最近西安頻頻在央視露臉，更是幾度成為網紅，受到眾人一致追捧與熱議，其中討論的當然也少不了西安“漲聲響遍全國"的房價！那麼西安的房價到底是怎麼一回事，未來還會出現兩三年翻一番的暴漲嗎？抑或是暴跌回幾年前？市場上稍有一點動靜，不是開發商膽顫心驚就是購房者奔走相告，結果是大部分人矒了，那我們到底該怎麼辦呢？
根據經濟學理論，在市場中，商品供不應求就會漲價，供大於求就會降價，我們可以永遠以合理的價格買到我們所需要的商品。
然而理論畢竟是理論，現實生活中理論往往被擊的稀碎——
據西安住建局公佈的數據顯示，截至2019年全西安市住宅房屋總量已超過400萬套 [ 注意！！！這裡的400萬套其中不！含！農村、城中村、部分軍工單位及城改安置房的住宅房源總量（保守估計以上幾種房源最少算也有120萬套 ！！！]，按一家三口算，足夠1500萬人居住（400萬套商品房加至少120萬套安置類房源），而目前西安人口剛達幹萬。可是西安的房價仍然在兩年內漲了一倍，至今累計漲幅更是達到了全球第二的水平。
2017，2018可以說是西安房地商的鉑金年代，西安近幾年來，名聲上頂著中西部領頭羊未來一線中心城市光環在外，其實房價是偏低的，當時曾有人戲言是陝西人太老實不懂宣傳，說不好聽就是思想僵化自甘沉倫。後來隨著新市委書記的到來，為西安注入新活力，也帶來了新動力，從“抖音之城”到“硬科技之都”，從西鹹一體化的實質推進到躋身國家中心城市，城市價值進一步凸顯！同時2017年的人才新政，僅2018年上半年就為西安吸引50萬高素質人才落戶，相應的也帶來了巨大的購買需求，再加上炒房客和熱錢西移，以及搖號購房+新房限價的出臺，在諸多因素的匯合下，原本就偏低的房價達到一個臨界點後一下子爆發了，房價一路上竄同時搶房高潮也一波接著一波，讓曾經幾欲破產的開發商轉眼賺得盆滿缽盈！
房市一片火爆的情景下，西安三年內清空城中村與三年交付精裝商品房的利好性政策又接連出臺，更為房市注入了一股強力助推劑，當時幾乎所人都預計，幾年內房價必將再上一層樓！現在以上政策己施行一年多了，結果卻遠不及預期漲勢，為什麼會這樣呢？
在中國，看房價的高低走向，除市場因素外，政府的宏觀調控也起著不可忽視的作用，這一點至關重要，一些外文機構為什麼對中國的預測頻頻出錯，就是因為他們忽略了這一點，忽視了我們的特有的國情！
1.我們首要了解的就是當下政府的宏觀需求是什麼？長期是什麼？短期又是什麼？
（1），首先中央對西安的定位是什麼？是國家重要的科研、教育和工業基地，是我國西部地區重要的中心城市，是國家歷史文化名城。在國務院最新批覆的服務貿易創新發展試點城市中，西安是中國西部唯一入列的城市，與上海、深圳並列入選！西安在2018年也從國家層面確定以建設國際化大都市的發展目標！
因此，就長期來看，中央層面也不會允許西安出現房市暴漲或暴跌以至不可控的局面！故而在中央對西安房價暴漲表現關注後，西安政府立即行動起來：
624西安樓市搖號新政出臺！優先保障剛需家庭！
913限購升級：本地戶口禁買3套 外地戶口禁買2套
913《共有產權房實施細則》發佈！供地比例原則不低於40%！
919再出新政！房屋銷售禁止與學區、學校關聯！
922新政！西安物價局出手限房價 開發商調價需申報
……
經過政府一系列的調控措施後，西安暴漲不停的房價最終穩定下來！！
因此，要討論房價的漲跌關鍵要清楚中央宏觀層面的政策核心走向以及當地政府的決心力度！
（2），短期來看，目前西安市政府領導班子剛剛完成換屆（不少是由外地甚至外省調入），當下穩定為首要著力點，1-2年內新領導主要是對市內各種情況進行摸底、熟悉、考察，因此，房價大幅上升的決定因素不存在。
2.接下來說一下兩個政策性規定，其目的何在？真的是專門為了推高房價嗎？
（1），“西安三年內清空城中村"的政策實質上是對西安未來國際化大都市定位的細化執行方案之一，不過西安城中村眾多，據統計，西安市三環以內城六區共有"城中村"292處，按照以往的投資費用，2018年-2020年，292個城中村其中需拆改的114個村，所需的資金缺口就在500億左右，甚至更多。那麼現在問題來了，錢從哪裡來？！
再按以往通過土地標王獲取超額資金的方式行不通了（限購政策等因素影響），另外過去的向銀行借錢的方式也不順風順水了，以前提供棚改借款資金的國開行，已經將審批棚項目的權限由支行回收到總行，意味著棚改貨幣化安置力度的減弱。
因此，為了能及時快速的獲取足額的改造資金，下一個配合政策出臺了！
（2），三年清空城中村方案-2017年11月正式公佈，三年交付精裝商品房-2018年12月公佈！這裡兩個政策都是三年，並不是為了對稱好看，而是後一個政策是對前一個政策的配合支持！然而理想很豐滿，現實卻非常骨感，還硌人。
