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現在中國大部分城市80%以上的公寓不具備投資價值（一線城市除外），城市級別越低越甚。
公寓的過度開發是畸形土地規劃的惡果。寫字樓，大型商業變現難，自持回報率低。所以大部分商業用地都建成了公寓產品，以各種手段割普通人的羊毛。
公寓的缺點各種信息有很多，就不多說了，如果確實要投資公寓，請參考以下幾點：
1、地段
公寓對地段的要求比住宅更高，住宅只要周邊生活配套齊全，不一定非要佔據核心位置。公寓不要求很多的生活配套，但一定要是核心地段（或規劃未來是核心地段），必須有地鐵，要臨主幹道，周邊商業氛圍好，人流密集處。
2、建築設施
建築標準高，最好是類高檔寫字樓標準。不要怕得房率低，商業一般得房率越高越低端。
3、租金回報率
還是那句話，不要看房價，看租金。租金可以參考當下公寓項目周邊租金，最長15年內可以回本，才可以考慮。不要迷戀銷售所說，租金每年都會增長，只能說大概率租金會長期穩定。
4、物業管理
這個非常重要，不要害怕物業費貴，反正租出去也不是你出，一分價錢一分服務，好的物業管理對公寓的後期租金收益影響巨大。對要買的項目，是哪個物業公司管理要著重考察。
感慨：好的商業建築，是一個城市的臉面，現在很多城市本來規劃的高檔寫字樓、大型商業，最後都演變成了小公寓，若干年後，這些都會淪為建築垃圾，淪為貧民窟，是城市之瘍。一個城市經濟撐不起這麼多新區，消化不了這麼多商業，可以緩一緩，為後代留點土地，讓更好的建築流傳於世。
米多聊地產
不動產投資，地段最重要！地段，地段，還是地段！
公寓屬於商業地產，肯定5會受到經濟景氣週期的波動，存在商業風險。
為了避免經濟景氣週期的波動影響，一定要先找到合適的項目。
眾多問答答案中，很多人絮絮叨叨了不少所謂公寓的缺點，這其實都是無用的廢話，因為沒有十全十美的房子。可是你見過上海鬧市區的房屋結構很差的單間有租不出去的麼？我是沒有見過。
作為投資者，要清楚酒店式公寓不是普通住宅，不要將兩者混為一談，有充足資金預算，並對自己的投資計劃有清晰認識，這就夠了。
你想要吃燭光晚餐的話，如果聽了別人說，“點蠟燭會帶來空氣汙染”後，你會放棄燭光晚餐麼？
說到底，你的生活你做主，你的投資你負責。
不可否認，在很多地區的公寓存在著“坑”，這要區分是可以改善的，還是不能逆轉的。
舉個例子，某省銀灘的海景房有很多不錯的，還是70年產權，但是至今還是沒有起色，甚至還在跌價，我有個在電視臺工作的朋友，幾年前買了那裡的房，去年忍痛虧了幾萬轉賣了。
請問那裡再好的房子有保值的可能麼？那裡的公寓、商鋪與住宅，不都是坑麼？
很多目前的不動產（含酒店式公寓）的投資者遇到的“坑”，實際上就是所購買的不動產，地處不成熟的社區或工商業衰落的社區（城市），並且在可以預見的將來，這種頹勢還將繼續。
上圖為美國底特律“白菜價”的房子
當然現階段對房產投資要採取審慎的態度。因為根據美國房地產發展的景氣循環來看，每20年有一輪榮枯循環，相當於一代人的代際週期。
那麼，中國是否也會出現類似的20年週期呢？可能性還是存在的。
下面這張圖表顯示，已有不少城市（包括二線城市）的房價已有開始下降的趨勢：
目前，中國一線城市化的發展，已基本達到歐美髮達國家的發達城市水平，再次迅猛發展的可能性已不大，房地產業的利潤率也將會回到其他行業的平均水平，因此以專業眼光選擇值得投資的不動產（公寓）非常重要。
那麼值得投資公寓是怎麼樣的？
總之還是一句話，地段，地段，還是地段，一、二線城市繁華社區的地鐵站出口附近的房地產，是珍稀的不動產項目，非常值得投資。
這是上世紀30年代才女張愛玲曾居住過的常德公寓，它經過翻新後，至今仍是不可多得的好的物業。（地處上海市地鐵靜安寺站出口附近，地鐵二號線與七號線交匯處）
現階段投資公寓有三大要素：
①該城市常駐人口歷年呈現上升趨勢，該城市企業薪資水平穩步提高，非人口流出城市。
