濱江集團董事長 戚金興
樂居財經 李奕和 發自杭州
對於濱江集團（002244.SZ）而言，千億規模雖然來得有點晚，但並未缺席。
2019年，濱江實現銷售額1120.6億元，同比增長32%，正式跨過千億。
首跨入千億的濱江，在2019年實現營業收入249.55億元，營業利潤54.19億元，實現歸母淨利潤16.31億元，分別較上年同期增長18.18%、27.61%和34.03%。
這些數據一定程度上表明，濱江集團在過去一年獲得了較好的發展。
實際上，即使在濱江集團自身看來，經過了2016年的加速、2017年的衝刺和2018年的起飛階段，2019年，也被認為是濱江的騰飛、鞏固、收穫之年。
融資成本僅5.6%，無償債壓力
2019年，濱江集團實現營業收入249.55億元，營業利潤54.19億元，實現歸母淨利潤16.31億元，分別較上年同期增長18.18%、27.61%和34.03%，毛利率35.1%。
相比於行業較低的三項費率，是濱江集團保持較高水平盈利能力的因素之一。據瞭解，2019年，百強企業的三項費率均值為11.3%，濱江集團僅為7.43%，比百強房企平均值低3.87個百分點。
而在2016年-2018年，濱江集團三項費率分別為2.94%、4.38%、6.03%，均顯著低於行業平均水平。數據顯示，2019年，濱江集團的銷售費用、管理費用、財務費用分別為5.72億元、3.81億元以及9.1億元。
當中除了由於預售樓盤較上年增加、廣告宣傳費用及外部代銷費用增加使得銷售費用增加86.5%，其餘兩項費用並未出現大幅增長。
較好的經營、管控和財務能力，也體現在濱江集團的融資方面。
據瞭解，2019年濱江集團融資餘額318.61億元，其中銀行貸款206.05億元，佔比64.7%；中期票據、公司債、短融分別為60億元、26.56億元、26億元，三項直接融資佔比35.3%。此外，無信託融資和境外債。
在債務的期限構成上，濱江的短期債務為105.25億元，佔比為33%。同期，濱江集團的年末貨幣資金120.17億元，貨幣資金對短期債務覆蓋率為114.2%，短期而言，償債壓力不大。
過去一年，公司償還銀行貸款109.56億元，其中按時償還109.56億元，銀行貸款展期0萬元，減免0萬元。
在房地產融資不斷收緊的情況下，濱江的融資成本也在不斷下降。2019年該公司綜合融資成本5.6%，相較於房企債券融資平均成本7%，低1.4個百分點。2017、2018年，濱江綜合融資成本分別為6%、5.8%，顯示其融資成本在持續下降。
截止2019年底，該公司共獲銀行授信總額437億元，累計已使用206億元，剩餘231億元，佔總額度52.86%；直接融資可用額度上，截止2019年末，已獲批尚未發行的公司債額度27億元、已獲註冊尚未發行的短融額度21億元和中期票據額度17億元。公司已批未使用的可融資額度較大。
負債率方面，2019年濱江集團資產負債率82.71%，相比2018年的77.94%有所增長。然而，在扣除預收款後，該公司的資產負債率僅為39.82%。年報顯示，濱江集團預收款項555.96億元，佔總負債1072.13億元的51.86%。較高的預收款項，也為濱江集團未來一段時間提供較好的業績支撐。
2020年1-3月，濱江集團相繼發行1-3年期的一般短期融資券和一般中期票據5筆，合計38億元，票面利率3%-4%之間。對於融資利率，濱江集團表示，今年要在2019年綜合融資成本5.6%的基礎上，爭取下降0.2%。
突破千億，衝出杭州
一直以來，作為在杭州發家的房企，濱江集團的發展擴張被行業認為偏居一隅，而這也成為其過去兩年突破千億的掣肘。
濱江早在2018年初提出衝擊千億的目標，但其在當年的銷售額僅實現了850.1億元，雖然同比有38.23%的增長，但與1000億元目標還有150億元的差距。
2019年，濱江集團實現銷售1120.6億元，同比增長32%，正式突破千億。而這也可以看作是其突破區域佈局瓶頸後，所取得突破性成績。
年報顯示，該公司在杭州大本營依然佔據絕對位置，在過去一年裡，仍位居杭州房企銷售權益榜首位。但一些數據也表明，跨過千億規模的濱江在杭州之外也有了更多的佈局。
2019年，在該公司249.55億元的營業收入中，杭州區域的營收148.08億元，佔比已下降至59.34%。而在2017、2018年，濱江集團的營業收入分別為173.74億元、211.15億元，這當中，杭州區域佔營收的比例達到93.23%以及90.83%。
樂居財經瞭解到，過去一年，濱江的營收主要來自於杭州、上海、金華、嘉興、紹興、衢州以及境外地區。其中一個明顯的變化是，該公司在上海地區的營收實現48.19億元，佔比一舉躍升至19.31%。此外，金華地區的營收佔比也從極不起眼的0.3%升至12.91%。
濱江集團表示，公司目前項目經營主要集中在杭州及浙江省內的溫州、金華、嘉興、寧波、溫嶺、湖州等區域，而在省外，公司已進入上海、深圳、江蘇南通及江西上饒等地。
據瞭解，濱江集團新增土地面積126.52萬平方米，新增土儲計容建築面積295.39萬平方米，土地款總額503.71億元，新增土儲貨值權益比例52.8%。
除了在浙江以369.69億的拿地金額、繼續位浙江土拓榜第一位以外，在公司截止2019年末的2500億元貨值土地儲備中，杭州佔57.3%，浙江嘉興、溫州、金華、湖州等佔25.8%，浙江省外的上海、深圳、江蘇和江西，佔比16.9%。
2020年，濱江集團稱，將繼續實施以房地產為主業，同時推進服務、租賃、酒店、養老和產業投資的“1+5”發展戰略，聚焦杭州，深耕浙江，輻射華東，開拓粵港澳大灣區，關注中西部重點城市，目標新增30幅土地，新增後儲備貨值不少於2500億元。
在房地產之外，濱江目前主要持有用於出租的寫字樓、商業裙房、社區底商及公寓面積約19.57萬平方米，報告期內實現租金收入1.86億元。這些物業期末賬面價值27.55億元。而在“1+5”戰略規劃下，租賃業務將在已持有物業46.5萬平方米基礎上，每年新增16萬平方米，十年後達到200萬平方米。