原來的想法是，房子精裝了所以售價自然就高，房價高相應的土地出讓金也就低不了，同時精裝還是一個全國將來都會推進的趨勢（有中央政策保障，早在2002年住房和城鄉建設部就發佈《商品住宅裝修一次到位實施細則》），政策上有保證，經濟上有收益，民生上有改善（首先居住環境變好了而且購房者可以拎包入住省時又省力），哪方都高興，還有城改還釋放了可獲得鉅額拆迀款的近50萬的城中村“土豪土著"，同時還有居住在城中村的百萬租戶，為將來的精裝房提供了又一龐大的目標客戶群，未來房市銷售一定還會和前兩年一樣火爆！！
可政策實施一年來，卻乏善可陳！為什麼一個面面俱到各方利好的政策會在實際中事與願違呢？
①城改釋放的目標人群，基本上都是偽目標人群。首先獲得拆迀鉅款的50萬城中村土著，其中90%早在幾年前就有房了，而且估計每人還不止一套。本人就曾在城中村住，村裡普遍任何一房東每月光房租就有好幾萬純收入（一戶蓋六七層很正常，一層十幾間，一間租價300-500，算算收入低嗎）加上村裡福利，一戶年入百萬輕輕鬆鬆，早在市裡房價七八干時就買好房子了，之所以現在還住村裡，主要是生活習慣使然當然最重要的是為了方便收房費（村裡收房租一般是一月一交不像中介找的一交一年）；其次，原先在城中村的租戶，以前連毛壞也買不起，現在有可能去買你的精裝嗎？！
前面的"土著"是有錢，可是人家早有房了，後面的租戶你再怎麼逼他，也沒錢買房！
②精裝修的確好，也是大趨勢。可是本地政府意圖一步到位走到全國前例，就有待商榷了。對於住房裝飾，住建部的細則裡要求是“全裝修"，結果西安改成了“精裝修"，提高要求是好事，不過對於經驗缺乏的房企來說就不全是好事了，以前都是建毛壞房相對簡單省事，現在要求精雕細琢的弄精裝，工期相對就緊本就缺少精裝施工經驗同時又要按時交房，再加上商人逐利本性裝修上又以次充好（據業內資深人士介紹，往往開發商宣稱的2000元裝修標準實際只有600元），以及相關規範制度沒有及時跟進與有關部門監管不到位，購房者與開發商在交房時糾紛不止，總之，一地雞毛！
③雖然西安人口已過千萬，但是西安的人均收入其實僅在5000元左右，除去吃喝拉撒房租水電等亂七八糟的費用，一月也就富餘幹把塊，你讓這些幹元族去搶購均價一萬五總價上百萬的房子，無異天方夜譚。說實話，誰不想住的好點，可是收入不允許呀，而且之間的差距大到讓他連想也不敢想！
綜上而言，西安的房價：
不會再出現兩年價格翻一番的局面，因為經過前兩年的火爆搶購，剛需購房需求已經消化的差不多了，同時現有的各類限購規定，也遏制了部分投機者的炒房行為。同時銀行也根據相關指示收緊銀根，部分開發商的資金鍊條有偏緊的情況，在無人購買且銀行催款的情況仍保持高房價，對開發商而同樣也不現實。
同時也不會出現購房者希望的暴跌場面，因為西安不是鶴崗（因一套房降到一萬多一度成為網紅城市），也不是與其相似的資源枯竭型城市，西安作為省會城市，不僅是陝西的經濟政治文化中心還是全國為數不多的囯家中心城市，具有無比倫比的優質資源，其服務對象不僅是陝西，還有中國西北以及“一路一帶”區域，而且隨著時間增長這些西安自有的屬性資源還會增值。
我的看法是：
長遠來看，西安未來的房價走勢將以穩健為主，有可能會微幅上漲，強調一下，是還會漲，不過是微幅！
近期而言，這兩個政策性的規定，短期內對房價上升有一定影響，長期來說微乎其微。
具體來說，就是政策發佈並執行一兩年之內房價會有所提升只要購房者扛過這段時間或者說提價後房屋銷量不理想（目前己有這種苗頭，據2019最新數據顯西安9月份，主城區+西鹹新區9個區域中，房價出現了“3漲5跌1持平”的新現象，其中下跌幅度最大的城南跌幅達到11.96%）之後房價就會回到政策發佈之前（2018年）的水準左右（不過不要期望回到16/17年的六七幹，那是不可能的）。
最後，一點建議：
如果你是剛需，買房打算自住，若手頭不是那麼湊緊找個機會（如開發商在銀行催還貨款時搞的特惠促銷等）就下手吧，畢竟房價己經漲到這個程度了，現在開發商不希望降貸款給開發商的銀行不希望降為開發商的服務媒體不希降還有已經有房的人也不希望降（這部分人群與沒買房的數量實際相差並不很大），主導房產市場的力量都不希望降，P民們再喧囂除了熱鬧一番，結果該咋樣還是咋樣！
如果你打算投資，那就要謹慎了，因為靠地產來驅動經濟的時代已經結束了，今年以來中央政治局已經幾次開會明言並放出風聲，幹萬不要用自己的大半身價去賭中央的決心，記得當年中央提出將房地產作為支柱產業來驅動經濟發展時，大力鼓勵人們購買商品房，彼時利率之低優惠之多讓人驚舌，可絕大部分人仍就疑慮重重只等著體制內分房，結果呢？你懂的！
