游走于楼市之间，用眼观察，用心甄别。大家好，我是踩盘小二。
之前小二给大家介绍过了金融街融御，这次就来给大家继续介绍附近的另一红盘，那便是坐拥海珠湿地公园的——越秀天悦江湾。
1、
/ 项目详情 /
△ 销售中心景观
△ 项目区位图
越秀天悦江湾项目处于海珠湾创新板块，享受沥滘旧改的红利。项目位于广州环城高速路、新光快速路、南洲路、华南快速路之间等主干道之间，畅达到天河、番禺等主城区。项目距离3号线沥滘站2km，同时环岛有轨电车也在这里经过，交通便利。
△ 项目售楼部
售楼部位于南洲路一侧，沿路有道旗、拦截牌指引，售楼部较靠近小路一侧，昭示性不强。进入售楼部的小路较窄，只能单车道通过，附近的城市面貌较差，较多为厂房。整体环境面貌也与后来看见的绝美江景形成较大反差，颇有别有洞天之感。
△ 项目平面图
项目整体规划4栋住宅，面积段为102㎡-138㎡复式三至四房，1栋保障性住房。
目前在售5#和4#的138㎡复式四房，价格在950万-1300万之间，单价则是6.8-9.4w/㎡之间，共18层高，限高60m；3#和2#住宅，46层高，限高150m，面积段为110-138㎡复式三至四房，其中3#已拿预售证，预计这近期会加推。同时项目自建江岸公园1.5万㎡。售楼部以后会做为艺术展廊，交移政府打理。
/ 户型点评 /
目前，项目已对外展示了4座、5座的实体样板房。下面小二向读者展示102㎡、108㎡和138㎡的情景板房。由于咬合复式设计，两个户型使用率高达120%。从开发角度，是比较好的户型，江景最大化；但从使用角度，尚有不足。
△ 咬合复式结构
咬合复式可以做到层层入户，但是层层入户的不是同一户。比如从一楼入的是01单位，从2楼可能入的是02单位。这个的结构设计，可以说优劣共存。比较大的缺点可能是噪音问题，因为你没办法控制别人在你的上方吵闹或者其他行为。但咬合复式的
优点是提高竖向空间的使用率，能够在同层的前提下，创造多一倍的户数。
△ 户型图
项目整体是分散的核心筒设计，做到了4梯5户，接近一梯一户的尊贵感 。入户即有入户花园的绿色体验感，而且还在核心筒的走道空处布置了绿化，创造邻里交往空间和绿色生态环境，提高住户的绿色自然体验感。但天悦江湾的整体户型比较一般，且复式的楼梯比较陡，为了江景牺牲了一定的居住舒适度。
△ 102㎡板房
102㎡的户型设计，南北双阳台，通风采光极佳，满足居住需求，卧室方正实用。动静分区，二楼静区。一楼有卧室可以给老年人居住，也能满足三代同堂的需求。进门即卫生间，这种公私分区有欠妥当。同时卫生间距离房间太远，二楼卧室夜晚要上卫生间还需下楼走到门边，居住舒适度较弱。客厅正对的是阳台，意味着户型是比较超前的设计，是放不不了电视柜和电视机，需要的是投影式设计。
△ 108㎡板房
108㎡的户型设计，走道空间距离较102㎡的户型设计缩短一些，布局紧凑。而且主卧还有衣帽间，更为舒适宽敞。唯一不足的是108㎡的餐厅是放在走道上的，略显餐厅位置有点不足，走道位置有点拥挤。相比之下，108㎡户型更为实用和舒适。且从景观面来看，108㎡的景观面比102㎡的要好，102㎡很多景观是望村屋，108㎡较多景观面望江。
△ 138㎡板房
138㎡复式户型设计做了双主套设计，景观面最佳，还有储物空间，整个户型设计较为舒适。二楼楼梯对房门，私密性不太好。其余无其他缺陷。不过这一户型价格也较高，去化也相对较慢。
△ 交标细节
△ 交标细节
从整体来说越秀天悦江湾的整个室内设计有很多小亮点。装标上部分采用国际一线品牌交标：厨具三件套是瑞士弗兰卡，科勒水龙头、科勒洗手盆、百朗干燥机、科勒马桶、高仪洁具，保障家具使用高的调性。还有智能家居系统：全屋智能WIFI覆盖、全屋语音操作系统、东芝中央空调、兰舍新风系统、集成式场景切换、主卫环幕智能魔镜等，提升居住使用的方便性。同时还有小细节设计：楼梯感应灯、卫生间的电烘干机、阳台的小夜灯等贴心人居设计。
对项目感兴趣的读者可前往营销中心详细了解。
2、
/ 周边规划 /
△ 项目周边规划
