每年開春兒都是學區房的成交旺季，今年也不例外，截止目前，2020年4月西城帶頭大哥金融街板塊本月成交已過10套，其中還不乏一些單價過20萬的"佔坑"房，而德勝板塊二手房本月更是已經賣掉近80套房子，兩個板塊700萬和900萬的上車價格，已經讓很多購房人望而卻步了，因為在其他購房板塊，這個預算，不說品質，起碼買到的房子也肯定夠住了，但這兩個地界讓京樓其他區域的房價難以望其項背。
德勝板塊4月成交
金融街4月成交
這麼多成交數據的背後，家長朋友肯定最關心的還是房價漲了沒有？都說北京房價降了，那學區房也涼了嗎？
從我看到的數據，強勢學區劃片的二手房價格仍然在漲，關於學區房價格漲還是跌，其實大部分參考的是1居佔坑房的價格，因為學區房多為房齡偏老的社區，很多家長等孩子大了就考慮把房子換掉了，二手房換手比較頻繁，所以小戶型流通更好，大戶型價格高，導致流通和保值一般，下面我舉例說明：
1.德勝裕中西里價格變化：
通過德勝裕中西里電梯塔樓53平正規1居的成交情況可以看出這麼幾個問題：
1）18年1月該戶型低層房源成交單價123685元/平，掛牌690萬，成交價658萬，而3月剛剛成交的高層房源，單價14萬，750萬成交，小區價格最低的底層房源去年年底的成交價格為730萬左右，單價13萬6左右，根據這個價格推算，中樓層保守比一層貴10萬的話，該戶型漲幅約為7%。
2）從成交週期來看，18年年初到現在，上半年學區購買力最多的月份普遍成交週期在30天內，下半年成交週期普遍在90天內，學區"佔坑"房目前的成交週期還是領先二手房市場整體水平。
3）從價格來看，最近半年某"大"中介該小區的議價空間為1-2%，也低於目前整體市場3%+的議價水平。
4）再來看區域內的學校情況就不難理解為什麼這裡的房價這麼堅挺了，德勝片區小學有西師附小，第二實驗小學，五路通小學，育翔小學和裕中西里劃片的三帆附小，中學有4中，8中，13中，13分，三帆中學，三帆中學裕中校區，師大二附西城實驗，7中，都是名校，即使大家不太感冒的7中也是片區內的傳統老牌校，另外三帆收購了裕中後，雖然從目前從該學校家長了解的情況來看口碑一般，在片區內不算拔尖的學校，但直升的屬性，和名校集團制辦學，還是使得這裡的價格穩中上漲，至於考學成績怎麼樣，還需要時間去驗證，另外有不少朋友問我好學區對於房價的加成到底有多少，我覺得您可以參考兩個地方，廣外的單價、馬甸橋北海淀的房價和橋南德勝的單價差距，沒有學區的光環，單價就會是很現實的8-9萬和14-15萬的差距，因為無論地段還是房齡德勝都沒有太過明顯的優勢，但有些事沒有如果。
5）如果把時間軸一分為二，2015年-2017年為一個階段，2017年-2020年為另一個階段，你會發現房價的漲幅已經收窄了，這也意味著高位接盤的難度越來越大，但購房人買漲不買跌的慣性思維以及孩子上學過時不候的學區需求，也是價格高居不下的原因。
能兼顧自住的兩居又是什麼情況呢？
以裕中西里63平東南朝向塔樓房源為例，17年3月低樓層成交價839萬摺合單價13萬2左右，18年5月跌到804萬，約12萬5一平，今年年初中樓層848萬，可以說雖然談不上大漲，但已回血到317前的價格水平。
還是該小區，6層無電梯板樓61平低層2居的價格變化，17年8月715萬，單價11萬，剛剛過去的3月成交了一套房子價格是830萬，單價13萬。
再來看看裕中西里的3居，也就是大家常說的老破大。位於電梯塔樓的86平3居，如果是317前上車，17年3月高樓層為1170萬的成交價，單價13萬5，而去年年底中樓層的成交價格為1017萬，即使換做高樓層可能也只是持平的樣子，3年的房價橫盤走勢，算上稅費，裝修虧本了，還跑不贏理財，所以學區老破大明顯和佔坑房的走勢兩極分化了，如果除了自住還要考慮保值，我勸您這類房子慎重選擇。
2.金融街豐匯園小區成交情況
