說說:地球上關於“土地制度”的那點事兒(二)

(二)

接下來介紹的這個派系,可以稱之為“

山姆大叔系”,或者叫做“完全市場模式”。


顧名思義,這個派系的代表國家是美國,實行類似土地政策的還有日本等國。在這種土地制度下,土地主要屬於私人所有。土地像其它商品一樣,可以在地產市場上自由買賣,其價格決定於市場的供求關係。發達國家多數採取這種模式。


說說:地球上關於“土地制度”的那點事兒(二)

美國國土面積中私人所有的土地佔58%,主要分佈在東部;聯邦政府所有的土地佔32%,主要分佈在西部;州及地方政府所有的土地佔10%。土地以私有制為主,國有土地只佔其中一小部分。美國法律保護私有土地所有權不受侵犯,各種所有制形式之間的土地可以自由買賣和出租,價格由市場供求關係決定。聯邦政府所有土地主要包括聯邦政府機關及派駐各州、縣、市機構的土地和軍事用地等。州、縣、市政府也各自擁有自己的土地。聯邦、州、縣、市在土地的所有權、使用權和受益權上各自獨立,不存在任意佔用或平調,確實需要時要依法通過買賣、租賃等有償方式取得。

土地私有制是由歐洲移民引進美國的,美國有全世界最自由的土地制度,土地所有權分為地下權(包括地下資源開採權)、地面權和地上空間權(包括建築物大小、形狀等),這三部分權益可以分別轉讓。政府無權任意徵用與拆遷。地主願意讓政府在自己土地上修路以換取開發權,開發區的道路、學校等基礎設施費用由政府負擔,開發商僅需提供宅基地內的建設費用,取得私有土地權與開發權的代價不高,使得大筆資金注入土地投機與開發,土地供應量大且地價低。

在徵地方面,世界各國根據自己的實際情況制定適合自己的行政賠償制度,形成各自不同的“適當”、“公平”、“公正”、“合理”等補償原則。美國是按徵用時市場上的公平價值補償,這種市場價值,不僅包括徵用時的使用價值,而且包括被徵用財產的最佳使用價值,即財產因其開發潛力所具有的“開發價值”,體現了對私有財產利益的保護。

美國地產市場十分發達,制度健全,所有的土地都實行有償使用,在政策規定許可的範圍內,土地可以自由買賣、出租和抵押。政府對私人土地的管理主要是通過登記收費和規劃引導。私有土地買賣完全是私人之間的事,手續十分簡單,在雙方自願簽訂協議之後,只需向政府繳足規定的稅金,進行註冊登記即可。土地買賣價格,則由買賣雙方根據當時土地的市場價值進行估計,完全由買賣雙方協商,也可由私人估價公司幫助雙方達成協議,並完成交易。


---達爾不文


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