编者按：他们是中国地产业的领军者，他们是美好生活的创造者。2020年，乐居财经推出地产“新十年”系列访谈，与CEO、老板们面对面，聆听他们讲述新时代下的新思想、新模式和新战略。本期【见地】对话嘉宾：雅居乐地产集团中山区域城区事业部总经理兼投资负责人谭盛宏先生。
撰文 | 林妍
出品 | 乐居财经
众所周知，“房地产”是一个高度依赖土地的行业，没有土地就没有后续发展，尤其是在如今土地越发稀缺、竞争越发激烈的市场上，优质土地的储备成为了各大房企战略制定的重中之重。因此，投资部是任何一家房企的核心输出，如谭盛宏所说，这是一个“火车头”的作用。
业内有句话形容得非常好，“一个项目是否成功，投资部的责任占到了70%。”可见，投资部在行业链条上的作用何其重要。在房地产市场中，我们常常把房子比作面包，把土地比作面粉。作为雅居乐地产集团中山区域城区事业部总经理兼投资负责人谭盛宏，便经常奔波在项目踏勘、合作接洽的路上，为房企寻找“优质面粉”。
遇强越强 视工作为事业
中山是雅居乐的发祥地，是其走向世界的源头。投拓工作，关乎到整个雅居乐中山区域的发展，因此，压力很大，但同时动力也越大。身为雅居乐中山区域投资负责人的谭盛宏，既要保证雅居乐在中山的龙头地位，又要在复杂的拿地工作中博弈周旋，可谓是风险与机遇并存。谭盛宏表示，他是一个遇强越强的人，越有挑战性的工作越喜欢。
刚刚从集团总部赶回来的谭盛宏，连水都来不及喝一口，便招呼笔者开始采访。雷厉风行，是我们初次见到谭盛宏最深切的感受。
从规划设计、工程、运营、项目到投资，从集团到区域职能再到项目层面，谭盛宏近乎完整的房地产职业经历，为他胜任雅居乐中山区域投资负责人的工作增添了不少砝码。专业能力是立足之本，资源整合则可锦上添花。
以长期经营思维为切入点，融合对投拓工作的浓厚兴趣使得他在工作进程中时刻保持专注和多维度考量项目。谭盛宏说：“投拓并非只有测算、找机会、拼资源的简单工作。”
投拓工作精而细。他表示，作为投资人员，除基础专业能力外更要推动投资标的变现，投前踏勘初判项目基本面，如区位前景、体量、成本、户型配比、展示区范围、样板房设置、售价、开发时序等，评判自联营开发模式及潜在风险，投中项目实施过程需对全周期经营计划进行监控纠偏、履约执行，投后基于项目经营结果复盘，将投资工作基于项目经营闭环，从投拓中学习经营，以经营思维做投拓，逐步提升综合管理能力。
项目卖不好 就是地块没拿好
当问及投资拓展在房地产企业发展中起到怎样的作用，谭盛宏表示，在公司里面没有一个部门不重要，只是分工不一样，而投资拓展在前端，大运营在后端为前端提供强而有力的支持。
投拓的基本逻辑是公司能按投资标准盈利，雅居乐获取项目的模式很灵活，以传统投资、产城、代建、城市更新为基本方式，与同行、资源方、资金方紧密合作，共同发展。这种多点开发的投资模式需要大运营部门的支撑，各部门之间相辅相成，互相协作。地产公司的成败关键和发展规模的大小，与投拓部门能否拿好项目密切相关，所以“关于投资拓展，我认为它是一个火车头的作用”。
行业内流传着一句话：项目卖不好，就怪地拿不好。
“对，我很认可这个讲法。”谭盛宏表示，项目卖不好，大概率是错判项目区位前景，市场下行盲目获取高成本项目，同时高附加值产品高举高打的变现度逐渐降低。作为投拓人员要有基本的市场预判能力，根据公司的经营模式来评判项目兑现度，避免过度乐观造成的经营动作走样。“根据不同的时期、不同的政策、不同的市场环境，客观、科学地评判”。
看好古镇市场 聚焦深耕拓展
谈及拿地，不得不说说去年雅居乐以6.43亿元竞得的古镇40.2亩住宅地。2019年，中山一级土地市场与二级新房市场情况并不火热，多宗地块中止出让，新房市场更是全年处于“特价期”。面对如此市场情况，敢于出手拿地的房企更是寥寥无几。
