中房報記者 苗野 | 北京報道
“2020年銷售目標450億元、一到兩年內銷售規模達到行業50強、已籤合約的城市更新項目46個、在地產開發上對標行業TOP20、繼續深化與主流企業合作”，這是花樣年控股董事會主席兼執行董事潘軍在3月31日業績發佈會上向外界傳遞的信息。“重投資、穩財務、強運營、輕重並舉、聚集主業、彎道超車”是其中的關鍵詞。
財報顯示，2019年花樣年控股累計實現合同銷售金額約362.1億元，同比增長20%。其中物業銷售收入佔總收入的69.3％；社區服務及其它收入佔總收入的30.7％。歸屬股東淨利潤8.7億元，同比增長19.9%；期內實現毛利潤約53.4億元，同比增長27.6%；毛利率維持在28%。
歷經戰略搖擺的花樣年在2017年開啟第二次業務轉型，重提重資產，開始“輕重並舉”。到了2019年，正值花樣年上市十週年之際，公司提出“二次創業”，並在內部開啟組織架構調整和人員換倉，其中最引人注目的莫過於創始人曾寶寶在2019年5月迴歸花樣年任執行董事。曾寶寶迴歸後，花樣年在拿地、人事、戰略、運營等方面發生了諸多變化。
3月31日的業績會上，潘軍對外界描繪了一張關於花樣年發展規模藍圖。花樣年將繼續圍繞地產開發和社區業務“雙頭部”戰略，輕重並舉，打造中國一流的房地產社區製造商和中國最大的社區O2O服務平臺，成為有趣、有味、有料的生活空間及體驗的引領者。2020年的銷售目標定在450億元，比去年362億增長26%。“這個目標在當前的疫情環境下具有一定的挑戰性，但花樣年將迎難而上，力爭實現這個目標。”潘軍說。
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逆週期“飆進”：
2020年目標450億元
面對2020年450億元目標，花樣年或許還需要跑得更快。在這次官宣前，花樣年執行董事兼地產集團首席運營官張惠明立下2020年銷售目標曾是500億元。
“今年主要是追求規模、利潤、負債的均衡發展，在實現有質量增長後，我們希望儘快使銷售規模達到行業50強，今後兩年將會進入千億水平，這個目標是不變的。”潘軍表示。
事實上，早年表現相對佛系的花樣年這幾年發展始終不溫不火，在同行市場規模突飛猛進背景下，花樣年連續多年成長性稍顯羸弱。特別是在2017年以前，花樣年於5年間銷售業績普遍增幅不大，分別為80.1億元、101.7億元、102.1億元、112.7億元、122.1億元。
彼時，潘軍將花樣年發展遲緩原因歸咎於“拿地方式以收併購為主”，導致週轉速度不快，並表示會在投資方式和人才組合上換倉。
隨著公司創始人曾寶寶的迴歸，花樣年展開了一波人事變動。從集團總部到地產集團，再到彩生活，花樣年在2019年引進並任命了一大批“新人”，包括銀監會背景的柯卡生、雅居樂老將張惠明、資深地產人陳新禹、龍光的趙英華等等。
調整完成的花樣年似乎找到了提速的動力。潘軍在去年8月21日的中期業績會上喊出“二次創業”口號，稱“要對標TOP20的房企”，逐漸展露了追趕頭部房企的決心，從拿地到運營，都變得更加積極。
2019年，花樣年圍繞著都市圈擴大戰略縱深，深耕重點區域，分別在成都、天津、青島、杭州、南京等重要城市新增了13幅土地，總建築面積達到235萬平方米，總權益投資額74億元，總貨值309億元。
“這13幅土地中有11幅是在2019年四季度獲取的。”張惠明介紹稱，去年，花樣年對土地市場精準把控，避開了前三個季度市場較熱情況，主要把“彈藥”放在四季度，用較低的價格獲取土地。“2020年，花樣年在投資拿地方面，還會保持在回款的30%-35%。我們會根據回款情況合理安排每月投資計劃，但總數還是控制在三分之一。” 張惠明說。
截至2019年12月31日，花樣年規劃土地儲備建築面積約3687萬平方米，預期未來可轉化為土地儲備的城市更新項目總建築面積約1954萬平方米。土地儲備集中分佈在五大都市圈。一線城市和二線城市佔比超過90％；成渝都市圈及環渤海都市圈佔比分別為17.1％、18.7％；粵港澳大灣區儲備佔比超過50％。
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舊改期望
