2020年，楼市会异常复杂，肯定有乐观的理由，比如货币宽松，但也没有十足的信心。比如，2月份大家谈论疫情的影响，参照的是2003年SARS，认为冲击很快就会过去的。但现在，我们开始参照2008年金融危机了。过去20年，要说房价真正下跌，也就是在2008-2009年。一季度过去了，楼市小阳春没了，怎么判断接下来的楼市呢？
从3月份数据看一线楼市走向
今天，我从剖析3月份的微观数据开始，从一线城市这个“领头羊”开始，给大家一些建议。3月份非常重要，这是观察疫情后楼市重要的窗口：
一是，3月下旬，售楼处开放了，二手房中介也可以正常带客，到小区看房。
二是，新房供应恢复正常（2月基本没有开盘的）。
三是，憋了2个月，政府推地，开发商卖房，都走向正轨。楼市一切回归常态，这很不容易。我
们可以拿3月份的一些微观数据，来看看未来的楼市走向。
不过，3月的数据，不能直接拿来比较。因为，网签在今年1月下旬都暂停了，很多交易是疫情前交的首付款、办的按揭。3月恢复正常后，集中网签。比如，3月深圳二手房交易8008套，接近去年底的成交量。据登记中心工作人员透露，大约70%成交量是春节前成交、节后过户。也就是说，春节后真实的交易，只占30%。不过，考虑到中介带看二手房，3月下旬才正常化；售楼处、新批项目供应，3月初开始才逐步放开，供应和销售周期都在拉长，很多成交会在4-5月份体现。疫情期间，全民居家隔离，还有2400多套的成交，这已经很不错了。还有一个显示市场回升的信号是，3月份一线城市二手房新增客源量、挂牌房源量，都在明显上升：
北京
新增客源和房源，从2月的9.5万、0.4万，上升至3月的19.1万、1.5万
上海
新增客源和房源，从2月的8.3万、0.5万，上升至3月的19.9万、2.3万
深圳
新增客源和房源，从2月的4.4万、0.1万，上升至3月的7.4万、0.8万
值得注意的是：
3月最后一周，一线城市新房供应量、成交量明显上台阶，已接近疫情前80-90%的水平；二手房新增盘源、客源、活跃盘源数量，明显走高，恢复至疫情前70%-80%的水平。
上海新房周度成交量接近1000套，创节后新高；广州周度二手房成交量，首次突破了500套。
广州周度二手房成交量首次突破500套
购房主力与户型
市场触底回升时，首先激活的，就是刚需，比如本来计划春节结婚后买房、发了年终奖节后买房的人群。3月份，链家18个城市90平以下的二手房成交占比，高出疫情前约3个百分点，达到72.4%。近期，北京楼市平稳，总价450万以下的刚需房源成交占比，较疫情前提高近7个百分点，60平米以下房源成交占比、25-29岁年龄段成交客群占比，均有2个百分点的提升。
主力户型价格分布
上海，总价400万以内的刚需盘，成为3月成交的主流。近年来，地铁四通八达，商业综合体跟着地铁站点走，除了学区之外，对年轻人来说，地段的差距正在抹平。这让购房者在片区之间的选择，十分自如。3月份，排在榜首的新房项目，主打地铁新房、小户型、低总价这三大特征。深圳很特殊，刚需有2个类型：
一是每年涌入50万（全国第一）年轻人、毕业生，但深圳的商品住房太少，房价太贵，2019年底商品住房均价达到6.4-6.5万元，所以很多年轻人选择公寓作为过渡。近期，万科星城之所以成为新盘网红（商务公寓），就在于其总价只有150万，单价3.5万元，很受年轻人欢迎。288套房源，一推出来，7分钟就全部卖完了（薇娅4月2号给粉丝推的，也是公寓）。当然，投资客也有，因为地段好的公寓很容易出租。近期，深圳的二手房市场，也是刚需主导，小户型成交量增长快，房价上涨也快。特别是现在特区内地铁密布、配套越来越好，小户型的房子，总价也在200万左右，非常受欢迎。比如，梅林和福田南，这是福田区的房价洼地，城区面貌一般，但烟火气浓厚，低总价的二手房颇受喜欢。
成交分布统计
二是由于教育医疗“短板”严重，学位房是“刚需中的刚需”。根据深圳教育部门调研，笔者曾经工作过的福田区，现有公办学校能提供小一学位1.3万个，学位缺口为7000个；提供初一学位1.2万个，学位缺口为2500个，合计缺口9500个。深圳创业创新氛围浓厚，流入的人才多，高学历的家长多，对下一代的教育，非常重视。学位房多是小户型，近期价格又开始涨了。
