縱觀2020年鄭州樓市怪象可是否不少：
1、 鄭州降價，某些地市反而上漲。
2、 特價房頻出，甚至有些三連降，然而土地市場竟然出現爭搶。
3、 價格混亂的區域竟然是最有價值的區域。
今天我們就來分析一下。
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地市上漲，鄭州降價？
國慶前後，家在安陽滑縣的馬周想要返鄉買房。轉悠了一圈發現，這裡房價連續上漲數年，至今沒有降價的趨勢。而馬周疑惑了，為什麼很多大城市都在降價，而這種小地方一直在漲價？
別的城市不說，鄭州就是如此，這兩年一直降價，為什麼會出現如此情況：
或許你會說，小城市會有丈母孃經濟，學區經濟，承接大城市外溢……
不過這些只是部分原因，而關鍵的是以下幾點：
1、 地市的地價已經上漲。
2019年上半年最火的是地市，南陽商務中心區拍出984萬元地王之後，沒幾天，27、28地塊雙雙突破1100萬/畝大關，刷新地價。
接著開封，周口，濮陽，新鄉等地都拍出地王。不止河南，河北邯鄲也是一天之內兩個區域出現兩個地王。
部分地市單價地王情況：
對於一個三四線來說，樓面價破6-7千，即使貼著樓面價賣也上漲不少。對於一個房地產週期來說，從拿地到入市一般需要一年半時間，而此時正是批量入市的時候。
2、 消費的降級。
國慶節也是返鄉置業的高峰期，今年疫情原因，很多人出去的意願被削減，在家以及附近工作成為首選。
鄭州房價比較貴，外溢到各個地市，然後波及縣城，也是消費降價的一種表現。
3、 調控力度小，發揮自由。
去年一年，各地調控針對一二線城市的比較多，而三四線則是比較火熱的，河南洛陽房價漲幅也曾一度領漲。
而今年雖然調控開始針對三四線，但是目前比較火熱的則是長三角，沒有調控發揮比較自由。
而鄭州則屬於帶著鐐銬跳舞，發揮空間有限！
4、 開發商抱團力度比較強烈。
很多地市以及縣城開發商進駐比較多，買來買去只有那幾個盤，抱團力度比較強烈也能抗住。
而開發商進駐比較多的只要有一個降都不好說，因為競爭激烈特別是全國性開發商比較多的城市。
開封融創，恆大，碧桂園都在降價都比較激烈有些已經接近腰斬。鄭州也是如此，這兩年比較亮眼進駐的開發商比較多。
9月開封部分在售樓盤價格：
曾經分分鐘破萬的樓盤，如今價格回到2016年，也是尤為慘烈！
所有命運的饋贈，早已在暗中標好了價格。即使是地市或者縣城想要降回3千的價格也不可能，因為成本都在上升。
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特價房頻出，土地市場爭搶
接下來，再來看第二問題：
整理了一份鄭州近期的特價房，可以看一下：
1000、3000、5000，降的真猛，看起來真刺激！
而且有些盤出現三連降比如：名某橙邦，碧某園西湖，某大城。
為什麼會如此？三連降一個是很會抓住風向以及提前搶收的某大，一個是在邊緣掙扎急於回款的，還有一個幾乎沒啥口碑的，降價都在情理之中。
再來看其他盤，所有的降價都是有條件的，比如某創是200平左右的大房子，碧源則是需要綁定車位，榮盛也在清盤。。在金水北某創的洋房全款1.39萬，背後也是有原因。
目前無條件降價的並不多，都是推出一些邊角料低價吸引客群，營造氣氛。
不過這背後值得我們深思的是，這些都跌破地價了嗎？答案顯然是沒有的！
雖然鄭州下降已經成為事實，但是有些開發商並未停止拿地佈局，市場上也會時不時的出現搶地：
9月25日保利在經開老城拿地，溢價率50%，成交樓面價9977元/㎡，據傳有30多家房企參與。
再往前9月21日，河南高速以及中交以高溢價拿地獲得中牟31,33號地
9月16日名門以溢價69%，62%拿下中牟24,25號地塊，樓面價在4500以上。參與房企6-8家。
再有7月份碧桂園在楊金搶地也是一場強烈的廝殺，從50多個房企中脫穎而出。
雖然短期房價在下跌，但地價在上漲，長期的鄭州還是可以給你預期的！
在房地產市場，土地是極為關鍵的，能看出開發商對這個城市的信心！
降價與高溢價拿地，看似矛盾，其實是開發商提前佈局的一種表現。
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最有價值的區域，價格混亂
再來看第三個問題，在降價頻生的市場，哪個區域比較混亂？
答案是金水北。
在這個時候你要問我買哪裡？我會猶豫並且擔心，只能在當下給你做出選擇。
因為市場變化太快，也許我剛給你說，另一個樓盤就又推出特價了，這就是當下市場的真實情況。
金水北的價值是不言而喻的，除了北龍湖外，這裡接納了更多的人。特別是一些剛改人群，買不起北龍湖，很多人只能選擇這裡。
金水北在售樓盤分佈圖：
去掉公寓，我們說這幾個典型的樓盤：
祈福明天香檳苑內購：11000
泰山譽景：16300
和昌優地：15000
萬科民安江山府：20000
瀚宇天悅城：17500
從11000到20000，同一個區域價差9000。
競品樓盤和昌與瀚宇相差2500。
如果你想買改善，江山府依舊需要一些溢價，這就是現在的金水北。
金水區城中村比較多，時不時就會冒出一些內購盤，這些樓盤位置好，價格低，不明所以的購房者往往最容易受到誘惑。
一旦入手，就像弘潤幸福裡一樣，無疾而終，並且這樣的樓盤真的不少。
其次是和昌優地跟瀚宇天悅城，一個是降價銷售，毛坯變精裝，毛坯帶學位與不帶學位，價格多樣，滿足不同層次的購房者。
不過最後你發現沒，所有的降價都是犧牲一些優點而實現的，一分價錢一分貨在這裡得到完美的體現。
不遠處的瀚宇天悅城則是比較堅挺，同樣是定位剛改的樓盤，據說後期還要漲價賣。
這一漲一降值得我們深思，不過有一點兒要明白，購房者開始關注除了價格以外的東西，不會一股腦的悶頭買了。
這個片區主要是剛改的集中地，但是又對這類群體不友好，高容積率就是其中之一，萬科民安江山府算是相對可以的，但是價格也是比較夯實，雖然有點貴，但你不得不買。
在這個片區主要關注的就是萬科民安江山府，美盛教育港灣，瀚宇天悅城。
至於和昌優地，如果資金緊張也可關注。
低價內購與高溢價買房並存就是這裡最真實的狀態。
雖說如此，但這個區域卻是我們在未來不到100天的日子裡值得關注的。
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總結
1、 地市上漲只是短時間以及滯後性的一個表現，不具有長期代表性。返鄉置業的再次興起也說明消費降級的一種表現。
地市基數本來就小，上漲更為容易，但再漲破萬已經非常艱難，鄭州再降跌破萬元也是非常難的。
2、 雖然鄭州個別項目降價，但是長期來看，開發商對鄭州還是有信心。
3、 降價混亂，但是影響不到整體區域價值，不過需要仔細辨別樓盤進行購買，不買小開發商內購，不買CEO盤，在最後三個月內完成在鄭州撿漏，給自己一個家
