河南商報首席記者 楊桂芳/文 記者 張鬱/圖
7月4日傳出的丹尼斯拿下原北京華聯店位置的消息，在河南商業界激起波瀾。
目前人們所關注的問題是，丹尼斯拿下該區域，將會佈局何種業態？
丹尼斯收購北京華聯
【進展】丹尼斯拿下二七原北京華聯店，超8億元費用已經支付
7月6日，河南商報記者從丹尼斯集團相關人士處獲悉，丹尼斯對凱德鄭州二七項目，也就是人們常說的二七原北京華聯店的收購事宜，目前已經處於尾聲。
據該人士透露，這筆交易略超8億元，已經支付完畢。對於該項目的規劃、定位、經營方向，還在制定當中。
“今年開業的可能性比較小，我們在研討它的定位、市場等，還在很縝密地規劃這個項目。”該人士對河南商報記者表示。
河南商報記者瞭解到，早在北京華聯尚未閉店前，也就是2019年年初，丹尼斯已經對該項目進行關注。在2019年秋季，丹尼斯接到了該項目資產交易的溝通邀請。
丹尼斯看中了該項目什麼？上述人士認為，二七商圈正在提檔升級，這個商圈是核心商圈，也是城市的核心，有著獨特的歷史底蘊和文化，雖然商圈正在分散，但二七商圈是獨特的，是鄭州的重心。另外從項目本身來看，原北京華聯店的物業結構、體量也符合現代化商圈發展的定位和趨勢。從位置來講，該項目的象徵意義更大。
“二七商圈以中原商戰聞名全國，現在二七商圈改造升級，我們趁勢在此打造丹尼斯另外一個支撐點和制高點。”該人士表示，為了能夠讓這個項目“丹尼斯化”，丹尼斯將會對物業進行全方位的改造和裝修，讓項目定位清晰化，打出丹尼斯的特色和符號。
【歷史】20年前就想拿下此地，丹尼斯鯨吞之勢再增
此次丹尼斯出手拿下原北京華聯店，被諸多商業人士認為是丹尼斯發展戰略一次大的突破。
河南商報記者瞭解到，當北京華聯店還是亞細亞五彩購物廣場的時候，丹尼斯就希望拿下此地。
丹尼斯收購北京華聯
2000年前後，亞細亞五彩購物廣場即將拍賣，丹尼斯意欲出手接盤。但是丹尼斯高層團隊對此項目意見不一致，有聲音認為鄭州的城市發展向東，後來對亞細亞五彩購物廣場項目經過裝修、改造、收益等系列評估後，最終否定了接盤方案。
“當天下午丹尼斯就準備去簽約了，後來沒有去，放棄了。”一位知情人士告訴河南商報記者，這一事件就在當時亞細亞五彩購物廣場三次流拍事件之前，直到後來該區域經過拍賣被建業以2.3億元接盤。在此次事件之後，丹尼斯將商業向東佈局，有了後來的沿著鄭東新區CBD的丹尼斯七天地。
只是沒有想到，在20年後，丹尼斯以超8億元的價格鯨吞此地，讓諸多商業人頗為感慨。
從1997年開出第一號店鋪丹尼斯人民店，再到後來在人民店相距1公里內開出大衛城，再到現在挺進二七商圈腹地拿下原北京華聯店，丹尼斯在二七商圈多拳出擊的打法頗為炫目。
丹尼斯收購北京華聯
據上述丹尼斯集團相關人士透露，此次收購凱德鄭州二七項目雖然早已有了意向，但當時多種因素不確定性，對外信息釋放頗為謹慎。近幾年二七商圈經營疲軟，閉店信息接連發布，此次收購凱德鄭州二七項目，希望能會給商圈振興注入一針強心劑，對周邊的商業、客流帶動起到積極的影響。
“這體現了企業紮根鄭州，紮根河南的態度，為中原老百姓提供更優質的商品、服務，創造更多的就業機會，”該人士表示，只有得到老百姓的認可，才有生存空間，才有進一步發展的可能。
【猜想1】丹尼斯是否會在此地做城市奧萊？