学区房价格上涨
驱动楼市回升的力量
那么到底是哪些力量在驱动楼市回升？这种上升态势会持续多久呢？一是新盘供应太少。一般来说，春节前后推盘多，但疫情太突然，推盘计划被打乱，2月下旬以来，需求开始释放，但卖得很多是老盘加推。比如，上海3月份成交面积榜TOP5的项目中，前4个都是已开盘3-4个月的老盘。
上海新盘供应数量
去年底，深圳楼市太火爆，春节后新房供应断档，3月底库存降至历史新低，库存周期只有7个月。新盘少，有的人涌向二手房市场，导致二手房业主惜售情绪浓重，不断提高挂牌价。3月份，深圳二手房挂牌价涨到了7.2万元，比去年3月涨了14%
二是货币政策宽松。比如，3月开始，存量房贷转为LPR，大家普遍认为，未来利率会下降，利好买房。另外，持续货币宽松，银行资金多，按揭也充足。而且，银行现在给中小微企业的纾困贷款（比如“经营贷”）非常多，财政有补贴，有的借道进入楼市，这在深圳有很多案例。
三是一线城市（除了深圳以外），从2017年加码调控，到现在楼市基本蛰伏3年，但人口还在明显的涌入。即便京沪新增人口不多，但存量人口购房需求大，过去几年有的在积攒收入，有的在积攒社保，确实积压了很多需求。四是优惠打折仍是主流。根据笔者的调研，凡是卖得不错的新盘，多数是蓄客时间长（以优惠券锁定），启动多方中介渠道，开盘当日“一万抵N万”，折上加折，一次性付款折扣更大的楼盘，这让购房者感到实实在在的优惠，很多人认为，购房的时机到来。
一线楼市未来走势
4-5月份，楼市回升趋势，一定是存在的。只是，由于疫情开始冲击到就业和收入，这种趋势维持多久，回升的势头如何，取决于疫情及其影响。
未来，调控政策不变的话，还真不能太乐观，特别是那些抱着抄底心态的人，以为2008-2009年式的救市又会再来，但是今非昔比，依靠楼市已没有空间了。
从近期微观数据来看，一线楼市回升的动力，似乎开始减弱。
首先，二手房挂牌量在迅速攀升。比如，3月份相比2月份，北京、上海、深圳，新增客源量/新增房源量，分别从21.4降至13.1，16.0降至8.8，38.4降至8.7。说明什么？乐观讲，因疫情影响推后挂牌，于是在3月份集中挂牌；悲观地讲，疫情冲击到商业经营，民企或中小微企业卖房求生。
其次，新房认购率下降。新开盘首日认购率，这是描述新房市场热度最好的指标。根据中原地产统计，由于新盘少，2020年第9周（2.24-3.01）恢复到疫情前的96%。随着新开盘数量增加，第10-12周（3.02-3.23）回落至疫情前70%。近三周（3月13-4月3日），29城平均开盘认购率仅43%，历史低位。
最后，海量供应，正在路上····
憋了2个月，现在开发商资金普遍紧张。本来打算在春节后2-3月份的“小阳春”大干一场，去化一波，结果泡汤了。4-5月份，海量供应将会到来。但很明显，刚需的支付能力并不是很足，认购率、去化率双双下降。
此外，还有一个困境是，前期融资成本高、地价高（2016-2018年是地王最集中的年份，2019年土地溢价率下降，但绝对价格还在涨），而近期热点城市还在“造地王”，给市场填信心。
因此，开发商不会明显降价，后续高价盘还会涌现。
另外，二手房市场看房量增加，京沪深等城市业主涨价比例也在上升，这也制约需求。2季度以后，疫情蔓延对就业和收入的影响全面显现，有的行业，比如教育培训、连锁餐饮和旅游等已开始裁员。如果调控政策不改变，特别是限贷政策不调整，居民收入难以支撑的话，楼市回暖还能维持多久呢？回升势头能有多大呢？问题是，不允许加杠杆，这是调控的一条红线。所以，从3月份的微观数据看，回升动力或许在减弱。
后续，大家还是以观望为主，即便是打算买房，新盘供应正在路上，选择余地也很大。新房供给上来了，对二手房市场也是一个压制，京沪深二手房涨价势头也会减缓，可挑可选，当下二手房上调挂牌价，这是不可持续的。下一步，减费降税或许会到楼市，热点城市迫切希望降低二手房税费，这样整个市场才能循环起来。
文章/ 李宇嘉 采编/讯享派 资料/大咖聊房
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