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近年來，伴隨著房地產開發熱潮，商鋪、寫字樓的租賃出現供需兩旺，另外，在城鎮也有大量工薪階層是靠租賃房屋解決居住問題。目前，因房屋租賃合同產生的糾紛數量逐年增多。那麼，房東與多個承租人籤租房合同的怎麼處理，承租人如何維權？
網友諮詢：
我承租了孫先生的一處商鋪，並簽訂了租賃合同，我支付了一年租金8萬元，可當我出差回來準備裝修時，發現商鋪已經被第三方王先生裝修後使用，與王先生交涉後，得知王先生比我更早簽訂了租賃合同。我想問一下，這種情況下，我簽訂的租房合同怎麼處理，我怎麼維權？
北京市中銀律師事務所楊智昌律師解答：
根據《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規定：出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：
（一）已經合法佔有租賃房屋的；
（二）已經辦理登記備案手續的；
（三）合同成立在先的。
楊智昌律師解析：
由此可以得知，出租人“一房數租”的處理原則是，在數份合同均有效的情況下，按照如下順序確定履行合同的承租人：
（1）已經合法佔有租賃房屋的。但承租人通過強佔、欺騙等非法手段佔有租賃房屋的，不在此列；
（2）已經辦理登記備案手續的。房屋租賃登記備案手續雖不影響合同效力，但可享受優先履約權；
（3）合同成立在先的。即合同成立時間在先，判斷標準是雙方當事人簽字或者蓋章的時間，更嚴格地說，是當事人中最後簽字蓋章的時間。
出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，如這些合同無違反法律、行政法規的強制性規定的，合同均有效。在多份租賃合同均有效的情況下，應按照“合法佔有-有效登記備案-合同成立在先”的順序確定承租人，未取得租賃房屋的承租人可以依據合同法相關規定請求解除合同、賠償損失。
楊律師是北京市資深知名律師，擅長民商事合同、公司法、公司股權的訴訟、仲裁及公司法律事務，之前曾任法院審判委員會委員兼經濟庭庭長，現北京市律協合同法專委會委員、中國仲裁法學會研究會會員、多家仲裁委仲裁員
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