對於房地產地產行業來說：企業整個核心競爭力無非就是產品的盈利能力、整個項目的週轉能力、效率、融資能力、投融資能力，股東回報等，而淨資產收益率也是地產公司最關注的一個點。
其次就是經營的效率和經營質量，具體體現在銷售速度、回款速度、整個一個現金流的管理，回到經營質量方面就是你的盈利能力。項目的盈利能力最終體現的環節還是項目銷售所產生的資金回籠。
項目好賣比賣好更重要！！
對於營銷人員或者是對於房地產經營者來說，一個項目的熱銷或者持續的熱銷，對他們來說是最高追求之一。
“營銷”二字: 一個是“營”，一個是“銷”。
“營”代表創造客戶來訪的理由，創造市場的影響力。
“銷”就是買賣。
營銷四分之三的努力、精力、時間要把它放在“營”的上面。“營”更多的是戰略思維的打造.
要想一個項目熱銷或者持續的熱銷，我總結了以下幾點經驗：
1）理念比行動更重要
2）戰略比戰術更重要
3）熱銷是主動創造出來的，不是被動的等待出來的
4）熱銷是將競爭力推到極限或極致的一個過程，它是持續的，是需要設計和組織的。
所以說：“所有的熱銷其實是一場運動”
熱銷有三個維度：
1）營銷環境的打造。營銷態勢的建立和營銷態勢的持續，營銷驅動力的不斷的升級，是需要構建這樣的營銷環境（持續的處於增長的業績態勢的營銷環境打造）
2）影響力的打造。主要是影響客戶的能力，擠壓競爭對手的能力，就是爭奪市場和爭奪客戶的能力，所以營銷一定要有一定的侵略性，沒有侵略性的營銷一定不是成功的營銷（客戶偏好於忠誠度的持續提升）
3）戰略實現。熱銷不是簡單的業績指標來去作為衡量的首要標準，它必須要有戰略觀念（品牌指標、客戶滿意度整體經營計劃）如項目品牌的知名度、美譽度的提升。
從這三個維度我們可以得出：所有熱銷不是簡單的、若干的戰術組合，它講究的是戰略的設計
一個熱銷項目的創造需要哪些條件呢？
首先要去創造強大的市場影響力，其次客戶主動的跟隨和期待，再次就是成交障礙少。
一個項目賣的不好肯定不是某一個點出現了問題，一定是系統性的問題。如價格模塊、價值模塊、客戶模塊、策略模塊，項目的熱銷一定是在這四個維度中實現的。所以是戰略和戰術交結的營銷環境中去實現的。
那麼熱銷的實現是一個整體，一個系統在向前推進。單純的去注重戰術是一種短視的營銷行為，只會帶來短暫的熱銷。持續熱銷的態勢核心驅動力是—項目的價值塑造。
以前接觸的很多疑難雜症的項目都有一個共性，就是在價值塑造上它是不成功的。但是它不成功的原因有很多，其中普遍存在的共性就是你塑造什麼價值，才會有什麼樣的影響力。有什麼樣的影響力就有什麼樣的客戶，所以營銷一定要是個噱頭。
我們去判斷一個項目為什麼客戶少，價格為什麼上不去，不僅僅是推廣的原因，要從四個維度去判斷這個項目為什麼賣的不好，為什麼會滯銷。
在這裡分享幾個營銷根本性的觀點：
營銷的本質上是一場土地的革命。房子本身是一個簡單的事物，也是很容易模仿和抄襲的事物。房地產的產品都是打開的，不管是多少平米，都是開放的，能夠清清楚楚看到裡面的構造。大部分的項目的相似性遠遠大於它的差異性，從這方面講就加大了營銷人員的難度。要在項目相同中創造不同，在共性中去打造完美個性，創造自身獨特的價值。所以營銷的工作是從同質化的競爭中開始的。
營銷的本質是一場土地革命，尤其是在項目定位的階段，怎麼去賦予獨特的價值、獨特的靈魂，讓這塊土地從物理的屬性到精神的屬性的轉變，這些在定位當中是最難的。
土地革命的內涵是控制與爭奪，是持續的控制與爭奪。因為營銷的本質就是要讓你保持第一和唯一。
如果營銷是一場戰爭，那麼它是唯一沒有考慮過防守和撤退的。持續的控制和爭奪是為了保持自己的第一，哪怕沒有第一，也要找到自己項目很多的第一性。
營銷戰略的目的是為了提升自己的競爭力，它是一個長期建設的過程。
這個過程是需要兩個方面的改變：
1）同質化到差異化裂變的一個過程
2）競爭地位的確立和鞏固的一個過程，持續的價值塑造和升級
任何一塊土地，都有自己獨特的氣質和靈魂，革命的過程就是塑造獨一和唯一性的價值的過程。
每一塊土地都是隱含不易被發現的價值，每一塊土地都有它與生俱來的物理屬性和精神屬性。營銷就是通過創造性的方法實現物理屬性向精神屬性的昇華。
如你感覺所有的項目都大同小異，那一定是你還沒找到這塊土地的價值。
一個項目的營銷史就是一部土地價值的進化史。是要持續造夢、持續樹立新的形象、持續的講故事、持續的提升價值。所以，完整的或者說完美的營銷，實際上是一個進攻體系。
營銷不是單純的銷售，是一門創造性的學科。
營銷是50%的概念+50%的營銷組織，是50%的創造+50%的執行，是50%的藝術+50%的科學。
營銷要有營銷力，就是產品力、形象力和傳播力。
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