深圳樓市現狀:新盤在促銷,二手在漲價


深圳樓市現狀:新盤在促銷,二手在漲價



問:老師您好! 佩服您的專業水平,果斷加入了星球。請指導! 我的情況如下: 一家三口,兩人年50左右,女孩外國頂尖大學就讀,小孩房票不肯拿出來用,家庭年收入100,房貸餘額100左右。房子:1、羅湖泊林花園小兩房,約400。2、福田陽光城市家園一房,約250。3、公寓180。4、惠州龍門溫泉別墅280。5、益田村一套。因各式各樣的原因,益田村的不能動,所以我想把1到4的全賣掉,買一套投資回報率高的房子。請明示。感謝!

答:您好,感謝讚賞! 這4套房產出售後,到手大概1000左右,根據你的風險偏好和月供能力不同,有幾種不同的配置方式。 1.拆成2-3套來買(總價500萬左右)但是要考慮房票的問題。多套進可以攻退可以守,持有成本會下降。 500萬的投資策略剛需為主(產品2-3房)買普漲區域2019年深圳領漲區域已經漲上去了購買力會外溢。 多關注碧海,西鄉,沙井,上塘,西麗等板塊。 2.直接買一套核心地段 核心物業 雙重屬性的物業,也就是我們說的終極改善置業。 1500-2000萬總價的物業一定要考慮你的房子為什麼會漲到2500萬漲到這個價格什麼樣的人來買這樣的物業一定是置換的人群(他們對產品 學位 地段都會有要求) 多關注前海,深圳灣,香蜜湖,蛇口,科技園等板塊。 1100-1600可以考慮的參考選籌: 【寶中】天健時尚,西岸官邸,金泓凱旋城,宏發領域,天悅龍庭、西城上築,第五大道、幸福海岸等,其中幸福海岸性價比相對高一些,認可單價8萬左右的標的。 【前海南片區】(南海中學):鼎太豐華四期,諾德假日,陽光玫瑰園 【科技園】科苑學裡(文華)、華潤潤璽四期新盤(科華),陽光帶濱海城(南外高新),海怡東方花園(南外高新) 【前海自貿區】前海時代,招商領璽、頤灣府(目前已沒有了) 【蛇口】半島城邦四期五期新盤(南外濱海),南海玫瑰園(育才太子灣) 【後海】蔚藍海岸二期(北師大),後海理想雅園、海境界(育才)漾日灣畔(南二外),太古城(深圳灣),海怡灣(深圳灣) 【後海總部基地】紅樹西岸、中信紅樹灣(少量2房戶型) 寶安低價盤:寶中碧海花樣年、君逸世家、白金假日、財富港、聖拿威、中信灣上六座、富通城三期、玉湖灣。其中富通城性價比相對較高。 以上選籌可作為參考,能不能入手重點還是看價格,逢筍入。


問:老師您好,也想諮詢一下如果按照父母的想法,買房自住。 1)去年研究生畢業來深,在高新園上班。有房票,已買車,個人年收入不到20w; 2)父母提供500w現金,總價在800-1000w之間,因我目前收入不高,需留3年左右房貸; 3)想買車程20分鐘內,90平方左右三房,需求是具有升值空間、小區品質好、商業配套好、10年內樓齡、周邊環境好(需求程度依次遞減); 僅僅看過的有:1、南頭:前海東岸花園或豪方天際;2、蛇口:棲遊花園、春樹裡;針對打算自住5-10年等升值後賣掉換學區房(應該也結婚了),請老師推薦南山、寶安、福田適合的樓盤。

答:豪方的優點缺點都很明顯,被北環和南坪包圍的現狀不可改變了。 因為有雙學位、南山次新、總價最低小三房這幾個標籤,短期價格還拉了不少。 我認為,短期內,這個盤可能要橫上一段時間,要到成績出來、地鐵通車才能判斷下一波行情。 棲遊花園周邊配套較差,學校一般,比較雞肋 推薦的樓盤已經發給你了


