抽絲剝繭!揭祕樓市三大怪象

縱觀2020年鄭州樓市怪象可是否不少:

1、 鄭州降價,某些地市反而上漲。

2、 特價房頻出,甚至有些三連降,然而土地市場竟然出現爭搶。

3、 價格混亂的區域竟然是最有價值的區域。


今天我們就來分析一下。


1

地市上漲,鄭州降價?

國慶前後,家在安陽滑縣的馬周想要返鄉買房。轉悠了一圈發現,這裡房價連續上漲數年,至今沒有降價的趨勢。而馬周疑惑了,為什麼很多大城市都在降價,而這種小地方一直在漲價?


別的城市不說,鄭州就是如此,這兩年一直降價,為什麼會出現如此情況:

或許你會說,小城市會有丈母孃經濟,學區經濟,承接大城市外溢……


不過這些只是部分原因,而關鍵的是以下幾點:

1、 地市的地價已經上漲。

2019年上半年最火的是地市,南陽商務中心區拍出984萬元地王之後,沒幾天,27、28地塊雙雙突破1100萬/畝大關,刷新地價。

接著開封,周口,濮陽,新鄉等地都拍出地王。不止河南,河北邯鄲也是一天之內兩個區域出現兩個地王。

部分地市單價地王情況:

抽絲剝繭!揭秘樓市三大怪象

對於一個三四線來說,樓面價破6-7千,即使貼著樓面價賣也上漲不少。對於一個房地產週期來說,從拿地到入市一般需要一年半時間,而此時正是批量入市的時候。


2、 消費的降級。

國慶節也是返鄉置業的高峰期,今年疫情原因,很多人出去的意願被削減,在家以及附近工作成為首選。

鄭州房價比較貴,外溢到各個地市,然後波及縣城,也是消費降價的一種表現。


3、 調控力度小,發揮自由。

去年一年,各地調控針對一二線城市的比較多,而三四線則是比較火熱的,河南洛陽房價漲幅也曾一度領漲。

而今年雖然調控開始針對三四線,但是目前比較火熱的則是長三角,沒有調控發揮比較自由。

而鄭州則屬於帶著鐐銬跳舞,發揮空間有限!


4、 開發商抱團力度比較強烈。

很多地市以及縣城開發商進駐比較多,買來買去只有那幾個盤,抱團力度比較強烈也能抗住。


而開發商進駐比較多的只要有一個降都不好說,因為競爭激烈特別是全國性開發商比較多的城市。


開封融創,恆大,碧桂園都在降價都比較激烈有些已經接近腰斬。鄭州也是如此,這兩年比較亮眼進駐的開發商比較多。


9月開封部分在售樓盤價格:

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曾經分分鐘破萬的樓盤,如今價格回到2016年,也是尤為慘烈!


所有命運的饋贈,早已在暗中標好了價格。即使是地市或者縣城想要降回3千的價格也不可能,因為成本都在上升。


2

特價房頻出,土地市場爭搶

接下來,再來看第二問題:

整理了一份鄭州近期的特價房,可以看一下:


抽絲剝繭!揭秘樓市三大怪象


1000、3000、5000,降的真猛,看起來真刺激!

而且有些盤出現三連降比如:名某橙邦,碧某園西湖,某大城。

為什麼會如此?三連降一個是很會抓住風向以及提前搶收的某大,一個是在邊緣掙扎急於回款的,還有一個幾乎沒啥口碑的,降價都在情理之中。

再來看其他盤,所有的降價都是有條件的,比如某創是200平左右的大房子,碧源則是需要綁定車位,榮盛也在清盤。。在金水北某創的洋房全款1.39萬,背後也是有原因。

目前無條件降價的並不多,都是推出一些邊角料低價吸引客群,營造氣氛。

不過這背後值得我們深思的是,這些都跌破地價了嗎?答案顯然是沒有的!

雖然鄭州下降已經成為事實,但是有些開發商並未停止拿地佈局,市場上也會時不時的出現搶地:

9月25日保利在經開老城拿地,溢價率50%,成交樓面價9977元/㎡,據傳有30多家房企參與。

再往前9月21日,河南高速以及中交以高溢價拿地獲得中牟31,33號地

9月16日名門以溢價69%,62%拿下中牟24,25號地塊,樓面價在4500以上。參與房企6-8家。

再有7月份碧桂園在楊金搶地也是一場強烈的廝殺,從50多個房企中脫穎而出。

雖然短期房價在下跌,但地價在上漲,長期的鄭州還是可以給你預期的!


在房地產市場,土地是極為關鍵的,能看出開發商對這個城市的信心!

降價與高溢價拿地,看似矛盾,其實是開發商提前佈局的一種表現。

3

最有價值的區域,價格混亂


再來看第三個問題,在降價頻生的市場,哪個區域比較混亂?


答案是金水北。


在這個時候你要問我買哪裡?我會猶豫並且擔心,只能在當下給你做出選擇。

因為市場變化太快,也許我剛給你說,另一個樓盤就又推出特價了,這就是當下市場的真實情況。

金水北的價值是不言而喻的,除了北龍湖外,這裡接納了更多的人。特別是一些剛改人群,買不起北龍湖,很多人只能選擇這裡。

金水北在售樓盤分佈圖:

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去掉公寓,我們說這幾個典型的樓盤:

祈福明天香檳苑內購:11000

泰山譽景:16300

和昌優地:15000

萬科民安江山府:20000

瀚宇天悅城:17500


從11000到20000,同一個區域價差9000。


競品樓盤和昌與瀚宇相差2500。

如果你想買改善,江山府依舊需要一些溢價,這就是現在的金水北。

金水區城中村比較多,時不時就會冒出一些內購盤,這些樓盤位置好,價格低,不明所以的購房者往往最容易受到誘惑。

一旦入手,就像弘潤幸福裡一樣,無疾而終,並且這樣的樓盤真的不少。

其次是和昌優地跟瀚宇天悅城,一個是降價銷售,毛坯變精裝,毛坯帶學位與不帶學位,價格多樣,滿足不同層次的購房者。


不過最後你發現沒,所有的降價都是犧牲一些優點而實現的,一分價錢一分貨在這裡得到完美的體現。

不遠處的瀚宇天悅城則是比較堅挺,同樣是定位剛改的樓盤,據說後期還要漲價賣。

這一漲一降值得我們深思,不過有一點兒要明白,購房者開始關注除了價格以外的東西,不會一股腦的悶頭買了。

這個片區主要是剛改的集中地,但是又對這類群體不友好,高容積率就是其中之一,萬科民安江山府算是相對可以的,但是價格也是比較夯實,雖然有點貴,但你不得不買。

在這個片區主要關注的就是萬科民安江山府,美盛教育港灣,瀚宇天悅城。

至於和昌優地,如果資金緊張也可關注。

低價內購與高溢價買房並存就是這裡最真實的狀態。


雖說如此,但這個區域卻是我們在未來不到100天的日子裡值得關注的。


4

總結

1、 地市上漲只是短時間以及滯後性的一個表現,不具有長期代表性。返鄉置業的再次興起也說明消費降級的一種表現。

地市基數本來就小,上漲更為容易,但再漲破萬已經非常艱難,鄭州再降跌破萬元也是非常難的。

2、 雖然鄭州個別項目降價,但是長期來看,開發商對鄭州還是有信心。


3、 降價混亂,但是影響不到整體區域價值,不過需要仔細辨別樓盤進行購買,不買小開發商內購,不買CEO盤,在最後三個月內完成在鄭州撿漏,給自己一個家


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