2019年被花樣年描述為“蝶變”，拿地步伐的加速和高管團隊的換血，意味其正在改變以往保守風格。走進2020年，花樣年更是以一個“飈”字總攬全年策略。
潘軍表示，在地產開發業務上，我們有地、有人、有好產品；在社區服務業務上，我們做到了最大，社區服務面積12億平方米；我們最強，聯手京東和360打造智慧社區；我們最有經驗，擁有強大的第三方管理拓展能力和成本控制能力。因此，花樣年已經為未來的彎道超車做好了準備，蓄勢待發
早在2017年花樣年便提出第二次業務轉型，從輕資產發展路徑重返重資產的房地產開發業務，並給自身定下三年實現千億的增長目標。從目前情況來看，花樣年增速明顯不及預期。
為了重回主流房企賽道，最明顯的變動除了人事大換防外，就是花樣年提出的要做“粵港澳大灣區舊改之王”。
截至2019年底，花樣年控股共擁有包含城市更新項目在內的規劃土儲3687萬平方米，其中在大灣區的城市更新項目預計規劃土儲達到1954萬平方米，儲備總貨值約3845億元。在大灣區的46個城市更新項目正處於不同發展階段，大部分位於深圳，並已佈局惠州、東莞、中山、佛山、廣州等城市，以住宅為主導，同時佈局產業和商業項目。
張惠明介紹，花樣年預期未來3年有17個城市更新項目可轉化為開發用地，預計供地總建築面積約412萬平方米，供地總貨值約1186億元。
具體來看，16個項目位於深圳，1個項目位於惠州。16個深圳項目均處於城市更新的成熟階段，其中處於拆遷補償階段的2個，處於申報專項規劃的6個，處於計劃立項的7個。就2020年而言，預計深圳坪山項目的二期可以在年內實現供地，項目目前已完成80%談判簽約；福田CBD北項目總貨值預計60億元，該項目目前處於談判階段。
“花樣年作為城市更新的先行者，深耕深圳並在粵港澳大灣區持續拓展城市更新項目。其優勢之一在於，花樣年獲取城市更新項目的土地成本較低。目前深圳項目獲取的平均土地成本14500元/平方米，深圳以外大約每平方米5000元，低於公開拍賣。”張惠明說。
千億目標之前，花樣年首先要完成的是2020年450億元目標。豐厚的灣區舊改貨值，在很大程度是給予了花樣年“飆”進的底氣與王牌。
潘軍對城市更新項目寄予了很高的期望。“目前我們的區域已經不僅僅是深圳，最近在東莞跟政府簽了200多萬平方米的項目，2020年廣佛區域、中山、珠海區域團隊也正式成立，明確了相關投資項目。現在已經簽訂合約和協議的項目達到46個。”潘軍說：“未來每年將會至少保證2塊地以上，甚至提供更多優質住宅項目給到地產業務。”
想要跑得更快的花樣年，對資金的渴求也變得更大了。2019年7月和11月，花樣年在境內分別發行了15.3億元公司債。截至2019年底，總借款381.73億元人民幣，淨負債率為73.5%，淨借貸比率為73.5%，總銷售與總借貸比率上升達到94.9%，一年內到期的短期有息佔比為30%。
花樣年執行董事兼首席財務官陳新禹表示，2020年公司將繼續控總債、減短債、降低融資成本，重點調整2021年到期的美元債結構。我們的融資成本從2018年底的15%已經降到2020年初的10.875%，同時將二級市場收益率曲線拉低。
“花樣年過去境外債比例相對高一些，今年公司也在逐步調整境內外債務比例，要基本達到50:50的水平。2020年將回購一部分2021年到期債券，減輕集中到期的壓力。我們計劃將一年內到期短債比例調整為30%或以下。”陳新禹說。
“2020年，讓我們一起成事，一起飆起來。”這是潘軍在業績會上的結束語，也對外釋放了花樣年再度走上千億的決心。儘管花樣年已掉隊數年，但現在至少可以看到，花樣年在組織架構以及戰略打法上有所改變。疾速奔跑在花樣年的2.0時代，能否在2021年實現千億，仍待市場觀察。
精選問答
Q1: 推動花樣年在2019年做出許多變革的背後是基於什麼樣的行業前景判斷？未來3-5年花樣年發展目標是什麼？
A1：2019年全行業已進入平穩發展期，行業集中度越來越明顯。我們判斷房地產行業走向製造業特徵時，就不得不讓我們組織管理能力進入新高度，也就是投資能力要強，產品能力、給客戶提高生活滿意度的能力要強，開發能力、報建速度要快，營銷能力要能降成本且賣得快，服務能力要具備個性化，必須把這些融到一個系統中。花樣年2019年所做的就是在組織結構、人力資源、激勵模型和激勵機制方面都有相應的變化，我們要向行業TOP20對標。2019年我們的重點是三句話：重投資、穩財務、強運營，要實現花樣年的蝶變。
