蟲兒-飛飛-_
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房地產進入下一個時代：膽越大越賺錢的時代結束了！
早在2004年的時候，當時的萬科總裁鬱亮寫了一篇文章《我國樓市進入白銀時代》。 在這篇文章中，鬱亮明確表示，中國的房地產行業已經度過了最黃金的歲月，但是也絕不是就要撞上了冰山的泰坦尼克號。只不過，過去，“膽大為王”，人人都可以賺錢，越大膽越賺錢的時代早就結束了。”
這句話看似說的在三年前說的，如今現在來看，真的是十分正確。
從2017年的樓市來看，整個房地產銷售業績刷新了新的低業績記錄。實際上也正如鬱亮所說，我國的房地產行業從2014年開始就在慢慢的走向衰退。所謂房地產從“黃金時代”走向“白銀時代”正是這個意思。
但是對於這個有些落後的白銀時代，融創的孫宏斌卻不樂意了。他說到，什麼白銀時代，你看看今年的融創，利潤大大了三四百個億，當初別人說，要做一百個億都很困難，但是現在我做到了。放低唱並不存在什麼“白銀時代”，因為未來的形式還是很好的！
而在於孫宏斌看來，真正的中國房地產行業，是有以下幾個特點的。
一、這是鑽石時代的房地產時代
鬱亮認為，房地產暴力早就已經結束，整體表現出增緩，更多的是集中投資在普通住宅和商業地產。
但是孫宏斌認為，在九十年代到2000年的時候，房租賣的比較快，大家都走現金轉現金的路子，而這個行業，一鋪攤子就很大，沒有足夠的現金流根本做不起來，沒人敢輕鬆的做，但是那時候，只要做了就能賺錢，融創那時候要做的就不是普通的房地產了，我們走的是高端商品住房，要改善人們的住房條件，這是融創做的第一階段，現在幾十年過去了，房子依舊在賣，而且價格更高了，但是人們對於高質量住房的需求永遠存在。這說明什麼，這說明房地產行業的還是很繁榮的一個行業。
而且，現在雖則大企業越做越大，小企業的的生存就越來越困難，因為很多都被大房企收購兼併了。所以說，這是一個鑽石時代，不是一個白銀時代，更不是什麼青銅時代。
二、房地產依舊是個暴利產業
而且一些數據也證明了孫宏斌的額觀點，目前，多家房企的銷售雖然沒有達到制高點，但是房屋的需求依然存在，即使在最嚴格的調控下，房屋的籤售記錄依然很高。對於很多大企業而言，即使是有8%的盈利率，但是銷售額1000億，也有80億的利潤，依然是個暴利產業。
另一方面，孫宏斌雖然看到這是一個鑽石時代，但是大家也知道很多大佬紛紛選擇退市了，李嘉誠、王健林、王石等人都選擇賣掉房地產業務。國家有正在鼓勵建設租房租賃系統，而且政策的調控現在基本是，哪裡漲就調控哪裡，所以，投機性小了，靠大膽買房投機賺錢的可能性更小了。
那“越大膽越賺錢的時代”已經過去了。
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房地產是進入了一個新的時代，那就是黃銅時代，從黃金時代掠過白銀時代，快速進入到青銅時代。
房地產投資黃金時代已經徹底結束了，因此不存在黃金時代了，由於地產調控政策轉變的的很快，白銀時代顯得非常的短暫，快速進入到青銅時代。
地產調控政策前所未有
本輪地產調控有兩個特徵，一個是房住不炒，另一個就是不把地產作為經濟的短期刺激手段，而且兩個提法定位都非常高，來自於高層。
房住不炒是給房子的性質定性，那就是去掉房子的金融屬性，儘可能的消除房子的投資投機功能，迴歸到房子的居住功能，房子作為居住功能，那麼只要房子供應足夠，房價就缺少上漲動力，目前我國房子供應充足，空置率高達20%，位於世界前列，房子已經是足夠多的了，房價之所以上漲，在於市場的投機性投資性購房，有的地方就是被炒房客炒起來的，房價虛火和泡沫成分非常的大，炒房客撤離以後，給當地帶來巨大的創傷。