常駐人口與經濟實力的差異對房地產投資的轉手和獲利空間，起到很大作用。
銀灘房子的問題，說到底，還是缺少常駐人口增量的支撐，缺少足夠的二手房的承接買盤。
同樣面積的酒店，我朋友在河南信陽與浙江杭州都開了一家，河南信陽的經營不溫不火，浙江杭州的快速增長……
原因不言而喻，城市經濟發達程度不同。
②高鐵通過該城市，該城市是高鐵重要站點。
高鐵從時間上縮短了城市之間的距離，並帶來持續不斷的人流與商機，這樣的城市一般具備良好的商業氛圍。
例外情況，如果該城市工商業衰退，人口淨流出，高鐵經過它，可能會加劇該城市人口流失，這樣的城市的不動產要敬而遠之。
③該城市已有開通的地鐵，投資的房地產地處該城市繁華社區的地鐵站出口附近。首選該城市地鐵1號線與其他地鐵線交匯的站點出口附近。
特別提醒一下，是靠近地鐵口，而不是緊鄰地鐵高架的不動產。千萬別改錯！
同時滿足以上三個條件，並在你的資金預算內的公寓就是值得投資的！
附最新的全國各城市地鐵里程錶：
在這張地鐵里程錶裡沒有出現的城市，可以不用去考慮在那裡投資公寓了。
希望這些可以對你投資公寓的決策，會有所幫助。
一世明哥私家歷史
說實話不建議買公寓，有人說，過去是沒錢買房，買房被限購後，是有錢也買不到房。這個時候各大公寓廣告就出來了。很多人也因此就想到去買不限貸不限購的商住公寓。的確，公寓交通便利、商業發達、價格和住宅差不多，門檻又低，看起來的確是一個比較好的選擇。可是，公寓真的有這麼好嗎？
公寓和住宅有什麼區別 為什麼不建議買公寓
一、公寓和住宅的區別
1、貸款、首付政策不同（視各省市政策而定）
住宅：首套30％，二套40％首付，限購限貸，但有首套房利率優惠；並且能使用公積金貸款；
公寓：一律50％首付，不限貸不限購，首付5成。但只能貸款10年，且不能用公積金貸款。
2、落戶及學位不同（視各省市政策而定）
住宅：符合條件可落戶，有學位
公寓：不能落戶、無學位。
3、土地使用權年限不同
住宅：70年土地使用權；
公寓：按照用地性質劃分，商業用地為40年。
4、二手交易稅費不同
住宅：1％－3％契稅，主要交易稅包含營業稅及個人所得稅；
公寓：3％契稅，主要交易稅包含營業稅、個人所得稅及土地增值稅。
5、水、電費等生活成本（視各樓盤而定）
水電費等比普通住宅要高。
之前提到過，通常公寓是屬於商業用途，雖然有不同的分類，但是大多數公寓的水電費都是按照商戶交的水電費的價格來支付。
二、為什麼買住房不建議買公寓
1、條件差，費用高
商住兩用的公寓事實上是不被國家支持和允許的，在市場上也不被看好。絕大多數商業公寓不能落戶，不帶學區位，買了公寓只能夠自己使用（住或者辦公）或者租給別人使用。公寓用來居住的話，上下班高峰的時候非常擠，日照通風條件都非常惡劣，周圍都是鋼筋銅骨，沒什麼好風景，面積還會縮水，對面可能是辦公室，也可能是寵物店，往來人員非常的複雜，即使樓下有門禁也沒什麼用。在費用方面，商業用水用電要高出居民用水用電一倍多，物業費也很高。
2、看似便宜實則性價比不高
我們來算一下，首套住宅首付一般是30％，貸款最高年限30年，可以商貸和公積金貸款結合使用；商業公寓，首付至少50％，貸款年限上限10年，只能商貸，更有甚者要求全款。
同樣的價格同樣的成本，一個可以買一個一個人住的單間公寓，另一個可以買一個面積可以供一家三口生活的住宅，你選哪個？還有，商業公寓產權只有四五十年，住宅產權為70年，都是從它建立的那一刻開始算起的。住宅的產權到期可以自動續期，商業公寓的產權有說明嗎？沒有。況且沒有落戶和學位，後期也沒有太大的增值空間。
國泰安居
