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俗话说得好，要致富，先修路。无论创新创业，还是产业发展、生态宜居，都离不开交通的支撑。一个四通八达的区域，才能吸引更多人流、物流和信息流的往来交互。
我一度认为关山大道是武汉性价比最低的区域之一：稀烂的交通、匮乏的教育、低端的商业，新房价格却高达24000+。
直到最近，花山闹出了21000事件，光谷东即将突破20000大关，我才发现：关山大道的房子，还真对得起那2万4的价格呀！
关山大道纵然有这样那样的缺点，但它毕竟是光谷发展最成熟的区域。而光谷东，你用2万的价格买到的仅仅是一个预期。
当所有人都相信这种预期的时候，开发商就会变得愈发贪婪，今天它毛坯备案17000，明天它就敢捆绑精装21000。
尽管价格已经高的离谱，但房子依然不愁卖。
对刚需来讲，原因很简单：我要在这上班，我离不开它。
对投资客来讲，原因也不复杂：这里饼子够大，我放不下它。
无论是接盘的刚需还是奋不顾身的投资客，我建议大家在买之前至少要考虑以下三个问题。
1
光谷东楼市目前的最大问题在于“价格”二字：光谷东是武汉唯一一个新房与二手房逆向倒挂的区域，即新房卖的比二手房还贵。
众所周知，由于限价政策，导致新房价格普遍低于二手房，这也是目前炒房客的最大动力。个别新盘卖得比周边二手贵，不足为奇，但像光谷东这样，整个区域的新房全面超过二手房的，武汉仅此一家。
比如上周清盘的碧桂园云境，均价18000+（含装修），开发商在精装上的花费不会超过1000元/平，所以可以认为它的毛坯在17000+。而它对面的北辰优加二手房，毛坯成交价15000+。新房二手房逆向倒挂2000元/平。
以这样的价格入手，你很难赚到钱，不仅可能赚不到钱，你还可能赔钱。三年前，光谷188以17000的价格入市，100平的房子，首付34万，贷款136万。三年下来，还贷款~27万，办房产证~5万，物业费+维修基金~2万，首付换算成余额宝利息~3万。如果现在套现，最少涨近40万才能保本。188目前的成交价仅为19000，100平的房子只涨了20万，投资三年账面赔了约20万，如果再算上同笔金额投资其他房产的收益，亏损远超20万。
2
价格是目前光谷东楼市的最大问题，但并不是最致命的问题。我之前讲过多次：光谷东楼市的致命问题是它的环境问题。
医药产业是好产业，大健康产业是最有前途的朝阳产业，但是药企有个无法回避的问题：环境污染。药企的运营过程会排放大量毒气、毒液、毒渣。比如化学药企使用的呋喃、吡啶等会造成不孕不育；苯、氯仿、丙酮等会致癌；胺类、醇类等会导致各种遗传疾病。生物药企使用的染色剂会导致畸形；病原微生物是危害人类健康的重要类型；含病毒的废水、废气更是有大量未知风险。
位于光谷七路的生物医药园以药厂居多，位于光谷三路的生物创新园以研发企业居多。工厂车间，一般都是生产单一品种的成熟产品，所用溶剂、试剂以及生产工艺基本固定，因此污染源单一，相对容易控制，但是剂量大，污染浓度高。研发实验室虽然剂量小、污染浓度低，但是污染源的种类更多，更难防护。尤其是气体污染，根本没有办法防护。
这绝不是危言耸听！之前，桃花源小区因环境问题多次维权；朗诗里程有女业主因怀孕而暂时搬离。
当然，医药产业是好产业，这个行业有很多伟大的公司，为人类的进步做出了巨大的贡献。我们不能把它当作洪水猛兽，但我们应该对它心存敬畏，而非疏忽大意！
我唯一提醒大家的是，如果你要居住，尽量离它们远一点。
3
光谷在短短30年内积聚了百万人口，这几乎相当于一个中型城市的规模。人口的爆炸得益于70后、80后、90后庞大的人口基数，但是，中国在2023年将进入深度老龄社会，想复制前30年的辉煌已经很难了。
我们不仅面临着年轻人口变少的窘境，还面临着竞争对手变多的困境。
为了留住人，武汉不断的调低落户门槛，现在基本是零门槛落户。即便如此，2018年全年武汉仅留住了18.8万人，这个数字还不到西安的二分之一，也远远低于郑州、长沙等竞争对手。就连隔壁的小兄弟鄂州，对人才的引进力度都要强于武汉：鄂州在用真金白银吸引高学历人才，这远远要强于武汉华而不实的大学生八折购房。
8月9日，东湖高新在党工委会议上制定了三年小目标：至2021年，经济总量突破2000亿，按照服务人口200万推进产城融合。
光谷目前有人口180万，也就是说三年增加20万。
三年增加20万，这20万人口分布在哪？光谷西、光谷东、光谷南都要雨露均沾。光谷西、光谷南已有一定的人口基数，光谷东短期内可能依然要面临人口严重不足的窘境。
光谷东的商业规划已达890万方，这种规模放在三环外，是史无前例的。为什么会有这么多的商业规划？那是因为政府在拍地时就强行要求：想卖住宅，必须配套商业！但是，这个步子迈的似乎有些大了，如此稠密的商业规划，就是有再多人口，也不足以支撑。未来的光谷东，各个商业体一定会爆发一波近身肉搏，肯定会死一批。
人口是光谷东的关键问题，如果没有人口，中心城规划的那些商业就是废铜烂铁。
建房子很容易，做商业很难，而积聚人口才是最难的。
4
别的新区，基本都是新城区的附属，分流一部分的城市功能。无论是沌口、东西湖，还是四新、长江新城，都没有说要取代主城区。然而光谷东不同，它以“天选之子”的身份降临，它一出世就要取代关山大道，它要做光谷的扛把子。
它做的了光谷的扛把子吗？
如果只看效果图，它已不逊关山大道，但是下车转一转，又会感受到理想和现实之间的巨大落差。
一位置业顾问对我说：“关山大道终将成为过去，光谷东才是光谷的未来！”
我觉得这句话是不对的，那群买房的年轻人才是光谷真正的未来。
但是，你把未来的价格强行卖给他们，是不是在透支他们的未来，是不是在透支光谷的未来？
真心希望光谷东的房价能够走得慢一点，踩的稳一点，等一等它的追随者们！
光谷东楼市的致命问题！
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