目前各地對於炒房投機性購房一直秉承嚴厲打擊的態度，尤其是雄安新區，對炒房客更是保持高度的警惕，
地產不作為刺激經濟手段，就是地產調控政策不隨著經濟增速波動而變動，不會因為經濟增速下滑，就放鬆地產調控，就鼓勵縱容地產投機炒作，以前就是那麼一回事，經濟下滑壓力大了，地產調控政策就會鬆動，把地產抬出來，作為刺激經濟恢復性上漲的工具。
地產之所以不能作為刺激經濟的手段，在於我國經濟需要科技轉型，以科技立足，鼓勵創新，而地產價格上漲，極大的推升了科技創新的成本，增加了科技轉型的難度，；另外大量資金流向地產行業，導致科技創新行業融資難融資貴，嚴重阻礙科技創新順利完成。
為什麼要強調科技創新，美國動用行政手段，對一家通訊公司打壓，那麼一家龐大的公司，馬上陷入生產經營困境，付出沉重的代價，說明我國缺少核心技術核心配件，受制於人，這種局面不改變，發展壯大就得仰人鼻息，因此必須在關鍵技術關鍵配件完成自我的研發，改變受制於人的困境。
地產行業資金受困
銀保監會最近兩年，嚴控違規資金進入樓市，銀保監會從源頭抓起，嚴厲處罰金融機構，逼迫金融機構不敢讓資金違規進入樓市，地產行業得不到大量資金的支持，就沒有辦法囤積土地，只能加快開發，加快銷售，回籠資金，
部分地產迫於資金壓力，開始大範圍的打折促銷，降低企業槓桿，準備安全過冬，尤其是大型地產行業打折促銷，對地產行業的價格影響是比較大的，可以引導地產價格適度回落。
銀保監會和央行也嚴格控制地產抵押貸款的新增比例，也對二套三套房子實行差別貸款利率，也採用因城施政從方式，對一套房採取差異化貸款利率，那些熱點城市貸款利率已經上浮到25%，增加購房成本，壓制過熱需求。
不少城市二套房按揭貸款出現斷檔，雖然銀行澄清是額度問題，但也說明按揭貸款從嚴控制，沒有了按揭貸款支持，不少城市二手房銷售出現堰塞湖，有價無市現象出現，不少城市二手房價格已經連續數個月下跌，6-7月份二手房出現20個城市下調，是2019年最高，而且20個重點城市，二手房價格連跌兩個月。二手房緣何出現銷售堰塞湖，在於持有成本太高，房價不漲或者是漲太少，都意味著虧錢，只不過是虧多虧少而已，而預期越來越差，大家競相拋售，而市場需求不大，堰塞湖也就高懸了，堰塞湖高懸，二手房價格還能上漲嗎？二手房價格下跌成為市場一個新名詞。
二手房銷售疲軟價格下滑也會影響到一手房市場的銷售和價格調整。
銀保監會對於消費貸、信用卡透支、營業性貸款進入樓市實行嚴格的監管，這就是嚴控使用借貸資金作為首付款，這可以降低市場需求，也可以嚴控違規炒房。
炒房不再是豐厚回報甚至出現虧損
銀保監會抬高了二套房三套房的貸款利率以後，炒房成本大大提高，炒房回報不僅難以得到，控制不好，還可能導致虧損，
目前炒房資金成本在6%左右，折舊大概是4%，目前我國租金回報很難超過2%，這樣算下來，房價不漲的話，一年就要虧損8%，也就是說100萬的房子，一年以後房價不漲不跌，投資者實際資產就會縮水8%。而目前一年的絕大部分城市房價上漲根本達不到8%。
2019年上半年，70城中，有68城新房上漲，1城房價持平，1城下跌，下圖是2019年上半年房子價格漲幅榜，按照8%的標準，只有兩個城市大理和西安炒房獲得正收益，其他城市都是負收益。
上海是一線城市的代表，以房價高而知名，但炒房收益幾何，中泰證券分析師梁中華測算純粹房屋居住用途每年帶來的租金收益只有1.6%，而過去一年上海的房價非但沒漲反而下跌，資本利得收益大致為-0.4%。
