感謝老鐵垂青，樓司令--用佛系的心態看樓市。不急功近利，不亂打“誑語”。為購房者決策把好關、置業路上買對房，司令期待和你有故事！
開篇先問大家一個問題：2年後，綠島湖總共會有多少套住宅？老鐵先預估一個答案（答案隱藏在文章最末尾）
沒錯，從綠島湖第一個項目漣岸在2014年開售至今，整個綠島湖的二手，包括在售盤的貨量，已經接近2萬套。
這個數字看著有點兒瘮得慌，這些年，究竟那些人才是綠島湖的主要買家？這個問題文末會有簡單分析。
今次司儀來到禪城後花園--綠島湖板塊，看看這裡各盤究竟什麼狀態。
- 金茂綠島湖
- 2月底到3月促銷最低1.2萬+
金茂在綠島湖一共有6塊地，其中2塊商地，3塊宅地已售罄，現在的金茂鷺府是其在綠島湖最後一個住宅項目，全部為4房以上戶型。
該項目在2月底到3月初推出幾十套4房單位，針對特定人士有額外85折優惠，非天地層，折完最低單價1.2萬+，比年前直降2000~3000元/㎡。
此舉令市場頗為震驚，價格直接回到3年前，隨即這批單位很快消化，目前已恢復原價。
目前在清1/2/15座少量尾貨（大約30套），其中1/2座為17層，兩梯兩戶約130㎡4房，毛坯折後約1.55-1.65萬/㎡。
15座為28層兩梯三戶，僅剩178㎡一個戶型，可選樓層較多，毛坯折後約1.55-1.7萬/㎡，二套首付需要6成。
據說後續會推出11/12/13座樓王大平層，超200㎡單位，值得期待。
戶型方面
約130㎡四房，南北雙陽臺。兩梯兩戶的設計，加上總共17層，絕對大平層的享受。
不過1/2座沒能早早售罄的最大原因，是因為它南面靠近未來季華二橋延伸下來的主幹道。
15座的兩梯三戶有143㎡和178㎡四房，其中143㎡西南向。而178㎡被設計成東北向望江，西南向望園林。
另外據銷售透露，由於“西曬”，同層的03戶型要比02戶型貴將近10萬。
點評：金茂鷺府為純改善社區，4房起步，未來業主圈層起點較高。靠近東平河和南湖，環境和景觀視野俱佳。也靠近規劃中的地鐵4號線綠島湖中站~
但此前178㎡和143㎡均大尺度打過折，知道此前價格的買家，再看當下的售價，心裡多少有些彆扭。還有的買家後悔此前決策不夠快，沒有儘快下手，抄底價不再有。
- 陽光城佛山半島
- 曾喊過3萬+ 如今要中介助攻
佛山半島也是陽光城在綠島湖最後一個組團，挨著綠島湖主湖，定位高端，去年首推的13座臨湖樓王，單價更是喊出過3萬+。
這不按套路出牌的營銷章法，也為其它稍遜色的樓棟顯著抬價，硬是突破了綠島湖住宅2萬+的單價。
如今13座售罄，現在清2座少量餘貨，面積為115/138㎡躍層三四房，帶裝修均價約2.2萬/㎡。
據悉，項目準備加推9/10座平層，樓高30層2梯2戶，面積為166㎡，具體時間、價格未定。
戶型方面
115㎡單位，跟市面上的複式類似，首層為餐客廳、衛生間以及一個房間，二層為書房和主客臥。
138㎡單位，首層餐客廳+衛生間+2個房間，二層主客臥+靈動房間。
點評：佛山半島算是板塊的豪宅標杆，臨一線湖景是最大賣點，儘管首開吹風價直逼“千燈湖”。
但如今在售單價2.2萬/㎡，跟對面一路之隔的金茂鷺府比，著實性價比低。買來自住自己圖開心，投資就謹慎碰。
作為綠島湖售價最貴的項目，如今項目也需要中介團隊助攻。
- 世茂望樾
- 南莊“地王”貼著成本賣 也快清盤了
2017年世茂在綠島湖“平地一聲雷”--以1.4萬+/㎡的樓面價壯舉高高站崗，是南莊板塊當之無愧的“地王”。
經過一年多經營，如今終於接近尾聲。目前在清1/2/3座少量餘貨（20套左右），面積為93/110/125㎡複式三四房毛坯，報價1.75-2萬/㎡，相比年前價格略降。
其中93/110㎡的餘貨加起來不到5套，集中在1座天地樓層；125㎡貨量較多，2/3座均有，還有樓層可選。
戶型方面
93㎡三房，自帶入戶花園，首層為餐客廳、長者房，二層有兩房一衛，無主套。
