3月份的最后一天，恒大发布年报，正式宣布开始全新发展战略！
许家印在业绩发布会上正式宣布：“恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”
在近10年“一路超车”高复核增长后，现如今的恒大已经成长为一家万亿体量的多元化公司。
随着战略转型“三板斧”的实施，一个规模庞大且经营稳健的新恒大即将出现在大众视野中。
01
战略转型“三板斧”
恒大新战略的背后逻辑，归根结底是“开源节流”四个字，“降负债”是此次战略的核心目标。
高增长是恒大的“开源”之举。
许家印表示，“高增长”就是要实现销售高速增长，今年要实现销售8000亿，到2022年要实现销售1万亿。
许家印还在现场算了笔账：“18年、19年，恒大销售回款每年维持在4500亿左右，如果今年实现销售8000亿，回款按7000亿计算，就会增加2500亿的销售回款。”
从土地储备来看。恒大截至到2019年底的土地储备为2.93亿平方米，三年后的目标储备为2亿平方米。同时，恒大未来三年计划每年土地储备只补充4000万平方米。
从成长性的维度来看。统计数据显示，自2009年上市以来，恒大地产集团始终保持高增长态势。2009-2019年销售额复合增长率为36.8%，高于行业21.1个百分点。
恒大今年如果要实现8000亿的销售目标，同比需要增长33%；到2022年要实现销售1万亿的目标，复合增长率仅为18.5%。对比历史数据匡算，恒大要实现销售回款的目标并不难。
“控规模”就是节流。
“控规模”，就是要控制土地储备规模，2020年至2022年总土地储备计划平均每年减少3000万平方米。
截至2019年12月31日，恒大的总规划建筑面积达到2.93亿平方米（不包括旧改项目在内）。夏博士指出，恒大要利用自身作为房企中土储最大的优势，每年减少土储3000万平米，三年减少9000万平米，将总土储控制在2亿平方米左右，按这个目标以后三年恒大每年新增的土储大概是4000万左右（以前是6000万-8000万），通过降低土储，来实现该公司控规模，降负债的要求。
节流的基础是恒大通过过去20多年的积累，拥有足够多的“面粉”。
年报显示，截至2019年底，恒大土储规模达2.93亿平方米，是国内土地储备面积最大的开发商。按照恒大2019年的销售面积测算，即使不考虑新增拿地，这一土地储备还能让恒大再继续卖五年。
降负债很大程度上是开源和节流的结果。
许家印表示，“降负债”就是要把有息负债每年平均下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。
随着销售规模的增加，按照恒大最近两年约80%的回款率测算，8000到10000亿的销售规模，每年回款在6500到8000亿元左右，比往年增加1500-2000亿元现金；再加上每年又减少400亿元左右的土地支出，恒大增加的现金在三年后完全有可能把总负债降到4000亿以下。
02
恒大战略转型的底气
恒大此次大刀阔斧地实施战略转型，力度之大前所未有，可能有两个原因：
一是恒大有足够多的“优质面粉”。
恒大的优势在于一是体量大，恒大的总规划建筑面积达到2.93亿平方米；二是土地质量好，恒大67%土地储备位于一二线城市；三是土地成本便宜，恒大的土地储备平均成本仅为每平方米1800元。以上三大优势决定了恒大降土储一定可以释放前期的土地红利。
恒大董事局副主席、总裁夏海钧认为，恒大在房地产企业中最大的优势，是拥有优质的土地储备。恒大2.93亿平方米的土地储备，67%是在一、二线城市，楼面价只有1800元/平方米，这个价格是所有人都没有的。
目前的恒大的土地储备成本加上建安成本包括精装修是3800元/平方米，总成本是6100元/平方米，即使按照2019年全部清尾8100元/平方米的打折价来计算，2019年的毛利率是30%，净利润是10%左右。
事实上，统计数据显示，恒大的储备土地中，平均楼面价1800元/平方米是TOP10房企中最低的。而恒大2019年的年报显示，其销售均价为10281元/平方米。
夏海钧认为，这是恒大在过去20年把握了中国房地产的方向，下大力气做了优质土地储备的结果。
有面粉才有面包，但是面包得卖出去了才能换回更多的淀粉。
第二个原因是恒大拥有强劲的销售能力。
许家印认为，恒大的销售能力也是转型的一个重要条件。恒大实现了网上卖房是一个颠覆性的革命，实际上就是全民帮恒大卖房，这是要实现高速增长的基础条件。
今年2月，恒大在全行业率先实施了全国所有楼盘网上购房的营销举措，通过恒房通为消费者提供网上VR看房、网上选房与网上购房等一站式服务，并推出大力度的优惠政策。
克而瑞发布的报告显示，恒大集团在2月份实现销售470亿元，同比增长118%，位居行业第一。
凭借“网上卖房”创新举措，恒大一季度销售额大增至1465亿，销售回款大增55%至1133亿，均为行业第一，刷新恒大有史以来一季度销售及回款最高纪录。
事实上，恒大一季度线上销售的线上创新和销售能力，只是恒大销售能力的一个窗口缩影。过去10年每年36.8%的复合销售增长率是最好的证明。
成立于1996年的恒大起步比较晚，在其发展的前20年，都是以追赶者角色紧随龙头房企的脚步。20年间，恒大采用高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”战略成功站上中国房地产黄金时代的风口，规模做到了行业前三，实现了恒大的大；2017年开始，恒大从三高一低向三低一高（即“低负债、低杠杆、低成本、高周转”）转变，将降到并稳定在150%，实现了恒大的稳；2020年，恒大再次战略转型，新恒大正在朝着大+稳的全新发展阶段进发。