投資公寓主要是投資中國前幾個城市，而且千萬不要買新房的期房。租金回報的比例在年5％，有閒錢可以購買。至於網上地產大咖上來就告訴投資公寓稅費高，什麼15％以上的稅費。不想多評價，你自己親自去看看，讓中介給你算算稅費。有一部分稅費是網上說的那麼高的，還有不少就只有契稅也就3％的，那是跟他當時購房金額有關的。核心城市核心位置公寓租售比可以達到1:200的，而且不像商鋪動不動就要給幾百萬，公寓幾十萬就可以了。提醒一下租售比1:200這個指標不能是所謂開發商承諾，幾年包租的，那種基本都是坑。我也買了公寓自己裝修出租了，目前比較滿意，小區大部分在2019年給的房本，而且我買的樓盤也沒有成交量那麼差，在買多少套跟成交比例。公寓成交主要是價格，你價格合理成交週期也沒有那麼長。目前那18套掛的房源基本上比成交價高了40％。
木子李立裡
1.公寓很少有通透的，一般都是長廊，人口密度比較高舒適度不一樣
2.土地年限，住宅70年，公寓屬於商業用地40年，還有部分混合用地50年
3.公寓大多商水商電，同品質物業費也要比住宅高
4.大多數城市的公寓不能落戶，沒有劃片學校
5.後期轉手公寓稅費比住宅高
6.購買時貸款利率公寓比住宅高，貸款年限短
如果不考慮後期賣，收租比例還是可以的
頓啦
公寓一般是40年產權，且好多的公寓是商業水電，物業費高，梯戶比高，且後期轉手稅費高，介於多方面因素，個人建議您儘量不要考慮公寓。
以下從幾個方面詳細分析一下：
1、投資角度
好多人購買公寓是為了投資，而投資公寓主要是通過租金來實現回報。可是如今市場上出現了好多的長租公寓以及大批的回遷房入市，勢必會使得市場出現房東多餘租客數量的情況，即租方市場，所以租金會出現一定下降。
要是想通過升值來獲得回報，那是比較的困難，不如買優質住宅穩健。因為公寓看似會升值，可是真正成交價的話，稅收能佔到15%以上，所以靠升值來獲得豐厚回報是比較困難。
2、自住角度
若您購買公寓是為了自住，或是為了暫時的過度才購買公寓。公寓一般梯戶比很高，幾梯10幾戶或者幾十戶的情況很正常，舒適型不高。並且公寓的水電費和物業費會比住宅高出很多。所以，自住的話也不建議購買！
3、某些地方的公寓還佔“房票”
現在某些地方，如西安市，購買公寓會佔用個人的購房資格，即常說的“房票”。如果作為剛需置業選擇公寓的話，以後置換成本就會增加。
總之，從以上幾點來說，個人不贊成購買公寓。這只是個人觀點，可以適當做個參考。謝謝！
鄭在探房
為什麼要買（商住公寓）
1.公寓面積小，單價便宜，還款時間短，月供低
2.公寓折遷賠償金比70年住它高.
3.公寓可自住.可註冊公司.
4.公寓周邊生活配套更高檔
5.公寓拆遷時間短，換房時間優先
6.公富一般住單身貴族.企業自領.整體人群素質高.
7.公寓對二次換大面積住房無影響，仍能享受首套按揭利率.
8.公富比住主的租金要商.
9.公富周邊配套齊全，購物避街，飲食方便。
10.物業管理會更加化規範和到位.
11.公富面積小，總價低，適合投資.也適合過渡.
12.公富附近商鋪結構配比比住宅的商業配比合理，
所以很快可以形成以小壓為中心的商業氛圍，吸引人氣，
人氣高了，投資回報率的必然會高上去。
珠海橫琴售樓S
公寓40年產權，面積小不限購 不佔用住宅的名額 總價低好出手！
惠州房產小解說道
可以買住宅的情況下，不要買公寓。如果你這邊現在要考慮公寓的話，建議可以參考這四點。1:一定可以買新房公寓，因為二手公寓過戶費特別高。2:儘量在周邊成熟的地段買，交通方便的地鐵口的買是最好的，因為公寓的後期回報多以租金來收益的。3:有煙道的優先考慮，有複式的優先考慮，有民水民電優先考慮。4:沒有十全十美的房子，最重要的是你喜歡😄
武漢房sir
眾所周知，公寓性質的房子1、40-50年產權。2、再轉手稅費商業稅費10幾點，難有接盤的，絕世地段除外。3、不能落戶上學。4、用途酒店。辦公。出租太多，自己居住感覺不好。好處是隻要你有錢買多少套都沒有問題，不看徵信不看你的套數開發商還給你貸款，包租返租等。投資的話一般，有錢沒處花可以考慮。還有一個可能是確實是住宅性質，但是是公寓配置，典型為獨棟或兩棟，無小區環境，小戶型為主，並且多為4梯20多戶，這種與住宅並無區別