对此，谭盛宏表示“大家观望，我们就要积极尝试。古镇有着非常明显的产业特色，人口在中山市各镇区排名前列，住宅实际库存较低，重要的是我司凯茵新城及其他片区拥有大量古镇客户资源，对雅居乐品牌认可度较高，因此我们看好古镇市场。综合考虑，我司决定把握机会，布局神往已久的古镇市场。”
2020年，雅居乐中山区域开发总面积约237万平米，2021年及以后开发总面积还有258万平米。虽说目前雅居乐的土地储备量较大，但仍需密切关注与搜罗优质地块。谭盛宏表示，“未来的拿地计划中，我们战略聚焦地区重点发展与发展前景确定的片区，我们将积极参与此类片区地块竞拍。”
顺势而为 敢于激励
除兼任投资负责人，谭盛宏还是雅居乐地产集团中山区域城区事业部总经理，2019年雅居乐剑桥郡业绩喜人，年度销售业绩超23亿人民币，事业部认购、签约、回款三大核心指标均超额完成任务，助力中山区域获取喜人业绩。
顺势而为，把握节奏；敢于激励，充分认可，是谭盛宏经营好城区大盘雅居乐剑桥郡的制胜秘诀。面对市场，他主张顺势而为，把握节奏，不在市场上行的时候低价走量，也不在市场下行的时候盲目降价；面对团队，他主张敢于激励，给予充分认可，为前线营销团队制定可达成，甚至可超越的目标，并在达成后附加经济激励，给予团队充分的认可。
走出谭盛宏的办公室，“一生乐活”四个字映入眼帘。展望2020年，雅居乐将继续秉承“一生乐活”的品牌理念，让每个选择雅居乐的业主们享受“乐活一生”的居住体验。
以下是乐居财经与谭盛宏先生的对话：
乐居财经：在2020年，雅居乐在投资拓展方面将如何实现破局？
谭盛宏：投拓要在2020年实现破局，坚决执行雅居乐深耕粤港澳大湾区的战略布局，对投拓本身是挑战，更是机遇。
本年度，雅居乐集团提出的项目、资金合作模式在市场上获得良好反响，区域投拓团队联动各事业部、职能部门组成以区域总裁为总指挥的联合拓展团队，积极在中山区域辖区内外寻找同行、项目、资金等合作方，同时做强属地化投资团队。
乐居财经：投拓部门作为“火车头”作用，亦是一个企业拓张成败的关键，压力是否很大？
谭盛宏：公司一旦对拟投资项目进行立项，牵动的是大运营和事业部的神经，一荣俱荣，一损俱损。所以说，项目卖不好，的确是地块没拿好，压力会很大，同时动力也大。正因感受到压力，所以要做到拿好地，拿对地，我们在研判项目时会更慎重。
乐居财经：在投拓工作中，有遇到过遗憾或无奈的事情吗？
谭盛宏：的确会有，就是找到了好项目，但最终决策不参与。
投拓要综合考虑开发风险、现金流兑现速度、营销方案、设计规划、成本构成等直接影响经营的因素，因此，我希望拿好地，慎重拿对地，经营结果为导向，尊重踩过的每一寸土地。
乐居财经：据了解，雅居乐剑桥郡收官住宅组团即将面市，能否介绍一下？
谭盛宏：雅居乐剑桥郡07区预计今年8月份到10月份之间面市，产品户型涵盖89-128㎡的三、四房，作为雅居乐剑桥郡收官住宅组团，07区可以说是集7年剑桥郡之大成，在产品设计和园林细节打造方面进行了全面的升级，是非常值得期待的城市人居精品。
乐居财经：工作如此忙碌，家人又长期在广州，在工作与家庭之间如何分配时间呢？
谭盛宏：非常感谢我的家人，他们对我的工作都非常支持。由于家在广州，经常需要两地跑，但只要不需要加班，我都会争取时间陪伴家人，参与到孩子的成长中。如今中山跟广州之间的交通亦非常便利。此外，我打算明天就带着家人去剑桥郡买一套房，自己操盘的项目岂有不买的道理？
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