5年期LPR創紀錄下調 百萬房貸每月少還59元

來自央行官網4月20日公佈的消息顯示,4月20日貸款市場報價利率(LPR)為:1年期LPR為3.85%,較此前的4.05%下調20個基點,5年期以上LPR為4.65%,較上次的4.75%調降10個基點。本次兩種期限LPR的下調是自去年8月LPR改革以來,降息幅度最大的一次。具體個人房貸會有多少變化?據北京商報記者測算,5年期以上LPR下調10基點後,以北京首套房商貸貸款100萬元,期限25年為例,百萬房貸利息總額較此前少還1.77萬元,月供每月少還58.99元。

5年期LPR創紀錄下調 百萬房貸每月少還59元

LPR迎最大降幅

從過去經驗上看,“逆回購利率-MLF(中期借貸便利)利率-LPR”的同步調降,完成一次完整的降息過程。此前逆回購利率和MLF利率曾在3月30日及4月15日分別調降20個基點。4月20日,1年期LPR報價較上期下降20個基點,也符合市場預期。

對於1年期LPR的同步調降,中國民生銀行首席研究員溫彬指出,這表明了從政策利率向貸款市場利率傳導機制的暢通。這次LPR下調20個基點,是自去年8月LPR改革以來,降息幅度最大的一次,有利於進一步降低實體經濟融資成本。

值得關注的是,4月20日公佈的5年期以上LPR為4.65%,較上次的4.75%調降10個基點。因5年期以上貸款大部分是房貸,此次利率下調頗受市場關注。在分析人士看來,降息意味著金融政策取向是穩樓市,刺激實體經濟,但僅下調10個基點與1年期LPR下調幅度呈現出非對稱下降也釋放房地產調控不放鬆的信號。

4月17日,中共中央政治局召開會議,會議作出“降準、降息”的明確表述並對接下來的貨幣政策定調。會議表示,穩健的貨幣政策要更加靈活適度,運用降準、降息、再貸款等手段,保持流動性合理充裕,引導貸款市場利率下行,把資金用到支持實體經濟特別是中小微企業上。

另外,中共中央政治局會議提出“降息”的同時,還明確強調“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,促進房地產市場平穩健康發展。”在分析人士看來,這表示,房地產要發揮穩定器作用。考慮到“房住不炒”的紅線,預計不會對房地產進行大放水,但同時也要認識到我國各地的情形不一,需要因城施策。

貸款百萬月供少還59元

根據央行此前公告,自2019年10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。這就意味著,最終實際房貸利率取決於LPR與加點共同變化的結果。

具體就北京而言,目前銀行執行的是首套房商貸利率為LPR加55個基點,二套房商貸加105個基點。此次5年期以上LPR降息10個基點,具體到個人房貸會有哪些變化?

據北京商報記者測算,以北京首套房商貸貸款100萬,期限25年,還款方式為等額本息為例,5年期LPR下降10基點至4.65%後,商貸利率為5.2%,百萬房貸利息總額為78.89萬元,較此前的80.66萬元少還1.77萬元,每月應還5963.02元,月供較此前的6022.01元每月少還58.99元。

而對於存量房貸而言,按照安排,2020年3月1日起推進存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR。參考LPR定價的轉換方式需重新約定重定價週期(一般為一年)和重定價日。

假如A的重定價週期為1年,重定價日為5月1日(A已辦理了轉換),那麼2020年5月1日-2021年4月31日,A的房貸將根據2020年4月LPR重新來計算利率,這一利率水平在這期間保持不變。在分析人士看來,目前LPR下行空間已打開,存量房貸利率下降趨勢也可以期待。

中原地產首席分析師張大偉指出,降息會導致資金成本降低,真實購房者的購房成本降低,有助於這部分群體入市。對於購房者來說,4月20日的降息只是開始。

對於本次LPR下調對於樓市的影響,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,此次下調刺激購房需求釋放,近期各地預售證的發放節奏加快,銀行貸款也比較積極,配合此次月供壓力減少的效應,購房需求有望積極釋放,進而帶動市場成交量的上升。

另外,嚴躍進還提出,需要注意一些潛在的風險。近期商業銀行貸款相對積極,但更偏好投向房地產。容易出現一些小額貸款違規進入房地產,或者經營貸款違規進入房地產的現象,所以預計後續嚴查違規資金進入房地產成為可能。換而言之,近期購房者在獲得此類低成本貸款的時候,一定要注意資金的合規性。尤其是1年期LPR利率為3.85%,已經屬於比較低的水平,這個時候要嚴禁通過獲得此類1年期短期貸款來支付購房首付款的做法。

降息、降準迎來政策兌現期

3月下旬以來,央行貨幣政策進入了加大逆週期調節力度階段,在中共中央政治局會議之後,降息、降準等政策工具有望迎來兌現期。

溫彬表示,下階段降準和降息仍有空間和必要,隨著通脹繼續回落,政策利率還有進一步下調的空間,存款基準利率也需適時適度下調,帶動LPR報價中銀行點差部分收窄,繼續釋放LPR改革潛力,切實降低實體經濟融資成本。

中信證券首席FICC分析師明明認為,降息需要從政策利率、LPR和存款基準利率三個層面關注,三個層面的相互聯繫和制約是判斷降息路徑的重要依靠。中共中央政治局會議之後,根據過往的經驗判斷,政策利率可能率先迎來調降,OMO(公開市場操作)利率和1年期MLF利率可能在下個月之前出現10基點或以上的調降,預計反映在5月的LPR。考慮到近期政策利率的下調較快,且銀行負債成本對於LPR的制約已經廣泛討論,下調存款基準利率的概率進一步增大。

全年來看,中信證券研報進一步提出,中共中央政治局會議進一步明確了具體的政策工具,即“降準”和“降息”,預計2020年二季度和三季度分別降準50基點,預計到年底一年期LPR報價有望下調至3.6%-3.7%左右。

北京商報記者 孟凡霞 馬嫡


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