問題集錦-第23期
如何分析一套二手房的購買價值?
回覆：1、價格筍度相比小區同戶型中樓層的平均價格的折扣率。
2、槓桿率保證價格筍度9折基礎上，能否做低首付。不管用什麼貸款產品，首付不要多於35%。
3、區塊成長性不一定要是非常好的地段，但是一定要是有增量預期的地塊，一般這樣的板塊有較多空地，多見於二梯隊關外。它的決定性因素來自於：產業增量+通勤增量+學位增量，這三個好的話，未來回報率不會差特別多。
4、租金回報率一般只能做到1.5%，好的房子能做到2%以上 （比如像羅湖300萬的房子，基本都可以租到6K以上）
5、小區品質主要是看家門外的物業配套，包括外立面、人車分流、綠化、會所泳池等。記住小區室外的部分都是自己不能干預改變的，反而顯得更加重要。
6、戶型裝修這一塊買得好，可以省很多裝修費用，不佔用啟動資金。1-4投資打法，如果是自住記得加上5、6.
【房產配置】你好老師，我們家目前只有我老公工作，家裡小孩2歲半，2018年買了南山同樂片區新房樂尚林居，2020年中交房，目前孩子面臨要上幼兒園，很快也要上小學，那邊學位差，先生現在有點焦慮覺得有點後悔，限售三年也賣不出，目前手上股票+現金約300w，請問老師小孩後期上學有必要再配一個小的學區房嗎？還是等三年再置換？
回覆：1.同樂學校9年制，學位非常一般，大概在南山學校中屬於墊底級別的。陽臺上可以看到寶安中學，但是上不了。和城中村同樂村共享配套，基本沒有商業溢價可言。
2.暫時先不用配，小孩現在2歲半，等快要讀小學一年級的時候，提前一年準備。現在購置的話，兩套的限售週期差不多相同，流通性都很差，壓力也會大一些，等過2年，小孩差不多4-5歲，樂尚林居也快到3年，靈活性和選擇性更大。
3.條件允許的情況下，南山的文華、科華、麒麟，大沖、南二外高新這些學校學區房都可關注一下，福田的百花和荔園量力而行，小學學位也不需要太好，學區房只買學就好，能讀書就可以，不需要太大面積。
【會員提問】請賜教老師幾個問題，我的情況：
1. 本人15年科技園購入1套2居，目前出租，剩餘貸款440，月供正常進行中，按照政策還可以在深再買1套；
2. 目前可調動現金600至800左右，本人傾向於高端小區中等戶型（100平至120平）純投資型，但受到70％預付限制，未能找到合適的選擇。
3. 月供還款能力沒問題，目前家庭負債率較低； 問題： 1. JLH 是否適用於新盤？還是更適用於二手房？ 2. 是否還有其他方法，可以利用現有資金體量，進一步放大槓桿的路徑，請指導，感謝！
回覆：1.首先，用墊資抵押方式購入，可實現5改3，或者7改3。純投資性質購房，這種方式也更合適。還款方式更加靈活，先息後本，每月只用還本金，還款壓力相比等額本息要稍微小一些，年利息4-6%左右，和房貸也差不了多少。並且這次疫情後，政策上會中小微企業有相應的扶持，金融政策預計第一季度還會寬鬆，大概率有一次雨露均霑的降準降息。
2.假離婚的目的，是將家庭再次的購房資格（深圳政策上家庭最多2套，2套最低5成），通過離婚，變成個人的首房資格（3成）。首房資格對於新房和二手房是同等效果，首房資格的優惠對於新房和二手也都一樣。
3.假結婚再買房主要分以下幾種情況：
a.以家庭為單位，不管之前多少套，只要房子都在一人名下，另一方無房無貸。假離婚，就算新徵信出來後，另一方購房依然是3成。
b.以家庭為單位，不管之前多少套，只要有一套在雙方共同名下，共同還貸。假離婚，就算新徵信出來後，另一方購房5成。
c.以家庭為單位，不管之前多少套，夫妻名下都各自都獨有持有房產，並且只要夫妻有一方無貸款記錄（名下有房，紅本在手，沒有貸款的）。先做婚內更名，假離婚析產，新徵信後，無貸款一方購房依然是3成。
4.加槓桿的路徑，增加負債：
a.科技園2居加按截流一次，將這5年以來的增值空間通過二次按揭融出來；
b.科技園2居，做一些裝修貸大額信用卡，渠道關係不錯的話，併發2家，也能融2-3成資金出來。
c.新購這套運用墊資抵押方式7改3
三者結合下來，支付的首付資金就很低，也可適當留一部分做一些其它投資，比如股票、墊資拆借贖樓、轉手一些回遷房等等，前提是要稍微瞭解一些這方面的內容，至於投股權債券固收這些就算了，很容易打水漂。
以上內容選自“深房大表哥”知識星球/微信公眾號，供大家置業、房產優化、投資參考。
願你三冬暖，願你春不寒，願你天黑有燈，下雨有傘，願你購房的日子裡不覺得心驚膽戰，願你在房產投資路上，有良人高人相伴。願你房產之路福來心至，皆是逍遙。（深房大表哥）
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