問:老師您好,高峰小學中學 附近學位房看著價格相對親民 有投資價值嗎。

答:高峰的學位溢價確實不高,如果高峰能夠穩定現在的成績,高峰會被大家重新認識並追捧的。 價格合適可以考慮


問:你好,當前的情況如下,夫妻工作地點在西麗,孩子今年要上小學,希望房子能有個還可以的學位,兼顧居住舒適性及學位,預算在1500左右。 1. 目前在看的有龍華聖莫麗斯(深外龍華分校),金眾麒麟公館(南二外平山小學在建),凱旋城,寶能城(南科二小)等,能否幫忙分析下優劣? 2. 或者是否有更好選擇? 3. 如果趕不上今年入學,我們先上私立,等確定房子後再插班入學,可行性如何?

答:你好,感謝讚賞! 聖莫麗斯要出關交通很不方便,在南山未崛起之前,購買群體主要來自福田方向,現在福田的人往南山方向去了。曦城距離前海核心區9公里,半個小時路程,未來接盤曦城的人主要來自前海,整個深圳的趨勢是羅湖→福田→ 南山 →前海,自住感覺喜歡就好,投資不是很好的選擇。 西麗那個位置其實挺好,離福田,南山都近,只是地形配套略有欠缺,所以房價也有上漲但是整體不如寶中,麒麟公館的戶型不錯,開發商大堂花園都做得很用心,但是覺得缺乏爆發力,後期增值會比較溫和。 凱旋城近有南山科技園兜底,遠有大前海護航,外加蒸蒸日上的寶安實驗學位,多重保險下的凱旋城不會有偏差的。但是上一波拉昇用力過猛,現在需要淘淘筍。 寶能城這個片區次新盤再加上寶能城還是有不少二手供應量的,能不能投資?後市如何?我的看法相對消極: 1、起價已經過高,單價很難再大幅拉昇,已經不適合剛需; 2、再無新地供應,片區建設臨近尾聲,沒有發展空間; 3、學位一般,沒有優質教育資源引進 4、硬生生被留仙大道、五號線、南坪快速隔成幾部分,無法形成高效統一的大片區, 5、交通不便,福龍路、塘朗山隧道經常堵塞,地鐵去大部分區域都要經北站、西麗、前海灣換乘,通勤時間不短。 綜上,我認為整個大學城-塘朗-長嶺陂片區短時間內已經不適合進場。 這幾個樓盤,優先凱旋城。


問:南山深航飛行員公寓三房750萬,碧海泰華陽光海三房879萬,或者沙井的西薈城700萬四房。是否深航這個已經沒有啥升值空間,最多跟著大勢。南山的生活環境比碧海好很多,飛機還不吵。您覺得呢?

答:你的判斷正確,南山中心區自住還不錯,但是屬於普漲板塊,升值潛力一般 投資還是跟著規劃走,碧海和沙井都是不錯的選擇


問:想入手投資東莞松山湖的房子,請老師推薦幾個樓盤,謝謝

答:松山湖的房子該怎麼買? 松山湖開發強度很低,真正的松湖片區內樓盤很少,分為東西南北四個區域: 1、松湖西區,代表樓盤是錦繡山河一到五期,均價四萬左右。 錦繡山河是松山湖體量最大、最具代表性的樓盤,品質高,區位優,大戶型為主,成交活躍。 2、松湖北區 代表樓盤長城世家,和堂,3號別墅,豐華悅園,萬科松湖中心,均價3-4萬。 3、松湖東區 代表樓盤萬科松山湖1號,萬科虹溪諾雅,翔龍御湖居,均價3.5-4萬。 4、松湖南區 南區是華為的總部基地,可售房源極少,區域內位置最好的樓盤大多是華為自建,供華為內部員工購買,售價很低,每平米八到九千。 華為自建樓盤 松山湖樓盤有兩個特點,一是樓盤數量少,二是大戶型和別墅居多,很多都是200平以上,總價800萬起的大戶型,小面積稀缺。 悅園的品質和環境不錯,緊臨松山湖,單價4-5萬。 總結: 1、東莞缺少價值高地,這個高地一旦出現,一定是松山湖; 2、松山湖目前配套還不夠完善,價格三萬多,還有入場機會,不過要注意迴避溢價盤,淘筍; 3、東莞二手房不限購; 4、鑑於東莞的經濟體量和對熱錢的吸引能力,松山湖最值得投資的是小面積低總價,一是稀缺,二是門檻低。 5、松山湖片區,分為多個板塊,有真松湖和偽松湖,價值有高有低,需要認真挑選。