越秀天悦江湾项目处于海珠创新湾规划中，是海珠“一区一湾一谷”规划中的一湾，享受沥滘旧改的红利。
3、
/ 周边环境 /
了解完项目大概详情以及周边的规划，让我们进一步深入了解一下当前项目周边的环境。
1、产业 / _ _ _ _ _
△ 项目周边产业
项目周边厂房较多，以制造业、加工业为主。等待沥滘旧改的新进展，带动周边产业转型提升。
2、小区 / _ _ _ _ _
△ 项目周边小区
项目5公里内周边的居住氛围较浓厚，多为村屋，成熟小区也有，珠江御景湾、海洲花园、罗马家园、盛景家园等，二手价在3.5万/㎡-4万/㎡。周边也有几个一手在售楼盘，绿地越秀海玥、恒大金碧花园、金融街融御等。
3、教育及医疗 / _ _ _ _ _
△ 项目周边配套
教育：项目周边可享受的教育资源包括南武实验小学、南洲小学和北大为明实验学校。未来项目周边还会规划3个幼儿园、1个小学和一个示范性高中。
医疗：5km范围内享受中山大学孙逸仙纪念医院、第二人民医院，7km内广州医科大学附属第二医院。
4、商业 / _ _ _ _ _
△ 项目商业配套
距离项目5km左右，有合生生活天地和丽影广场，距离igc天汇广场7km。距离商业配套稍微有点远。
5、交通 / _ _ _ _ _
交通方面，新光快速、华南快速，地铁3号线沥滘站，未来规划环岛有轨电车。交通便利，到达各主城区快捷。
6、文化配套 / _ _ _ _ _
书店/图书馆：项目自身并无规划图书室配套，距离最近的图书馆需要前往海珠图书馆 ，距离大约9.3km。
运动：对于体育方面的需求，可以在小区内进行运动活动，也可在距离项目西边3km外星晖园的goodgame体育会进行运动。
音乐厅：项目周边2公里内并无公共音乐厅配套，需驾车前往星海音乐厅距离7km，或者广州大剧院距离7.2km。
公园：除了项目自身的小区园林以外，还有配建的江岸公园1.5万㎡，海珠湿地公园距离1.1km，瀛洲生态公园 距离1.8km。
市场：项目享受海珠老城区配套，项目的西边即有大沙农贸市场，同时项目还配有商业街，下楼即享便利。
7、结伴娱乐 / _ _ _ _ _
结伴娱乐方面，附近暂无大型商业体可满足，最近需要前往合生广场、丽影广场。
8、人群定位 / _ _ _ _ _
项目定位的客户群体为较高端改善客群，多数客群来自天河、海珠群体，其他区域作为补充。由于咬合复式产品的创新性，接受度较高的为年轻客群，如专业市场老板、大学教授等。
4、
/ 项目点评 /
项目优点
1.老城区一线稀缺江景，中小户型改善102-138㎡江景复式产稀缺；
2.整个产品的许多创新设计，售楼部的创新设计、户型的创新设计；
3.户型设计中的装标智能化、人性化的亮点 ；
4.270度的一线看江设计，江景优异；同时坐拥海珠湿地生态公园、瀛洲生态公园，生态环境较好
项目缺点
1.从户型设计角度来说，102-108㎡两个户型设计较一般，整体舒适性不如138㎡户型 ；
2.配套较不方便，医院、娱乐配套都还有点距离，附近满足生活需求的配套较弱；
3.所有户型为统一的精装交标，交标品质较弱，且没有提供额外的室内硬/软装设计服务，对于有个性化需求的用户也稍有不便；
总结：
总体而言，天悦江湾就像一杯清酒，凛冽而甘甜，但不经久酌。毕竟生活不仅是诗和远方，还有父母和小孩的柴米油盐酱醋茶的生活本真。项目固然有稀缺的江景资源，但是项目目前周边的商业、医疗等配套仍有不足之处。目前在海珠区，在售的一手项目还有：绿地海玥、华发江南府、金融街融御、恒大金碧花园、世茂天鹅湾和中冶逸景公馆，可供大家选择。因此，对于有意愿在海珠置业的读者朋友们，小编建议可以多对比上述在售项目，分析个人的购房需求及购房能力，综合考虑不同项目未来的规划及配套，慎重做选择。
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我是踩盘小二，我们下期再见
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