110㎡4+1房，首層餐客廳、長者房，二層少了一個家庭廳，多了1個臥室以及一個靈動空間，主臥自帶衛生間。
125㎡四房，首層佈局跟93㎡的基本類似，二層兩個臥室及一個書房，主臥帶套間。
點評：作為綠島湖唯一的純複式項目，並沒有設實體板房。從臨時板塊預估實用率近120%，這是不少買家掏錢的主要原因，不過項目也是板塊距離2號線站點最遠的項目，並且靠近未來的市二醫院新院區。
從拿地價上看，如今的售價可謂是良心。但項目有沒有虧本，這個就不好說了。由於這類純複式住宅在佛山也是首創，希望交樓後能令廣大業主滿意。
- 信業陽光城檀悅
- 尾盤1.35萬/㎡起 去年片區銷冠要收官
檀悅去年屢次登上禪城區的銷冠寶座，出貨節奏相當快速。由於有不少三房設計，深受主城區剛需熱捧。
如今在清1/5/10/11/12座少量餘貨（30套左右），均為2梯5戶，面積為100/130㎡三四房。
其中11座為毛坯，報價約1.5萬/㎡，其他樓座帶裝修，報價1.6-1.8萬/㎡，跟年前差別不大。
另項目還有不到10套頂層複式毛坯，一口價最低1.36萬/㎡起。去年此類單位最便宜折後單價也在1.35萬/㎡左右。
戶型方面
約100㎡三房，戶型方正，中高層西南向望湖，靠近別墅群，是去年最搶手的剛需戶型。
130㎡四房，橫廳設計，6層以上東北向望江，可盡攬一線江景。
雖然在樣板間的陽臺上，看著非常愜意，但其中的10、11座非常靠近未來的季華二橋。未來在江景視野上，可能會有些彆扭。
90/130㎡一線江景
點評：作為目前綠島湖板塊裡幾乎是唯有三房在售的項目，它的市場關注度一直火熱。靠著板塊裡獨一無二的前望江後望湖，吸引了不少投資買家。
不過項目因為跟別墅規劃在一起，園林比較狹長，但好在項目距離東平河邊的溼地公園非常近，步行3~5分鐘就可上河堤，以後的生活相當愜意。
- 龍光玖龍臺
- 綠島湖剛需三房將補貨 最快5月開賣
龍光玖龍臺位於季華路北側、禪秀路東側，由龍光於2018年5月以樓面價6617元/㎡摘得。
項目佔地8.2萬㎡，總建築面積70萬㎡，綜合容積率為6.0，共規劃10棟住宅+4棟商辦+商業Mall。
項目在創意產業園開放展廳，預計4月中下開放銷售中心，最快5月份入市。
項目預計首開4/5座，面積為99/115㎡三四房帶裝修，其中4座48層，2梯5戶，5座36層，2梯4戶，預計2023年交付。
戶型方面
99㎡三房，跟對岸的龍光玖龍灣、及在售的龍光天闕頗為相似，傳統豎廳三房。
115㎡四房，帶南北雙陽臺，是龍光玖系和天系產品的搶手貨。
點評：作為板塊即將入市的新項目，它能夠緩解板塊目前缺乏剛需戶型的局面。
作為地鐵盤，自帶商業，有望提升板塊的商業檔次。不過首推的產品距離季華路還是比較近，其北面的多棟住宅更值得期待。
至於價格方面，預計會比保利翡翠公館售價要高一些。
- 寫在最後
綠島湖最大的賣點是環境好，其次離禪城主城區近，20分鐘內的車程，其3房跟主城區在售均價，至少保持著一臺頂配寶馬5系的價差。
環境、價差，再加上地鐵2號線，是它吸引眾多外區客群的重要因素。那麼回到開頭的問題，2年後綠島湖有多少套住宅？
答案是超過2.2萬套。
那麼誰又在買入綠島湖呢？
答案很明顯，除了南莊本地客群，禪城主城區的剛需和置換群體是主力，還有逐利的投資群體。
不少獅山、羅村的買家也買入，因為過綠島湖通勤方便，兩地價格沒太大差異，且綠島湖環境更佳。
但廣州客目前光顧很少，司令認為得等2號線運營後，廣州客的注意力才會被吸引。
日後等綠島湖大量人口入住，通往主城區的季華路也會面臨不小的壓力，現在上下班塞車現象已經比較突出。
早上8點的季華路
不過日後季華二橋及佛山地鐵2號線通車，希望塞車情況可以改善。
綠島湖的各項配套將繼續完善，還有多塊地未出讓，未來繼續吸引更多剛需、改善、投資買家進入，也將是一如既往的常態。
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