万理：多元“操盘手”

编者按：

中国奥园旗下奥园商业地产集团上海公司总经理万理先生。

撰文 | 杨蕾

出品 | 乐居财经

“这是上海卫星地图，草地、房屋这些主要建筑都能非常清楚地看到。”进入万理办公室，率先映入眼帘的是一张占据办公室半面墙的醒目地图,清晰地标注着中国奥园在上海的各个项目位置。“心中有蓝图，你才有梦想。”

于2019年加入中国奥园的万理，对奥园“构筑健康生活”的品牌理念，以及“一业为主、纵向发展”的战略布局有着高度的认同感，这也是他放弃诸多机会，选择牵手中国奥园的最重要原因。

在万理的带领下，奥园上海公司形成了“树立产业标杆，做大销售规模，做强奥园品牌”的战略规划。经过一年多发展，上海公司双线发力、齐头并进，产业地产实现美谷+智谷双谷联动，住宅地产实现嘉定安亭优质项目迅速落地，同时储备了多个优质的产业及商住项目。

虽入行已近二十年，但言谈间不时让人感受到这位北京爽朗汉子的谦逊低调。“我们是个新兵，来上海才一年，这里这么多房企老大，我们要多学习、多取经，跟其他企业形成合作。”

9月1日，乐居财经独家专访中国奥园旗下奥园商业地产集团上海公司总经理万理，听他讲诉奥园如何构筑健康生活。

沪上首个商住办项目落地

今年上海土地市场比较“火热”，万理也瞄准土地市场的机遇，带领上海团队积极参与公开市场拿地。

“3月以后，上海很多土地都放开了，导致竞争越发激烈。我们也敏锐地捕捉到这个机会，所以快速地进入到这个战场当中。”

2020年7月17日，奥园以15.4亿元底价竞得上海市嘉定区安亭镇商住办地块，楼面价11500元/㎡。

“这是中国奥园在上海拿下的第一个商业住宅项目，相当于奠定了上海公司在当地一个比较好的基础。”谈到成功拿下该地块，万理仍十分欣喜。“当时拿这块地，也是本着真正意义上的把产品做好，把住宅环境做好，把商业氛围做好，让老百姓满意，让政府满意，让企业获利。我觉得至少做到三赢，而不是双赢，这是我们当时拿这块地的初心。”

据了解，安亭项目位于嘉定区安亭镇，计容建筑面积约13.4万平米，包含约4万平米的商业和办公，北邻东方肝胆医院，南接安亭北站。

万理透露，考虑与医疗产业形成联动，利用奥园自身的健康产业运营优势，接下来将在地块内导入医美产业，形成集合美容整形、休闲康体等功能，打造目的地型的商业业态，形成北上海地区的一条魅力街区。

同时，沿北侧道路，建成两座现代风格的塔楼，引入一家酒店，为肝胆医院形成陪护的配套功能，在住宅方面，上海公司希望将其打造成现代产品。

发力上海市场

作为广州本土成长起来的千亿级综合性跨国企业集团，在聚焦粤港澳大湾区的同时，中国奥园对外拓展也在加速，近年来加强了中西部核心区、华东区域、环渤海区域市场的深耕布局。

公开资料显示，2019年5月，中国奥园与上海奉贤区签订投资东方美谷的协议，将携手发挥各方优势，整合健康、医美、金融、电商、科技等产业资源，将其打造成具有国际影响力的健康美丽产业综合体。

“上海奥园美谷项目是我们上海产业项目的开山之作，还被列为了奉贤区今年的重点工程，增强了我们在这里把产业做大做强的信心。”万理介绍，目前，中国奥园正建设打造奥园美谷一期，并准备获取二期土地，扩大产业园面积。

“集团很关注上海的发展，这也是我们上海公司发展的机遇，依托于集团对于整个核心城市的关注点，让我们能够更好地在这个地方深耕。”万理表示，从上海公司来说，第一，想做大规模；第二，想把产业和地产的方式结合在一块；第三，体现奥园复合产业的优势。

“每个区域有每个区域的特点，更多的是根据城市、区域产业发展的需求和特点，去定制相应的产业、商业、教育等等跟地产的比例。比如，奉贤的产业需求量可能更大些，嘉定的商业需求会更高点，松江的教育资源要求会更高点，主要的核心点还是构筑健康生活。”

诚意正心做产业

相对于传统房企的“快拿地、快开发、快销售”的短平快操作模式，产业地产的培育和发展需要较长的周期，开发难度更大，且涉及融资、开发、服务、招商、产业培育等因素，要求较高，对项目操盘手的需求更严格。

在万理看来，中国奥园做产业地产的一个核心点是“诚意正心。”他指出，第一，不要把产业当做噱头，心里要想着真正把产业做起来，把产业的整个链条想明白，到底哪些跟地产相关，哪些能够植入，把地产链条做长，这样才更能有机会；第二，做产业不能有急功近利的思维，要拥有一颗平常心。“对于产业地产而言，你不要想着高周转，不要想一来这个项目就能带来收益，做大做强以后，你才有可能。并且，做产业一定要有一颗恒久的心、诚意的心，要耐得住寂寞。”

此外，在“一业为主，纵向发展”战略布局下，中国奥园丰富的产业板块也成为产业地产发展的助力。

“你在这个地方不仅仅是建一个房子，应该是建一种生活方式，或者说居住方式、工作方式，需要有一个非常详细的规划。不仅仅是地产开发，我们还有商业、科技、健康共八大产业，交给我们一家就可以承担，而不是说再找8家不同领域企业组合合作。这样合作的稳定性就更加牢固，这个是我们复合地产的优势。”万理说。

