問大家一個問題,拆遷是不是好事?
有人說這還用問,那都是天上掉餡餅的美事,畫個紅圈財務自由,美滋滋。
但叔告訴你,在有的地方,你家房子被拆了,只能給你一部分補償款,但這個錢是不夠你原地買新房的,你可能不得不從市區搬到郊區。這是對房主而言的。
那原先住在這裡的租戶呢?原來房租六七百,現在三四千,生活成本直線上升。
拆遷是一件好事,它推動了城市化進程,讓這裡舊貌換新顏。叔希望這種煥然一新是切實讓這裡的居民感到幸福,而不是用一件美麗的外衣去掩蓋城市醜陋的傷疤。
今天的主角是:豐臺區分鐘寺,曾經北京最大的城中村。
1 最後的釘子戶
分鐘寺位於南三環的豐臺,距離國貿僅5站地鐵,交通十分方便。
此地原有一座寺廟“粉妝寺”。因清代皇帝到南苑狩獵時,帝后及妃等隨行在此休息,梳洗打扮,故名“粉妝寺”。後取諧音為分鐘寺,村隨寺名,寺已無存。
在叔的印象裡,分鐘寺早就拆遷了。2013、2014年,分鐘寺地鐵站開通的前後,這裡已經開拆了。
現在六年多過去了,分鐘寺怎麼樣了?
今年8月,有up主實地拍攝了拆遷後的分鐘寺實景,毫無意外的是一片廢墟。
但叔驚訝的發現,殘垣斷壁里居然還零星住著人。
從視頻裡可以看到,這裡的農民房已經被拆了一半,顯然斷水斷電,無法居住。
但是走幾步發現,樓外面還晾著衣服,偶爾還能看見居民進出。
這裡已經拆遷很久了,為何六年後的現在依然有人住呢?
據知情網友解答:
分鐘寺拆遷涉及三種不同情況,能發財的拆遷戶自然是早早就搬走了,剩下的就是搬走了沒落實回遷房的,以及實在談不妥搬不走的釘子戶。
第一種是分鐘寺大隊的農民在自己的宅基地上蓋的房子,這種情況回遷房指標一般是按45到50平米一個戶口給的,每平米幾千塊;然後農民一般都有100平米靠上的宅基地,這部分宅基地會按1萬到2萬每平米收購,這樣算下來兩邊一加減,大隊的農民拆遷後不單能撈下幾套房子,還能發一筆財。我們傳統觀念裡的拆遷戶是第一種。
第二種情況是居民租住在房管所的房子裡。這種情況拆遷的時候房管所會先把房子以象徵性的價格賣給租戶,然後由拆遷方和租戶直接談拆遷補償。這就是一般所說的居民拆遷,居民拆遷的回遷房指標一般是每個戶口25到30平米。這種房管所的房子有可能是買的,也可能是單位當年分的宿舍,特徵就是有房管所的房本,每年要到東鐵營房管所交房租。但是由於居民沒有宅基地,而且房管所的公房一般面積很小,所以這種居民拆遷之後一般是自己貼一大筆錢買回遷房。回遷房的面積完全取決於戶口數,跟其他因素無關。
第三種情況是單位自己管理的宿舍,這種房子也算是公房,但是這部分公房屬於單位。特徵是租戶每年的租金交給單位。這種房子跟房管所房子最大的區別就是,拆遷的時候單位不會發善心把房子以象徵價賣給租戶,說白了拆遷的話開發商真正要補償的是單位,理論上住戶完全撈不到好處。但是實際上,你要是不給住戶好處的話別人肯定不幹呀,所以實際上這種情況一般就是給租戶個小房作為補償。這種情況回遷房指標估計就跟戶口完全沒關係了。
(來自分鐘寺吧)
這些還沒搬走的居民,多半是屬於第二種或第三種情況,得不到滿意的補償。居民是沒有宅基地的,拆遷之後要自己貼一大筆錢買回遷房。北京的房價今時不同往日,家中沒有多少積蓄的居民是沒有能力買回原先自家住的地段的。
有可能原先住在北京市區的居民,現在不得不遷到郊區,離開生活了幾代人的片區。
拆遷是致富的好手段嗎?對某些人是的,但不全是。
叔想起,廣州海珠區大橋中央的釘子戶,其實並不是貪得無厭,只是對補償方案不滿意,不願意離開老屋去住其他地段風水不好的房子。而且那個大姐並不為自己當初的決定感到任何後悔。
大概這就是對無情的城市化進程一點個人的、微不足道的抗爭吧。
2 等不來的回遷房
那些有宅基地的村民可以分到回遷房。
圖為回遷房位置,距離地鐵站很近,原地回遷,交通還不錯。
開發商為珠江地產,未來將建成11-26層的高層。
不過具體的層高、容積率、戶型、朝向就不能細看了,和商品房沒有任何可比性,價值上也會大打折扣。
然而,分鐘寺的回遷房一拖再拖成了老大難問題。2014年拆遷的時候,預計兩年以後就能回遷,等了6年還沒等到交房,村民年復一年地反映情況,得到的答覆永遠是一再推遲。
2018年說請耐心等待,會加快進度的。