從西城金融街板塊豐匯園小區的價格來看，17年9月48平的佔坑1居成交價格在900萬左右，單價18萬+，而且去年8月同戶型成交價格已經在1000萬以上，單價已漲至22萬左右。
為什麼這裡的房子比德勝的單價還要高呢，其實我認為有這麼幾點原因，其一，不可複製的地段優勢；其二，直升校小學中學的不慫（宏廟小學直升實驗中學分校和八中），都是第一梯隊的學校；第三，小區密度，環境，房齡優於德勝的大部分房子。以上幾個優勢是德勝板塊不具有的。
但也必須看到經歷了317調控，這幾年優質學區劃片二手房的價格漲幅還是放緩了一些，2015年-2017年豐匯園的40多平一居價格從12萬飆升到18萬，而17年到現在，價格從18萬漲到20萬左右；有朋友常問，有這錢買高端社區享受生活不香麼，我是這樣想的，只要有錢，提升居住品質可以等，這也是為什麼高端社區從來都是和強流通這個詞聯繫不那麼緊密，但你想要享受最好的教育環境，房子就是那些，而且每年不斷產生新的上學需求，需求不等人，另外入學政策相對穩定，種種原因促使這裡的價格逆勢上漲，也給家長下定決心選擇學區房吃了定心丸。
3.海淀萬柳蜂鳥社區二手房價格變化
看完西城，再看個海淀的牛小片區，中關村三小劃片的萬柳蜂鳥社區。
17年6月蜂鳥社區中樓層43平北向開間，成交價590萬，單價13萬4，而上個月同戶型成交價格在740萬左右，單價已過16萬，還是頂層。
4.海淀中關村一小劃片東南小區
同樣海淀第一梯隊的中關村一小片區劃片東南社區。
相比科源小區和黃莊小區，這個小區1居出房和成交更為活躍，絕大部分佔坑房從2017-2020年也是上漲趨勢，但唯一沒看明白也沒得到中介肯定答案的是表格裡標紅的戶型，16年無電梯高層635萬，去年10月中樓層滿五的房子591萬，價格不漲反跌，我猜有可能是學區佔用或者，這個社區比較特殊的一點是院內和院外都叫東南小區，但院落不同價格會有一些差距，當然這只是猜測，你們要知道的也可以評論區留言，給個線索。
總結：
1. 優質學區"佔坑"1居領漲北京樓市，甚至可以說近3年只有這類房源逆勢上漲，但漲幅明顯不如317前的幅度了，而這些學區房的2-3居基本是橫盤或是陰跌走勢。
2. 家長無非關心買房之後政策會不會變，我想說的是這事兒誰跟您打包票八成是騙子，每年開春都有入學政策調整的可能，如果出現調整，可參考18年下半年和19年年初的市場，東城海淀多校劃片預期，無論佔坑房還是2-3居當時均出現價格回落，從目前來看，價格修復能力強的只有流通更好的小面積佔坑房，還有就是考慮為孩子上學買房，早落戶，不掛靠四老踏實一些。
3. 關於要不要一步到位買學區房，我想說的是如果你想住得舒服，又擔心房子會砸手裡，不保值，租房或手頭資金充裕，不想租房折騰，買個小戶型佔用名額出租，周邊非學區板塊再買個便宜的房子也未嘗不可，比如身邊的朋友有德勝上學住馬甸北的，也有金融街上學，住角門的。
4. 純投資學區，且沒有孩子使用學區名額的朋友，我只想說，也許您是對的，但我踩盤發現市場有了一些變化，中介的話術明顯跟17年那會兒不一樣了，從"買學區房沒毛病肯定漲，到現在買學區房相對穩妥保值"，價格越高也意味著投資風險越高，5萬的房子漲到20萬，和20萬的房子漲到30萬，這是兩個level，動輒千萬的資金，我想保值肯定不是您想要的結果，畢竟不漲就是跌，再結合現在北京樓市的調控力度，別買虧了，這是您需要抱著計算器好好算一下的。
5. 如果努不動德勝金融街萬柳，為了孩子還想在第一梯隊看看房，類似中關村一小這種級別學校的劃片二手房價格可能更現實一些，700萬左右能買到正規2居，還有這樣的區域，比如月壇，西長安街，中關村二小等，您可以多去了解。
因為篇幅和手動整理，我只舉了個別優質學區片區，少量小區樣本的價格變化，只能作為參考依據之一，具體還需要您實地看房時瞭解，希望能幫到更多的家長朋友吧。
白話二手房，置業小導航！我們下期內容再見！