公开资料显示，截至目前，中国奥园打造了“地产、商业、科技、健康、文旅、跨境电商、资本投资、城市更新”八大产业板块，筑造了317 个地产项目。

“奥园很早就在做复合型地产，奥园有自己的医美、科技这些产业，奥园也值得把产业作为未来的一个增长方向，所以我们现在是齐头并进，产业和地产一起发力。”

因地制宜

疫情背景下的业绩半年考，中国奥园率先交出了超预期的成绩单。

中报显示，中国奥园2020年上半年录得营业额282.4亿元，同比增长19%；前7个月实现物业合同销售约604.2亿元，完成全年销售额目标46%；合同销售金额权益比约79%，保持行业较高水平。

在万理的带领下，奥园上海公司收获颇丰，投资拓展方面拿下安亭项目，美谷产业项目也稳步推进，同时多个储备项目在深度洽谈中。

对于下一步计划，万理表示，将积极参与长三角地区土地市场，在上海则合作为主，土拍为辅。投资区域优先选择上海，次选环沪、华东。“我们的目标是根据政策变化或者市场的变化去动态制定，尤其在上海，需要因地制宜。”

以下是乐居财经与万理对话精选：

乐居财经：您觉得奥园上海公司实现增长的发力点是什么？

万理：上海公司发展核心策略：对外产城融合，资源整合；对内提质增效。

具体细分为4个业务策略：

1、准投资，聚焦土地市场、提升投资精准度、强化投后管理；

2、强经营，依托集团、深耕上海、搭台唱戏；打造多元化业务操盘能力，全面提升经营质量；

3、控品质，多专业协同、强化工程管控、捍卫操盘节点、以美谷项目促进奥园品牌迅速落地；

4、促业绩，锚定现金流和利润、持续推进提质增效、城市公司业绩全面达成。

乐居财经：在行业压力越来越大的背景下，如何构建公司竞争力？

万理：企业核心竞争力=战略*组织能力，所以房企竞争力构建，既要好战略，也要强组织能力，好战略让方向选对，强组织力则把战略落地到位。

年初公司组织核心高管“战略研讨会”，形成清晰、合理的战略规划，指明公司发展方向；同时，组织全员“战略传达会”，制定战略执行地图管控机制，统一思想、统一动作，让战略迅速传达落地。

为提升组织能力建设，适配战略发展需要，秉承拼搏、协同的“奋斗精神”，我们开展酷跑活动，打造团队协同、配合、执行及拼搏精神。推出学习中心、高管课堂、“一人一课”活动、中高管能力提升课程、管理九板斧、沙盘演练，组织战略深化研讨，迅速提升公司战略思维，提升组织战略执行能力，细化任职资格、人才标准，采取PMO运营体系、矩阵式二级管理架构，从组织、文化、精神层面，确保团队力出一孔，利出一孔，为业绩突破打下坚实的组织基础。

乐居财经：后疫情时代，如何应对市场之变？

万理：今年初以来的新冠疫情也对购房者在住宅的空间、健康、品质的观念上有了更高的要求。这些问题需要房企用心去解决，用心打造每一个产品，用心对待每个客户。

为应对这种变化，中国奥园对产品体系进行全面焕新，提出了“构筑健康生活，营造智慧社区”的新时代产品主张和A+产品力体系。具体而言，奥园A+产品力体系由居住家、邻里家、匠心家、服务家、城市家五个部分组成，以强大的产品建造能力和综合的健康服务体系，实现不同空间层级下的客户全生活场景覆盖。

我们深信产品是房企的基石，同时为应对疫情之下新的变化，需要发挥中国奥园自身的优势。作为复合地产的创造者，除传统的住宅开发领域外，中国奥园将更多地从产业、商业、城市功能配套、城市更新等方面入手，积极参与上海的城市建设。

乐居财经：3月以来，上海土地市场又开始“火”起来，日前更是连续上演地块争夺战，您怎么看当前的这股热度？

万理：招挂复合制度松动之后，参与拍地的主体相比之前更加多元化。二季度开始，融资环境松动，开发商拿地的弹药比之前稍微充分一些，加上销售恢复正常，房企更多去关注上海这样的核心城市。

所以从管控土地市场的角度看，后续需要关注地价过高或过快上涨的风险。大体上说，相关房企也要关注下半年地市被管控的风险，尤其是要防范高价拿地所带来的风险。

乐居财经：未来房地产趋势，竞争主战场在哪？

万理：未来房企竞争的主战场，我认为会集中在这三个地方。

第一个热点，人口超过1000万的大城市，但是它还有潜力从1000万变2000万的超级大城市。已经超2000万的比如北京和上海，不会再把城市规模扩大一倍造许多房子。

第二个热点，超级大城市都会带出一个大都市圈。城市圈中的中等城市、小城市，是会加速度发展，例如，浙江嘉兴和江苏苏州。

第三个热点是城市群，如长三角、珠三角，京津冀、武汉长沙城市群等等。

乐居财经：给当前年轻人一些建议。

万理：只有踏踏实实的把事情做好了，你才有可能有机会。但是等机会来临时，你千万不要放弃，要去尝试，万一成功了呢，梦想总是要有的。

正如陈春花教授笔下的：“人生是一场旅行，工作是一种修行。”经历酸甜苦辣，享受通过努力获得的成长，取得的成绩，达成的结果。

本文标签：见地,万理,中国奥园

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