問:你好。我們夫妻二人分別在龍崗五聯有一套萬科清林徑79平(值260萬)和一套百合盛世89平(值370萬)的房子,想賣掉一套換一套龍中或大運的學區房,但兩個購房指標已用完,小孩過3年讀小學。如賣掉一套百合盛世加手中現金大概400萬,買深中的學位房(招商依山郡)好還是大運四大神盤好?比較喜歡招商,又擔心招商依山郡小學不咋滴,深中龍初合同是合作辦學,合同只簽了6年。自住加學位需求,工作地點在龍中。求推薦四房的學位房。

答:如果只考慮龍崗,如果想買龍崗不跑輸大盤,推薦購買龍崗兩個學區房:深中龍初、龍崗外國語 對應樓盤:招商依山郡、壹錦園、萬科翰鄰城綠景大公館、陽光天健城、中森雙子座、奧林華府 如果能接受投住分離,建議多關注福田和南山學位房。


問:您好,老師。感謝您上次的建議。我想細化一下。1.我和先生的名下兩套房,一套第五大道三期160的自住中,一套桑達新村93平的,2015年購入,當時買的時候580,想求拆遷。2.用了母親的名義2017年購入了第五大道三期180的,當時購入價1500。3.然後2014年在寶安中洲購入了一套880的店鋪,失敗,感覺看不到未來。 我們現在手上現金600W,想優化下名下的房產配置。目前我們的打算是: 1.把店鋪低價出手,然後桑達新村的房子出手,+600的現金,去打新,深業中城。或者去後海置換一套2500w左右的房子。2.把桑達出手,加現金,去華潤打新。3.兩套房子在第五大道,會不會沒有增值空間了

答:您好,感謝大額讚賞! 店鋪出售思路正確,但是不需要低價,可以把我在星球內發的賣房技巧用上,如果能配合下家結離婚過戶,可以完全省稅,出手週期會縮短。 店鋪和桑達新村出手後買深業中城沒有問題 第五大道建議繼續持有,未來持續看好寶中,利好還有很多沒有兌現。 如果想置換後海自住,可以考慮申請銀行加按揭融資,繼續買入,當然前提是可以淘到8-9折筍,坐等破產甩賣。


問:十三老師,請點評一下僑城馨苑62平一房一廳420w和金地上塘道的65平兩房430w。想長期持有,投資加自住。

答:你好,感謝讚賞! 僑城馨苑和深灣,假日灣形成一個鐵三角,把白石改包圍起來。上車一流,未來保底剛需至中產。 小區居住主要群體為白領以上高素質上班族,租住比例較高達到了7比3。小區為獨棟,沒有地面花園。作為住家盤 並非好的選擇。 投資優先僑城馨苑,自住優先金地上塘道。


問:專家你好, 最近2個月一直在看你的文章,收穫不少,非常感謝 這次,需要向你請教購房的方案 我家裡在蛇口有一套育才二小二中的學位房,600萬左右,無欠款。 目前手上有800萬左右的現金, 每個月,可以承受5萬的月供。 最近,我想買房繼續投資,自己規劃的方案是: 1、買一套南外高新的兩房,1300萬。 再買一套500萬以內的兩房 2、買一套南外高新\\/南二外的1800萬左右的3+1房子 3、買一套招商海月3期的三房1350萬,再買一套450萬的兩房 請教專家,我這樣的規劃方式,是否正確? 你這樣的高手會推薦怎樣的選擇? 謝謝啦。

