q太陽照常升起
關於小區物業合同糾紛，頭條各抒己見，很多意見值得借鑑，但也有部分誤區。首先，物業合同的特殊性是業委會根據業主大會的授權，代表全體業主與物業公司簽定合同。而合同的實際承受者是業主。這樣一來就出現了一個問題，即業委會違反業主大會決議與物業公司簽定損害業主利益的合同怎麼辦？為此《物權法》和最高人民法院解釋做出規定，業主可申請法院撤銷。由此可知，即使業委會簽定幻想合同違法，也應由法院撤銷。實踐中政府機關也會要求業主起訴。其次，業委會是由業主大會選舉產生，是業主大會決議的執行者。法律法規賦予業主有監督的權利，業主可要求查閱業委會賬目。如業委會不配合，業主也需起訴到法院。最後，物業糾紛沒小事，因為關係到業主幾代人的利益。業委會收入一是公共場所經營所得，公共設施維修支出。虛報項目，多列支出是取利的手段。一旦監管失控，業主就是提款機。如有證據證明業委會成員貪腐，因為不具備公務身份，依法涉嫌的罪名是職務侵佔或挪用資金。目前物業合同糾紛業主屬於弱勢，因為業主分散不團結，業主監管失控，長時間積累產生糾紛取證困難。部分業主發朋友圈，以廣而告之的方式控訴不可取，用詞不當將涉嫌侵權！是法盲的表現。
北京一法張志傑
這還是關於業委會的規範運作及如何對其進行有效監督監管的問題。
目前來看，業委會與業主之間的矛盾與糾紛近年來日益增加，這是一種新型矛盾；較之原有的物業公司與業主之間的矛盾甚至更為激烈。這類問題主要源於業委會這個機構缺乏有效的監督監管，自身的運作又往往極不規範造成。
現行的上位法規，諸如《物權法》《物業管理條例》《業主大會與業委會指導規則》等等，對於業委會的監督及運作方面僅有淺層次的羅列，而缺乏詳盡的規範和規定：
例如，業主享有監督業委會工作的權利，業委會應接受轄區居委會的指導和監督，聽取居委會的建議，由業委會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議，業主大會或者業委會根據業主大會的授權，可以決定是否終止業委會委員的資格，等等。
但是怎麼監督，如何監督，用什麼方式監督？當業委會侵害業主權益時，該怎麼辦？
上述法條嚴重缺乏可操作性，致使業主一方投訴無門，維權無力；而業委會卻往往搞一言堂、拒不公示賬目、暗箱操作等等，由此引發出一系列的問題與矛盾。
要解決這類問題，街道辦、住建局等行政部門應切實履責，發揮作用，在接到業主投訴後應深層次介入；例如我國物業管理水平最為發達的深圳市，其剛剛施行的《深圳經濟特區物業管理條例》第一百零七條：
業委會有未定期公示公共收益及其他嚴重違規情形的，由區住房和建設部門給予警告，並責令限期改正;逾期未改正的，對相關責任人處一萬元以上三萬元以下罰款。
也就是說，只有切實的進行行政介入和監管，才能保證業委會的規範運作，維護業主權益，
海風116067626
業委會賬目、選舉、不作為，這是三個問題，需要分別來分析和對待。
業委會所謂賬目不清一般就是小區公共收益收支情況不清。包乾制的情況下，物業費的收支，一般情況下業委會無需關心也沒有理由去幹涉物業公司的正常管理。業委會更應該關心的是物業公司是否嚴格按照物業合同裡面的內容履行了實際服務。但是對於小區的公共收益這一塊，的確要引起業主的關注，這也是業委會最容易出問題的地方。按照規定，業委會和物業公司應該定期將小區公共收益的收支情況進行公告，如果不公告，業主可以要求當地房管部門責令進行公告。同樣，如果公共收益公告裡面出現了明顯違規的使用情況，業主也可以向當地房管部門進行舉報。
暗箱操縱選舉這個需要確鑿的證據以及看是否符合相應的程序。選舉一般就是業委會成立的選舉，或者增補某個業委會委員的選舉。首先選舉的牽頭部門要麼是街鎮指導部門，要麼就是業委會自己，所謂暗箱選舉需要查證選舉過程是否嚴格按照相關流程進行了操作，是否嚴格按照規定召開了業主大會。選舉過程中的公示、公告、工作人員的選派，表決票的印製發放是否都符合規定等等，單單說暗箱操作是沒有說服力的。
業委會不作為的處理比較複雜。業委會作為與否，首先要看業委會是否盡到了職責範圍內應該做到的事情，比如督促物業做好服務，聽取業主意見，維護業主合法權益等等。其次要看這個業委會是否還在正常開展工作，比如業委會是否定期召開會議商討小區工作，是否積極參加居委會召開的三位一體會議，是否積極參加業務知識的培訓，以及是否能定期接待小區業主，聽取並向業主反饋相關意見。如果業委會上述事項啥都不做，那處理起來也比較麻煩，除了希望業委會成員主動辭職之外，業主需要召開臨時業主大會對整個業委會進行罷免。一般沒有激起大的民憤情況下，少數業主也比較難以牽頭和召集召開業主大會對業委會進行罷免，更為恰當和可操作的還是由居委會等提出建議，讓缺乏作為的業委會成員提前下臺，小區實行業委會提前換屆較為可行。
業委會的正確打開方式
我們小區業委會第一次選舉時，因大家不認識更談不上了解就形成了被動選舉，以為業委會成立小區就有希望了。接下來事情往相反的方向發展，業委會從物業費每平米提出一角錢作為他們的工資，因小區有三千多戶人家一年就是幾十萬。如果業主提出不同意見業委會不但不採納，還在業主群裡對業主公開謾罵。幾年了從來不公開賬目。電梯的使用壽命一般是十五年左右，只用了四年就全部停運，業委會就鼓動業主動用維修基金全部換成新電梯，我們當地就有十多家電梯公司，他們不在當地訂幾個還跑到外省去考察新電梯。現在大家業主形成了共識，換屆選舉時不可能在選他們了，叫他們把這幾年的賬目公開，並和下一任業委會交接清楚。
