個月下調，全國首套房貸款平均利率為5.45%，二套房為5.77%。3月份，除了成都、南寧、蘇州和海口4個城市，其他30個主要城市的房貸利率均處於下調趨勢中。

其中，一線城市3月悉數下調房貸利率水平，北上廣深的首套房主流貸款利率分別為5.3%、4.65%、5.29%和5.05%；

二線城市中26個城市的房貸利率環比下調，昆明、佛山、鄭州首套房貸款利率降幅分別達29BP、15BP、13BP；成都、南寧、蘇州和海口4個城市的房貸利率則環比上漲。

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當然這次20個基點的降息空間，也是當局深思熟慮的結果。

前幾天的政治局會議，第四條重點提到：

引導貸款市場利率下行。我們預計將通過提供流動性、降準、降低OMO、MLF利率和LPR報價等多種形式實現，而存款利率下調也勢在必行。

經濟形勢不佳，就一會降低利率，刺激市場經濟。這是全球所有經濟體慣用的招數。因為疫情，現在的美國已經迎來負利率時代，投資者為了避險，更是紛紛拋掉股票等資產，選擇了“現金為王”。

當然參與全球協作的中國，也不能獨善其身，為了刺激消費和經濟發展，未來也會長期處於利率下調的趨勢之中。

利率逐步下調，房貸成本也會跟著下調，這就是我之前告訴大家在做二手房貸款合同轉換時，一定要選擇LPR利率的原因。

昨天又有幾個讀者後臺留言，關於房貸利率轉換的問題，說明這幾天銀行開始大規模發短信了，要求儘快在8月31日之前完成LPR定價基準轉換，還沒有轉換的，可以通過手機銀行完成轉換即可。

記得選擇LPR，定價週期為一年一調。

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LPR利率下調，其實也是在通過金融手段變相降低購房成本，鼓勵剛需買房。這是拯救樓市行情，也是在通過地產回暖穩定經濟增速。

當局也明白，中國房地產發展到今天，規模龐大金融屬性突出，已經很難做到“精準調控”了。

房價不漲，沒人會買房，房地產市場必然是一潭死水，上下游百業連帶千萬級的就業，數據很難看；房價漲起來，又很難控制住，一不小心演變成大牛市，房價翻番把居民財富透支個乾淨。

所以一直在「底線」上下徘徊。

底線是什麼呢？從近段時間的調控政策就可以看出。

春節之後，多地發佈了房地產調控政策，唯獨河南駐馬店、廣東廣州、陝西寶雞、山東濟南、浙江海寧五市出現了政策“一日遊”（政策發佈後，馬上被嚴令叫停，強制約談）。

他們的共性就是：

• 降低首付和貸款利率

• 放鬆核心區限購

這兩條組合起來就是炒房的必備因素。而且低首付購房，意味著放大了購房者的貸款額度，如果經濟不好，人們收入不穩定，那麼無形中就積累了壞賬風險。這對於當下經濟是萬萬不能的。

地方對房地產的依賴，現在基本都已經表現出來了。可以說是，“求之若渴”。

前幾天，溫州多家銀行變更了二套房首付，從6成變為4成。這個多年以炒房為主要經濟支柱的城市，終於又忍不住了。

然而到目前為止，官方還沒有出來約談消息。如果溫州政策成功施行，說明當局對房價抑制，已經睜一隻眼閉一隻眼了，這對於市場政策方向至關重要。

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對於購房者來說，房貸利率下調是好事，而且可見的下半年，經濟尚處於復甦期，市場依然在向購房者傾斜。

如果你今年有購房計劃，就務必花時間關注4-6月的市場情況。因為這波行情，是從去年下半年到今天所積壓需求的釋放。

4-6月旺，城市房價還得漲，4-6月淡，就不用著急了。

數據顯示，3月全國整體成交量基本回到去年6成水平，樓市已經在回暖路上。其中北上深、成都、長沙、蘇州、杭州、嘉興等強一二線城市，環一線區域的樓市成交突出。

前幾天，深圳還出現了7分鐘288套房搶購一空的消息。蘇州更是熱鬧，購房者排隊購房，“60秒賣12億”，“去化9成”，“全部售罄”等字眼登上新聞頭條。

杭州也不甘示弱，在兩週內出現了2個“萬人搖”項目，其中保利開發的和光塵樾登記購房者達到10738組。

當然3月登上報紙上的城市，部分是因為限價房搶購。樓盤限價，和周邊二手房之間存在巨大價差，這種房子買到就是賺到，是賭博式購房，與行情冷暖無關，所以也反映不出真實的市場情況。

你要做的就是「窺見真相」。

方法不難，多跑幾個非限價商品房樓盤和二手房中介門店，去觀察人流量，如果現在已經非常熱鬧了，說明城市擠壓的需求旺盛，房價上漲概率較大，你就得馬上看房了，如果依然冷清，說明你這個城市購買力薄弱，連被推遲的小陽春也沒有了。

這時候就可以就可以把買房時間推遲到今年年底，時間越長對你買房越有利。這個邏輯要清楚。

這波行情反彈，是擠壓半年需求的爆發，會對房價產生5%～10%幅度的衝擊力。但大部分城市勢能有限，會在需求快速釋放完後迅速回歸平靜，典型如三四線城市和之前房價衝高庫存較大的二線城市。

記住，一切表象都無法掩蓋真相。

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