身为港企的恒隆地产，与众多港企一样，将手伸向内地后，规模上有了大发展，但如何平衡这些「儿子」们，也成为他的难题。
引用恒隆地产董事长陈启宗在 2018 业绩会上说到的一句话：目前香港还是比较平稳的，内地就有一些特别的现象。
只是没想到这句话的背后居然是 90 亿港元的分量。
近日，恒隆地产计划出售其位于佐敦、长沙湾等区域的四项非住宅物业，此言论一出，引起行业内各种声音。
四项物业市值共约 90 亿港元，另外，还包括旺角地区一个多层停车场。
恒隆的局面
据悉，恒隆集团 2018 年物业销售发生不少变化，全年销售总额达 12.27 亿港元，同比跌幅达 64%。若按半年计算，恒隆上半年销售额为 10.32 亿港元，则下半年的物业销售只有 1.95 亿港元。
实际上，恒隆在去年仅售出了 3 间位于蓝塘道 23-39 号的半独立式大宅及 9 个浪澄湾单位（2017 年为 226 间）。去年出售完其 12 宗物业后，恒隆将只剩下 1 个朗澄湾特式单位以及 12 个蓝塘道的大宅可供出售。
另外，恒隆地产在内地主力发展商业物业，去年该集团分别在上海、沈阳、天津等几大城市的 8 个收租物业，为其带来人民币 27.55 亿元的租赁收入，同比增长 3%。总体内地租赁物业组合收入则增涨 4% 至 35.77 亿元。
平均边际利润率仍处于较高水平为 65%，其中完成资产优化计划的上海的恒隆广场，去年总收入上升 10% 至 15.54 亿元。
据其管理层透露相关项目的进展称，无锡项目写字楼第二栋将在今年开张，接下来是改建的沈阳康莱德酒店，其次是昆明的项目（楼面面积 43.2 万平方米，包括购物商场、甲级办公楼、服务式公寓），2020 年还有一个写字楼+商场的项目。
这样看起来，似乎出售这四宗物业是最明智的选择。
只是显得略有些狼狈。
事实上，虽说恒隆大器晚成，在走出来之后，的确发展的不错，但在港企之中并不在发展迅猛之列。
尤其从近两年的业绩上，走得过于缓慢。
新年伊始，恒隆也公布了 2018 年业绩，内地物业租金收入 35.77 亿元（不含上海港汇恒隆广场写字楼），总体增长 4%，8 个购物中心租金收入 27.55 亿元，增长 3%。尽管相较于 2017 年的零增长，2018 年租金总算稍微有了点起色，但单从数据讲，显得差强人意。
这也是接替陈南禄 8 个月以来，卢韦柏交出的首份「成绩单」。
根据公告，恒隆地产在 2018 年的总收入为 94.08 亿港元，大幅下滑 16%；总营业溢利为 68.22 亿港元，跌幅达到 14%。
曾被寄予厚望的卢韦柏，未能扭转恒隆总收入持续两年下跌。而恒隆在公告中给出了解释：收入减少主要是由于2018年度出售的住宅较少。
但恒隆地产董事长陈启宗也特意表示：「尽管恒隆部分租赁面积因进行资产优化而需暂时关闭，但我们的租赁物业仍持续增长。」
恒隆「内地之子」的局面
我们再来看下恒隆在内地的布局情况。
已开业的 8 个购物中心中，三个项目出现租金下降的情况，幸得上海恒隆广场这两年改造大获成功，才能在总体上不至于那么难看。
但必须承认的是，外地项目和上海项目的财务表现依旧是冰火两重天，上海恒隆广场租金单价是大连恒隆广场的 30 倍，强者恒强，弱者更弱。
对于恒隆「偏心」的声音不绝于耳，但这也不是他想看到的。
其实，一个正常购物中心的租金规律一般是在前五年保持稳定快速增长，经过成长期后，如果不碰到行业周期影响，后期租金增长率逐渐趋于稳定。
而有部分恒隆广场的营业表现迥异于常规规律，基本上都是在开业前几年租金微增甚至下降，经过惨淡调整后，再实现出租率和租金收入的提升。租金走势反映出六个恒隆广场几乎都走过了同样的道路：坚守自己认可的定位→被市场教育→调整回接地气的定位。
冰冷的数据，说明恒隆的是否该转变下这种尴尬的局面了。坚守核心地段、坚守物业品质、坚守品牌形象都值得被尊重，但一个购物中心占比最大的成功衡量指标应该是消费者认可度。
商业地产的局面
在大陆，发展商业地产有三种主流模式：
第一种：以龙湖、万达、新城为代表，产品线单一但最具备普适性，采用非常清晰的住宅+商业双轮驱动；
第二种：以华润为代表，出身高端，但设计了多元化的市场产品线，既未放弃高端市场，也有普适性产品；
第三种：以大悦城和恒隆为代表，产品线单一且较小众。
三种模式中前两种最近几年都风生水起，唯独第三种发展黯然。大悦城目前能拿得出手的仅有北京和天津三项目。而发展商业地产最早的恒隆则好不到哪里去，高端产品线比年轻时尚型产品线更难找到合适的地块，客观禁锢了拓展速度，也导致二线城市恒隆广场不得不削足适履匹配产品线调性，从而陷入坚守然后被教育再调整的循环。