對於未來，花樣年要追求規模、利潤、負債的均衡發展，實現有質量的增長以後，我們希望儘快使銷售規模達到行業50強，這個目標是不變的。
Q2: 談一談今年國內房地產行業的融資政策和融資環境如何？花樣年將有什麼樣的應對措施？
A2：2020年國家的房地產政策有著突破性、實質性變動，“房住不炒”這一長效機制仍然是主基調，在這個基調下，我們經歷了2018年的金融宏觀調控起起伏伏、2019年的偏緊，我認為2020年宏觀房地產融資環境仍會繼續偏緊。
面對偏緊的新環境，花樣年從2019年開始就進行了財務融資和內部資金管理的策略調整，採取財務策略，降低資產負債率，降低融資成本。因為我們在香港上市，所以今年我們會利用境外境內兩個市場，直接融資和間接融資相結合，採取各種融資方式，包括銀行融資、信託融資、債權融資、資產證券化以及探索房地產信託基金等多渠道多種方式籌集所需資金。我們不怕融不到資，我們是希望增強內生活力，提高產品質量。
Q3:花樣年2020年在債務管理方面的計劃如何？花樣年有無回購或提前贖回債券的計劃？
A3：首先是海外債成本下降，長久期債券進一步迴歸。2020年在市場允許的情況下，我們會進一步迴歸到長久期債券（4-5年），融資成本也是我們的目標，1月份做到三年期單位數，迴歸到市場比較領先的地位。今年新增了海外銀團，海外基金在項目層面的直投，我們也在尋找合作，這對融資渠道的完善是有力的補充。
關於境內外債的比例，過去大家一直認為花樣年境外債的比例高一些，今年我們讓境內外債基本達到50%的比例。其次是久期搭配更加有效，2019年從33%到了30%，2020年將對一年內到期的短債進行進一步控制，在30%以下。
久期分佈不均衡一直是我們的一個問題，對於2021年的債券，我們今年還會回購，進一步降低投資人對2021年到期債券比較集中的風險的顧慮。今年會進一步強化境內外聯動，境內低的時候我們會向境內靠攏，海外低的時候我們會向海外靠攏，形成比較完善合理的利率分佈。
Q4:2020年投資計劃如何？去年花樣年用銷售回款的三分之一買地，今年是否會提高整個比例？
A4：2019年四季度到現在，我們積極抓住市場窗口期，四季度開始獲得11個項目，總貨值超過260億。去年花樣年是用回款的三分之一買地，也就是30-35%之間，今年還會繼續以這個水平控制投資金額。。
受疫情影響，我們會根據回款情況合理安排每月的投資計劃，但總數還是控制在三分之一。我們也不會撒胡椒麵，會進行城市選擇，重點深耕已經進入的城市，有選擇地進入比較好的強二線城市，嚴控標準，遇到好的土地、適合我們深耕發展的土地，會精準出手。
Q5:2019年花樣年實現了與旭輝、平安不動產等企業的合作，請問具體的合作情況如何？2020年是否會繼續有項目合作？
A5：隨著企業的成熟度提高，能否與主流企業合作，花樣年認為是判斷企業是否成熟的重要標準，這也是2019年花樣年進入主流賽道的標誌性動作。我們在開發上對標旭輝，因為我們發現旭輝在組織運營、成本管控和投資方面有很多值得我們學習的地方，對標TOP20，對標我們認準的優秀企業，可以在優勢互補的區域進行合作。
其次是引入金融資源，我們在城市更新方面引進平安不動產作為戰略合作伙伴，更加清楚地釐清了我們在投資方面的需要、關注的風險點，通過跟平安不動產長期談判，對進一步投資城市更新方面有了更清晰的目標。
2020年我自己已經談了快20家，3月份成都就拿了3塊地，郫都區是跟龍湖合作的，浦江的地是跟大悅城和華夏幸福合作的。在這個過程中，我認為一方面推動了業務規模的增長，另一方面是通過雙方團隊共同工作，組織項目公司，我們也找到了在管理、產品和服務方面的改善空間。
2020年後面三個季度我們還將繼續深化與這些行業主流企業的合作，向主流企業學習，整合更多業務資源。
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