2020年6月說,6月底能完工一部分,剩下的今年年底及2022年年底完成。
據說現在施工已經接近尾聲,但鴿子放多了,村民都不敢相信了。沒入住之前,都是未知數吧。
原住地的居民等待回遷房,就像等待戈多。
不滿意的釘子戶釘在原地,繼續生活。
3 失落的北漂天堂
看完現在的分鐘寺,叔來跟大夥聊聊,以前這是什麼樣的。
在2013、2014年之前,這裡大概是北京最大的一片城中村,由於生活成本低,也是很多北漂來到北京的第一站,是夢開始的地方。
生活成本多低呢?租一個二三十平的小開間,價格不到1000塊錢,便宜的六七百也有。一套客廳加臥室加獨衛的公寓才1200元。
這些“公寓”多數都是當地村民的自建房,房間談不上舒適,也別想什麼南北通透。這些低矮的小房只有三四層,樓間距很近,沒有安保,衛生條件也不行。夏天隨處可見垃圾堆,公寓門口都是味道濃郁的“液體”積在坑坑窪窪的溝壑裡。
住在這裡沒有隱私可言,隔壁小夥半夜洗澡撒尿,樓上夫妻夜晚激情爭吵,樓下小姑娘抱怨放在門口的新鞋又丟了,樓道里晾著不知誰家的內衣褲,混合著多年不見陽光的潮味……
這裡聚集著南來北往的北漂群體,除了普通上班族,有黑車司機,有民工,還有搞傳銷的,博彩的,套現信用卡的,以及晚上做特殊職業的......有不少是邊緣和底層,他們維持著城市運轉,卻生活在看不見的灰色空間。
不過這裡也是南城煙火氣的所在,街邊小販供應著廉價的襪子、秋褲、促銷仿牌鞋,周邊的小館子有刀削麵、過橋米線以及單縣羊湯,夜間的小吃街散發著鐵板豆腐、烤冷麵、臭豆腐,滷煮、燒烤的味道,讓附近居民和北漂們以便宜的價格吃飽穿暖。
直到2014年,這片城中村逐漸消失。
(對比現在的深圳,這個故事眼熟不?)
現在分鐘寺一帶的小商販已經不見了,小館子受疫情影響也關門大吉,那些北漂去哪了,沒有人知道。
廉價的北漂落腳地被推平後,一公里外高端長租公寓拔地而起。
泊寓成壽寺社區距離分鐘寺只有一公里,是全國首個集體土地長租公寓項目。這裡提供的房型與分鐘寺的城中村大小相同,都是20-30平的小開間,不過高大上了很多,配備了城市客廳和商業,還有高端大氣的餐館。
過去七八百的房型,現在的租金是3600-4500元。什麼樣的北漂才租得起呢?
精緻的白領在格子間裡喝著咖啡,精美的長租公寓才配得上他們的夢想吧。
城市從來只見新人笑,不見舊人哭。
4 城市裡面為什麼有村子?
北京很大,而各地區的面貌各不相同。
住在北京的人很多,而人與人之間的悲喜各不相通。
有人問,城中村是怎麼形成的?城市裡面為什麼有村子?
您問反了,應該是村子周圍怎麼都變成城市了。
城中村,顧名思義,城市中的農村,其實就是村莊耕地被收走後,剩下的宅基地被城市包圍後形成的城市中的農村聚落。城中村身處城市之中,是一個城市的有機組成部分。
由於低廉的生活成本,這裡聚集了大量的城市新移民。剛到北京的朋友,總要變著法地打聽,哪裡租房便宜。
這張圖可以給你指路,點擊看大圖。
你會發現,即便北京經過了這麼多年的城市化,依然有很多城中村存在。
誠然髒亂差是城中村的客觀問題,一直是官方心頭的一塊城市傷疤,總是不願提及。
但城中村是城市周邊的緩衝地,大城市的發展需要大量的廉價勞動力,勞動力來了也需要住房。這本應該是由國家提供公租房解決,而城中村默默填補上了這部分需求,給北漂一個落腳地。
分鐘寺拆遷以後,上圖標記出的城中村也會逐漸消失。但願北漂可以工作得再努力一些,讓工資跟上不斷攀升的生活成本。比如,被困在系統裡的外賣員。
寫到這有點扯遠了。
叔認同城市化進程是不可逆的,棚改必然是一件好事,而叔也衷心希望原先生活在這裡的居民也好、租戶也好,得到妥善的安置。
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最後,說一下分鐘寺的未來。
兩個月前,合生創展以72.2億的總價包圓了分鐘寺的三個地塊,樓面價高達6.7萬(就是那個霄雲路8號的開發商)。等住宅落成,這裡就是售價超10萬的高端小區了。
這裡即將是北京最亮眼的豪宅組團,這裡是南城。在東西海朝後面排了這麼久的隊,豐臺的好日子是來了吧。
只看後浪催前浪,當悟新人勝舊人。
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