2010 年之后，港资开发商在中国商业地产界异军突起，首先是新鸿基、太古、嘉里；然后是九龙仓、新世界，再到最近的香港置地，他们都表现出了对大陆市场更好的适用性。
拓展模式上不像恒隆那样坚守战术，会更多的选择和本土开发商合作，利用各自的优势，产品线上也更加的灵活多变。
如香港置地既能打造高端产品线王府中环，也能够玩转区域型购物中心 LCM，其重庆长嘉汇项目更是购物中心 + 街区组合，虽然进入市场较晚，但同样赢得了市场口碑。
九龙仓更不用说，三个 IFS 展示了可以碾压的实力。
在赢商网统计的 2018 年租金收入排名中，独占鳌头的两家都是港企，分别是九龙仓（61.96 亿元）和太古地产（52.16 亿元）。
九龙仓
如若算上九龙仓集团的 14.66 亿元，整个「九龙仓系」今年上半年的租金收入高达 76.62 亿元，约占 17 家房企总租金数五分之一。
早在九仓置业中期报告就已经显示，2018 年 1-6 月，九仓置业投资收入增加 8% 至 71.23 亿港元。
其中海港城的收入（不包括酒店）增加 11% 至 51.57 亿港元，占总收入逾八成，商场成了最大的「租金收割机」，高达 37.64 亿港元，且平均现时租金上升14%至每平方尺月租 487 港元。
「租金大户」title 外，海港城亦是全港「零售销售额之冠」，同比增长 36.1% 至 186 亿港元（2700 港元/月/平方呎），占香港零售销售总额 7.5%。
太古地产
太古地产2018上半年运营数据
上图是 2018 上半年的数据，从中可看到，太古地产的物业投资总收入为 60.59 亿港元，其中零售物业租金收入占太古地产总租金收入近 43.3%，具体表现如下：
大悦城
那是不是全都发展的不错呢？也不是。
比如大悦城就不太乐观。一片上涨声中，大悦城地产「-0.92%」的数字异常扎眼。
2018 年中报数据显示，今年上半年大悦城地产的投资物业及相关物业管理服务租金收入 17.15 亿元，占总收入的 42.6%，同比下降 0.92%。
综观大悦城地产近三年半年租金收入数据，不难发现，这是其该项指标首次同比出现下跌。与此同时，公司期内的营业收入亦同比下跌 16.4% 至 40.27 亿元。
大悦城地产近四年租金收入数据
「2018 上半年整体营业额下降，除了管理输出收入有 4% 增长，其他不同程度下降，为什么？」质疑声随之而来。大悦城表示，营收下滑主要是因为销售型业务收入下降。
此外，虽然整体租金收入微降，但「相对成熟的大悦城（租金收入）是有增长的」。大悦城地产中报显示，截至今年 6 月 30 日，大悦城商场租金收入同比增长 6.6%。其中成都大悦城和中粮广场期内租金同比分别提升 24.7%、22.6%。
但据赢商网查阅，虽然 2015-2017 年大悦城主要投资物业（以商场租金为主）半年租金收入呈上升趋势，但增速却整体下降，后三年对应的数字分别为 19.61%、4.92% 及 8.93%。
大悦城地产近四年半年主要投资物业租金收入
对此，有业内人士如是评价，「2014-2017 年，是大悦城降杠杆发展的过程，主要还是受限于租金压力。」
四年沉淀后，资金显然已不再是问题。今年上半年，大悦城平均借贷成本降至 4.20%，且手中握有的现金及现金等价物 115 亿元，同比上涨 37%。
加速的大悦城甚至提升了此前承诺的「2020 年 20 个大悦城」的目标。长远来看，规模的扩张必然带来租金上涨。但如何在最短时间内实现这些大量沉淀资金的综合体项目收支平衡，对大悦城而言，同样是不可小觑的挑战。
小结
可能是和大悦城有着相似的命运，所以大家总是会拿恒隆与之相比较。
但客观来说，二者都有各自的优势，即便恒隆目前发展缓慢，也仍然不可否定其能力。
在赢商网的本次统计之中，显示在租金收入构成当中，恒隆内地租赁物业的收入反超香港。正如我们开头提到的一般情况。
物业的确是发展的不错。
对此，卢韦柏称，「我们下半年内地物业的收入的增速，比上半年及之前一年明显加快。」公告显示，恒隆地产内地物业以人民币计值的收入于 2018 年下半年及上半年按年分别录得 6% 及 2% 的增长。
对内地商业市场的现状和前景，卢韦柏的看法和陈启宗去年基本一致，「由于内地高端市场的表现回稳，我们对租赁市场表示审慎乐观。」
只是恒隆在内地项目上的运营策略上，真的需要改进其「上海依赖症」严重的问题，内地之子的局面也该变了 。否则在如今整体市场经济局势都不乐观的情况下，很难走出好天地。（来源：地新引力）