答:你好,感謝讚賞! 傾向方案1 南山的學位: 南外系(大沖、科華、文華、高新), 南二外系(海德), 南實系(園丁、麒麟、南海), 育才系這兩年在走下坡路, 照著學校去找。 高新一帶價格和品質都是匹配的,需要花精力淘筍。


問:老師你好,請問蘭溪谷自住,是否能跑平大勢,還是買旁邊的臨海攬山更好。

答:蘭溪谷品質很好,地處南山,學位不差,未來大概率跑平大勢,也可以能跑輸大勢。 第一,蘭溪谷位於蛇口大南山腳下,不近前海也不近深圳灣,只靠著一座大南山,缺交通缺概念; 第二,育才系是沒落的二類名校,撐不起高房價; 第三,蘭溪谷的戶型有硬傷,七十多平做一房,八十多平做兩房,而且無法改動,700萬的一房,客戶群能有多少? 山語海和諾德假日也是一樣,貴有貴的道理。 房產投資也是一個體系,一門學問,凡存在的現實,一定就有合理的答案。 新世界攬山臨海蛇口30萬方大盤。 育才一小二中,二號線水灣站1.2公里、在建12號線500米。 蛇口最後的大盤(恆大灣廈舊改還要很久),總體來說投資潛力要低於領璽、頤灣府。對於很多有蛇口情節的人來說,也算是不錯的選擇。


問:老師您好!考慮入手福田90-120平自住加投資的品質房,次新或新。預算800-1200萬,望離福田口岸和福田高鐵站比較方便,無學位需求。目前在關注(還沒看過)有:深物業金領新房,天健天驕新房,綠景虹灣,華潤銀湖藍山,嘉葆潤金座,皇庭世紀,之前看過深業花園和雅頌居也蠻喜歡,希望給點方向和意見。 另想投資一套500-600萬以內的剛需房,考慮光明中心區或南山寶安的學區房,可中長期持有,光明那邊有些新盤想等等看,寶安南山這邊不知還有哪裡可以關注? 兩套房總預算1600萬左右,不知這樣配置是否合理,來深不久,期待老師指點!

答:您好,建議一套核心區品質盤自住,一套剛需潛力盤做投資。 深物業金領是一個賣不出去的包裝產品,價格太貴,直接pass 天健天驕是偽香蜜湖,地段是很好的,小學也很好。景田早已成熟,天健工業園和香蜜村舊改算是拼圖的最後幾塊板,蓋完就沒有什麼未來想象空間。 所以是自住改善型的物業,穩健。 福田自住+投資推薦參考: 1.第一梯隊1000以上,天健 雅頌居 深業花園,天健可做首選。 2.買第二梯隊的物業800萬左右:福蓮花園 振業花園 長福花園,都可以考慮 剛需潛力盤關注碧海 沙井 翻身 西鄉 光明 上塘板塊單價5萬左右的次新盤。 可以參考星球內往期推薦的樓盤


問:您好,十三!總價值400三房看好坪山華潤樂庭嗎?

答:你好,感謝大額讚賞! 一般不推薦坪山,深圳發展一路向西,東部只有龍崗的大運相對好點。 這波行情起來之後,西部熱點板塊已經大漲,龍崗和坪山會跟漲,但是平均漲幅會弱於西部,需要長持。東部大運是龍頭,沒有崛起之前坪山沒前途 總之富潤樂庭性價比不高。 坪山什麼情況下能買? 1.首付非常有限,但是又很想上車 2.生活半徑在坪山 總價400在福田 南山 寶安 大運都有性價比更高的項目。


很多人給我留言提問,抱歉因為精力有限,無法一對一指導。

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