2020年上半年，受疫情影響，一二月中國樓市基本處於停滯狀態，但隨著疫情好轉，三月份市場逐漸回暖，成交量和房價明顯上漲。五六月房地產市場快速復甦，小陽春態勢明顯，堆積的需求集中釋放，多個城市出現環比同比增長，有的城市甚至出現多個萬人搖號項目。
01、樓市猶如“過山車”
國家統計局數據顯示，1至2月商品房銷售面積8475萬平方米，同比下降39.9%；銷售額8203億元，下降35.9%。其中，住宅銷售面積下降39.2%，銷售額下降34.7%。
隨著疫情好轉，延後的購房需求被釋放。克而瑞研究中心報告顯示，疫情後核心一二線城市房地產市場快速回暖。4月，重點監測一二線城市成交面積持續上升，環比增幅高達30%左右，同比跌幅皆收窄至20%以內。成都、長沙等城市成交面積基本恢復到疫情前水平，深圳、杭州、青島等城市成交面積率先實現同比增長。
5月，近半數城市商品住宅成交面積同比環比均增長，熱點二線城市同比漲幅已突破20%。上海、杭州、南京、寧波、溫州、清遠等城市5月成交量創下近兩年高點，其中，上海5月商品住宅成交面積突破100萬平方米，同比增長54%，環比增長76%。
樓市快速回暖態勢6月仍未減弱。6月22日至28日的一週，一線城市成交指數為138.75，環比下降3.85點；二線城市成交指數為147.61，環比上升20.85點；三四線城市成交指數為221.84，環比上升90.18點。
二手房方面，6月15日至21日的一週，一線城市中，北京成交面積38.31萬平方米，同比增長117%；深圳成交面積22.78萬平方米，同比增長69%。
觀點：樓市出現小陽春很大程度是因為一季度疫情壓抑的市場需求疊加降息降準帶來的政策寬鬆。6月市場繼續維持5月的升溫態勢，大部分城市成交量已經超過去年同期。
02、土地市場再活躍
土地市場方面，截至6月29日，今年以來全國土地市場持續升溫，杭州、深圳、廣州、北京等城市高價地持續出現。具體來看，50個大城市合計土地出讓額2.18萬億元，同比增長11.6%。其中，36個城市賣地額超過200億元，杭州、上海、北京和廣州分別以1639億元、1313億元、1143億元和1015億元佔據前4位。
易居房地產研究院報告顯示，百城土地市場逐漸回暖。1月至5月，4個一線城市居住用地成交面積1479萬平方米，同比增長35.3%;32個二線城市居住用地成交面積11359萬平方米，同比減少12.4%;64個三四線城市居住用地成交面積8527萬平方米，同比減少2.2%。
從地價來看，1月至5月，全國100個城市居住用地平均價格為每平方米6213元，同比上漲13.8%。其中，4個一線城市居住用地平均價格為每平方米18499元，同比上漲38.6%。
觀點：在降準降息等政策影響下，房企拿地積極性逐漸提高，多地再次出現高溢價率土地成交，使得土地市場熱度持續提升。雖然整體地價仍未全面上漲，但部分城市的部分地價已經達到歷史高點。當前外部環境改善，房企拿地信心也逐漸增強，而優質地塊供應較多有助於相關城市土地市場走出低谷。
03、法拍房和豪宅受熱捧
6月26日，京東法拍頁面顯示，位於北京亦莊的一個別墅項目評估價1047.2萬元，14位購房者經過48輪舉牌，從733萬元的起拍價一路拍到1100.2萬元，較之起拍價溢價高達50%。
在此之前，6月19日，位於北京西城區陶然亭的一套辦公用房從422萬元起拍，經過217輪競拍，成交價為704萬元，比評估價602萬元還高16.9%。5月20日，位於北京順義區的一套評估價為5365.3萬元的別墅用房，從起拍價3756萬元拍至6146萬元，較之起拍價溢價高達63.6%。
自今年5月以來，隨著房地產市場快速回暖，法拍房也成為眾多購房者的可選標的，拍賣價格一路走高，近兩個月最終拍賣價格基本與市價持平或略低於市價，不像前幾個月有較大的價格優勢。
淘寶和京東拍賣頁詳情也顯示，位於同一小區的同層次同戶型住宅分別在2019年12月1日和2020年6月2日拍賣，前者起拍價568.4萬元、拍出價616.4萬元，後者起拍價661.2萬元、拍出價869.1萬元，價差明顯。
值得注意的是，市場熱度不僅體現在法拍房難“撿漏”，深圳、上海等核心一二線城市豪宅市場也出現搶購潮。
6月24日，上海“史上最貴豪宅”項目翠湖天地五期開盤銷售，單價約16.5萬元/平方米，是這輪調控以來上海報價最高的樓盤，主力戶型均價高達5000萬元/套。而在此之前，三湘印象名邸項目均價12.18萬元/平方米，認籌率高達700%，開盤當日即售罄。
深圳方面，今年前5個月，深業中城、招商太子灣、新錦安壹號公館等豪宅銷售金額均達30億元左右，金眾·麒麟公館、招商·領璽更是接近50億元。
觀點：疫情過後，貨幣政策整體穩健偏積極，信貸資金整體趨向寬鬆，短期內房地產市場熱度將慣性延續，成交或將持續處於高位，房價還有一定的上漲空間。
04、房住不炒紅線難破
雖然成交量明顯回暖，但樓市庫存依然處於高位。
4月，天津、湖州、鄭州、杭州、重慶、南京、蘇州、三亞和上海9個城市的潛在供求比分別為1.32、1.22、1.20、1.11、1.07、1.06、1.04、1.04和0.98，除上海供求比略小於1外，其他城市均處於供大於求狀態。從去化週期來看，4月，三亞、天津、南京、蘇州、鄭州、杭州、湖州、重慶和上海的新開工未售庫存去化週期分別為46.4個月、40.9個月、22.8個月、22.8個月、21.1個月、13.3個月、13.3個月、12.6個月和10.3個月，整體去化壓力大。
觀點：上半年多省市在土地出讓環節給市場、企業減壓，主要涉及取消限制性規定、增加優質土地供應、延期或分期繳納土地款和延長竣工期限等。從下半年政策來看，房地產信貸政策將整體中性偏積極，堅決遏制房地產金融化泡沫化，嚴防信貸資金過度流向房地產市場。
從地方政策來看，下半年房地產市場政策仍以穩為主，從保市場主體出發為市場減壓。地方因城施策，調控政策或將繼續維穩，限價政策或將進一步放開，短期內放鬆限購、限售的可能性不大。