筆者據此再做一個推測，如果考慮到炒房資金成本6%和房子折舊4%，投資上海購房，虧損就會增加到10.4%，也就是投資一套1000萬元的房子，過去一年，投資者實際資產已經縮水104萬元。因此北京有二手房直接降價200萬元出售。
炒房成本實際上不僅僅來自於資金成本，還來自於保險費、中介費和各種稅費，算起來都是一大筆的錢，究竟房價上漲多少才能夠保本，據第一財經，算上按揭資金成本、中介費以及各項稅費，在深圳買房持有兩年（2018年、2019年），房價沒漲40%，就已造成虧損。而深圳過去兩年房價上漲根本沒有達到40%,可見深圳炒房客結果並不佳，虧損概率太大。
炒房目的單純，就是為了賺錢，如果炒來炒去都是虧錢，誰還願意去炒房呢？房地產市場一旦沒有了炒房客，房子需求就會大大降低，而炒房客的房源會不斷的出現拋售，房價還能堅挺多久。
下面圖表來自於騰訊網。
投資房地產的時代已經過去了，房住不炒的理念可能會進一步貫徹實施，房價保持穩中慢漲或者是穩中有降是大概率事件。
房地產行業直接飛過白銀時代，進入了青銅時代。
杜坤維
房地產確實是進入到下一個時代了，之前有人講過，房地產從黃金時代進入到了白銀時代，我是這麼理解的：房地產的時代是和城鎮化息息相關的。我們的城鎮化目前是走到了第3個階段。
1、城鎮化第一個階段：緩慢增長階段
1978年的時候我們實行改革開放，當時中國的城鎮化率只有17%和30年前幾乎持平。此後經過20年的改革開放的經濟發展，到了1998年的時候，中國的城鎮化率達到了將近30%。所以在改革開放的頭20年裡，中國的城鎮化率是提高了13個百分點。
在這20年當中，中國的城鎮化在緩慢的增長，不過當時並沒有商品房這個概念。城市居民的住房，更多的是福利分房或者說是集資房。商品房的概念是1998年實行房改政策的時候才正式推出的，那麼也正是從這一年開始，中國的福利分房制度就此結束。中國商品房開始爆發式增長，開啟了房地產爆發式的增長。
2、城鎮化第二個階段-快速增長的階段
那麼在改革開放的第二個20年當中。也就是1998年到2018年。中國的城鎮化率從30%提高到了60%。這20年的時間，中國的城鎮化率提高了30個百分點。在城鎮生活的人口增加了四五個億。所以在這20年當中，進入城鎮化生活的人口是遠遠多於前面的20年。這也是為什麼過去20年中國房地產市場一直是處於牛市的原因。房地產開發商作為房地產行業當中最重要的角色，那麼他們也享受了最好的一次紅利。所以1998年到2018年這是房地產市場的黃金20年。那麼未來的20年相對來講就會進入到一個白銀時代。
3、第三個階段
根據規劃，到2030年中國的城鎮化率將達到70%。也就是在未來的12年當中，中國的城鎮化率會提高10個百分點。累積會有1.4億的人口走進城鎮生活。平均每年將達到1100萬。從2019年到2030年這12年的時間當中，雖然中國的城鎮化的人數的絕對數量還是非常高，但是從增速來講的話，和前面的20年相比，已經是大大的放緩了。
中國是一個農業化的大國，真正的實行市場化經濟只有40年的時間。那麼工業化的時間更短。發達國家的工業化早就完成了數十年甚至上百年了，城鎮化率一般都在85%以上。所以當中國的城鎮化率達到70%以後。再往上面攀升的時候，那麼它的速度會進一步的放緩，因為人口基數太大了。所以從1998年到2018年是房地產市場的黃金20年。那麼從2018年到2030年這12年當中是房地產市場的白銀12年。2030年以後，中國房地產市場將進入到一個以存量交易為主的市場。
