【萬典律師】
常常接到這樣的案件諮詢：律師啊，我家將自己臨街的兩層樓房，將一樓臨街的房屋改成門面經營小生意，並且辦理了營業執照，也一直在依法納稅，但是房屋產權證上並未做變更。遇上徵地拆遷了，能拿多少賠償啊？因為徵收，我得停產停業損失好幾萬呢？這個能賠給我嗎？
這裡其實涉及到住改非房屋如何賠償的問題？
明確“住改非”是怎麼一回事？
“住改非”房屋，是指設計審批用途或房屋產權證登記用途為住宅房屋的，在實際使用過程中，改為商業經營、辦公、生產等非住宅房屋用途。確定的講，“住改非”不是一個法律術語，在法律法規中也沒有這樣的表述。是大家對把原住房改為生產、經營用途房屋的一種通俗叫法，但是現在卻真切的出現在徵收拆遷工作中。
住改非是如何認定的呢？
當住宅改為非住宅進行經營性活動時，會有相關的營業執照、稅務登記證、組織機構代碼證、衛生許可證、完稅憑證、租賃憑據等。這些憑證能直觀地反映出生產經營主體和地點，簡單明瞭地顯示出待徵房屋的實際用途，說明有生產經營活動，從事著生產經營活動。而有些房屋雖然沒有辦理相關證照，但確實用作了辦公或生產經營，這類房屋也可以享受非住宅待遇。當然，要是作為被徵收人，一聽說要徵地拆遷了，非住宅房屋補償高能拿更多的錢，臨時將住宅改為非住宅，是不享有非住宅的待遇的。就如同明知要徵收，農民搶種，搶建一樣的，無法獲得補償，法律保護合法合理的利益，並不保護人們的貪慾。
依據：《國務院辦公廳關於認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》（國辦發[2003]42號）規定，“對於拆遷範圍內產權性質為住宅，但已依法取得營業執照經營性用房的補償，各地可根據其經營情況、經營年限及納稅等實際情況給予適當補償。”
住改非如何補償呢？
在房屋徵收拆遷中，非住宅房屋與住宅房屋的補償標準有很大區別。非住宅房，即便相同狀況的房屋及附屬物，拆遷補償也會高於住宅房。實踐中，住改非房屋補償上也出現了不同的做法：
(一)大多數地方按照住宅房屋與非住宅房屋的加權平均值確定
(二)有地方規定住改非可以享受商業用房補償政策
(三)參照商業用房估價，並且根據是否沿街標準有所不同
(四)某一時間節點後的住改非完全按照住宅性質進行補償
(五)採用混合標準 既門市評估價格和住宅評估價格的多倍混合補償
各地關於住改非是如何規定的呢？
黑龍江哈爾濱：貨幣補償金額按照住宅房屋的補償估價金額和非住宅房屋拆遷補償估價金額的平均值確定
浙江麗水：“住改非”房屋可以享受商業用房的補償政策
遼寧瀋陽：《瀋陽市國有土地上房屋徵收與補償辦法》按照商用房評估價格70%補償
法律依據：2003年《國務院辦公廳關於認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》中做出規定，對拆遷範圍內，產權為住宅，但是已經依法取得營業執照經營性用房的手續，各地可根據其經營情況、經營年限及納稅等實際情況給予適當的補償。
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