業內看來，一舉拿下一棟七層、建築面積超過9萬平方米的商業物業，丹尼斯眼光頗為獨到。
一位商業人士分析稱，在二七商圈區域，除了即將呈現的大樂城、新田360太康路店之外，目前已經沒有這麼大體量的物業可以開發或者收購。
“無論從商業角度，還是從土地角度考慮，這次收購都沒有問題。”該人士分析稱。
在御智商業地產運營管理公司總經理王永君看來，此次收購該項目，是丹尼斯企業發展意志的體現。丹尼斯作為商業零售巨頭，是一個全業態發展的集團，它在佔領這一陣地後，在業態選擇上有足夠的選擇權來填充該項目。
王永君提到，隨著商圈提檔升級，這一區域匯聚不同類別客流的趨勢更為明顯，尤其是有大量的、代表商業新生力量的學生派，和到鄭州核心商圈“打卡”的外來客。二七商圈與其他商圈不一樣的地方是“串流”，也就是說，人流會在各商場、商業街、地下地上相互走動，而不是像其它商圈，消費者去一個地方後就停了下來。
“這些特性讓這個項目可以引入文創、文旅、潮牌、時尚、科技等。”王永君說，將大衛城、丹尼斯人民店裝不下的品牌、溢出來的品牌在此匯聚，業態會更加豐滿。
丹尼斯會在此地引入城市奧萊嗎？河南商報記者並未獲得丹尼斯集團的正面回應。
但這一說法在網上流傳頗多。王永君認為，丹尼斯至少不會在此做百貨，百貨業態目前不被看好。丹尼斯假如引入城市奧萊，也會將之作為主力發展方向之一，會更多結合二七商圈的整體業態做統一規劃，比如休閒、娛樂、 網紅、餐飲、 體驗等業態。
“可能會做一個綜合型的大業態，搶二七商圈學生客層的蛋糕。”王永君分析稱，從二七商圈提檔升級誰是受益者來說，新開的商業項目因為體量小，受益不明朗，丹尼斯才是未來真正的受益者。
“根據二七商圈未來的改造和發展方向，丹尼斯定位規劃好的話，會真正促進二七商圈商業崛起，提升二七商圈的經營檔次，讓二七商圈真正迭代升級，這裡會成為省內外消費者旅遊者的消費熱門區域、 時尚潮流一族的打卡地、鄭州市民的精神家園。”王永君說。
【猜想2】金博大成“夾心餅乾”，將何去何從？
一位研究奧萊業態的商業從業者表示，如果丹尼斯將原北京華聯店位置做城市奧萊，定位是非常精準的。
“丹尼斯本身的奧萊業態是成功的，銷售業績增長明顯。”該從業者表示，丹尼斯有足夠的品牌資源，而品牌們又有奧萊線和銷售需求，在消費分級趨勢下，正價店和奧萊店之間並不衝突。
他預計，在短期之內，丹尼斯不會對該項目推倒重建，而是基本保持原貌。從目前來看，丹尼斯拿下該店，對二七商圈、城市發展都影響很大，如果採用城市奧萊業態，也意味著這個業態將更受到零售認可。
他還推測稱，去年7月原大商金博大店放出引入城市奧萊的消息，按照丹尼斯去年年初就開始接觸凱德鄭州二七項目（二七原北京華聯店）來說，二七商圈這兩個舊物業項目謀求轉型的節點幾乎是一致的。或許丹尼斯在去年就已經對二七原北京華聯店可以佈局什麼業態，有了初步思考。
另外一個值得關注的問題是，在去年大衛城的鄰居原大商金博大店引入城市奧萊並開業，曾經引起了一場品牌競爭保衛戰。現在看來，這只是原大商金博大閉店前的曇花一現。
丹尼斯在拿下原北京華聯店面後，將對金博大兩面夾擊，如今的金博大位置略顯尷尬。成為“夾心餅乾”的金博大，將何去何從？這或是金博大物業持有方信達亟需思考的問題。
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