最近一個月以來，很多人就“樓市回暖”的問題來諮詢我，從他們的言語中，我分明能感覺到，很多人都已經開始著急了。其實去年底時，我就說過，不管國家政策如何，明年2、3、4幾個月房地產市場都會“回暖”，即便市場沒有真實的回暖，但是一些開發商、中介和炒房客也會想方設法讓市場“回暖”，這個時候大家一定要捂緊錢袋子，千萬不要輕易相信，否則你就又輸了。
道理很簡單，在調控重壓了那麼久之後，一些既得利益者急需要一個端口來釋放壓抑，他們自然會用盡各種辦法通過刺激購房者的神經來搞亂樓市，這對於賣房成交再好不過了。但媒體、中介和開發商嘴裡說出來的“市場回暖”、“樓市小陽春”真的可以相信嗎？
我一直強調，市場的真正晴雨表是二手房，新房因為政策壓制，所有的信號都紊亂了，不真實。加上一些開發商營銷功底深厚，人為操縱成交，一切更變得撲朔迷離了。所以分析市場有沒有回暖，還得看二手房量價走勢。
易居房地產研究院數據顯示：1月份，北京、深圳、杭州、成都、南京、廈門、蘇州、青島、無錫和金華10個城市二手房成交量為5萬套，環比增長0.5%，同比下降6.4%；2月份情況更加糟糕，易居監測的10個城市二手房成交量為2.9萬套，環比下降40.9%，同比下降7.1%。
其中很多一二線城市都出現了一個共同特徵：想成交必須先降價！首都的一位房主就吐槽到，自己的房子掛了半年多，到現在還是賣不出去。6個多月，“熬走”了三個中介，降價了5次，最終來看房的人還是寥寥無幾。上海市民胡磊此前親述自己的賣房經歷時，向記者透露到，他的一套房子掛牌價從最初的620萬下調到500萬才勉強成交，實際成交價比掛牌價低了足足20%。
究其根本原因還是大家普遍對後市預期嚴重不足，這是多方面的原因，調控限售、貨幣政策調整使得市場流動性徹底鎖死；國家嚴控資金流入房地產，積極去槓桿，嚴打投機炒房；最狠的是，去年9月份的經濟會議上，明確要“堅決遏制房價上漲”。近半年來，二手房成交量屢屢下跌，是房住不炒的真正體現。
那麼整個2019年房地產會呈現何種發展趨勢呢？首先，保利2019年房地產白皮書說得很明確，人口規模拐點將至，人口分佈走向“零和博弈”，未來高素質人口將進一步向大中城市聚集，這也是各城市打響“人才爭奪之戰”的底層邏輯。從這點來看，未來真正有潛力，房價抗跌的城市，還是人口集聚的地區。買房還是要優先選擇這些區域；
其次，從國家調控樓市的態度來看，整個2019年是不會有太大變化的，雖然兩會沒有提及“房住不炒”、“遏制房價”等舊調，但是我們都心知肚明，在中國經濟下行壓力下，在國際形勢緊逼下，對房地產的控制之手還是不能松的，畢竟更多的資金流向房地產市場，極其有可能紊亂整個金融體系，大局很難穩定，所以未來樓市發展的主旋律是“穩定”，不能使房價大漲更不能允許房價大跌；
再者，可以肯定的是，三四線城市徹底失去投資價值了。一方面“棚改”這個發動機動力嚴重不足，另一方面需求透支過度，未來幾年三四線城市購買力會超乎想象下滑，這對於房地產是利空，加上房地產稅開徵在即，聰明的資金都明白，再不趁著好時機套現離場，留下來只會馬革裹屍。說得直白點，房市跟股市是一樣的，大資金早就跑了，比如李嘉誠。剩下的人就只能在房價到底的時候才會割肉。
