防渗漏难，难于破千亿！
截止7月底，全国销售额突破千亿规模的房企高达18家。
那么艰难的疫情期我们都渡过去了，为何这小小的渗漏坎，咱却过不去呢？
这可是最最基本的质量底线呀！
据某城市防水保温协会统计，近年来的住宅渗漏率高达91%以上。房屋渗漏依旧是业主投诉高发区，户均渗漏维修成本更是高达1万元。
渗漏问题若是不好好解决，不仅将带来高额的维修成本，更将严重影响品牌形象，给房企带来无法估量的损失。
而渗漏的产生原因，云链君觉得，可以归为两类，一是项目管理不到位，包括从前期设计到施工过程到后期验收，二是施工技术有限，比如施工人员经验不足、技术交底执行不到位等。
下面云链君就来说说，中海、金地、保利等标杆房企们是如何针对两大难题系统性解决渗漏问题的。
一、全流程管控，全方位消除渗漏隐患
1、严抓前期设计，确保工艺和选材的合理性
若对渗漏的诸多问题追根溯源，最后都会追溯到最初的设计上。因此，强化项目管理的一大重心就是强化对前段的设计管理。争取将渗漏的诸多问题从源头上进行扼杀。
一方面，要严格落实会审制度，确保防水设计工艺和工序的科学性。
设计师要对施工者提出的不明确、不合理的地方，要及时给出解决意见。
承接项目防水业务的施工单位，要按设计要求对细部及构造进行深化设计，并编制防水工程专项施工方案，报施工总承包单位、监理单位、建设单位审核。而且方案不得擅自改变屋面防水等级和防水材料。
另一方面，要强化设计选材能力，防止因材料属性相冲出现渗漏问题。
一些建筑材料因其属性间的排斥性或者其自身的特性，若使用不当也极易出现渗漏问题。
如砌砖和混凝土，这两种材料的温度线膨胀系数，相差将近1倍。在相同的温度下，由于砖砌体和混凝土的变形值不同，在其连接部位容易产生裂缝，破坏该部位的防水，造成雨水沿裂缝渗入室内。
2、严抓材料进场，从源头杜绝渗漏隐患
时至今日，很多项目在防水这块的招投标管理上依旧很混乱，内部指定、转包等现象严重。如此，很容易出现资质不符合要求的分包商中标的现象，甚至
让以次充好的材料顺利进场，最后项目不出现渗漏问题那才奇怪。所以在防水材料采购和进场这块必须严抓。
➊招标过程公开化，并禁止随意转包
通过公开化招标和严谨随意转包等制度，就能大大限制个别项目管理人员利用权力寻租，进而降低因此引发的房屋渗漏问题。
项目的防水工程必须由有相应资质的专业施工单位施工，且在施工合同应明确质量标准，进而确保防水工程的质量。
➋材料进场透明化，责任到人
在防水材料进场后，建设、施工、监理单位应进行联合验收，核查质量证明文件与实物的相符性，并对材料外观质量进行检查，符合要求后按规定进行见证取样，抽检合格后方可使用。
中海宏洋要求将验收过程全部记录在智慧工程APP中，包括材料验收信息及验收人信息，为每一批材料建立完整档案。
从材料进场报验到最后出送检报告，全部流程都可以在智慧工程APP中体现。系统中也内置了许多常用的材料类别，录入后就可以形成详细的材料进场台账。整个材料进场验收环节过程清晰，从源头杜绝质量隐患，同时便于追溯及后期材料管理。
3、严抓验收环节，确保管控动作真正落地
防水施工是属于隐蔽工程，做好后就会被覆盖掉，所以事后是很难判断它的施工质量是否合格的。因此做好每道工序、每个环节的验收，建立一套完整的检测制度，就成了杜绝渗漏问题的关键。
➊停止点检查线上记录，及时发现问题
对工程易渗漏的关键部位——外墙螺杆洞堵塞、后浇带浇筑、屋面防水等，须实施防渗漏专项隐蔽验收制度。监理进行100%专项隐蔽验收、项目主管工程师参与不少于30%专项隐蔽验收。隐蔽验收通过后方可继续下一步工序的施工。
保利通过智慧工程系统，在关键工序设置详细验收停止检查点，要求验收人员必须上传对应检查点的验收结果。如此，便可确保验收行为严格按标准要求执行，避免问题后延导致整改风险加大。另外，每道工序的检查指引在APP中都能查到，能够保障现场工程师快速掌握工序要求。
➋闭水、淋水动作线上监控，倒逼验收人员认真对待
闭水、淋水试验是防水专项的强管控动作。在每道防水工序完成后，建设单位都会组织施工、监理单位做闭水试验或淋水试验，且对闭水和淋水持续时间、间隔时间均有所要求。
比如龙光某项目，在外墙淋水试验方面，要求第一次全面淋水持续不间断时间不得少于 10 小时；渗漏整改完成后，组织第二次淋水；淋水持续不间断时间不得小于 8 小时；全面淋水不因下雨而免予进行；淋水不限次数，直到监理确定相应渗漏问题已经彻底解决为止。
保利某项目，在卫生间蓄水试验方面，则要求蓄水 200-300mm，时间为24h。
但传统工序验收或移交只是相关人员在纸质单据上签字，实际往往存在事后补录、蓄水淋水时间不足或根本没有到现场验收的情况，很容易酿成质量隐患。
为避免弄虚作假，龙光、保利是这样做的，要求验收人员通过智慧工程APP，对关键工序进行现场拍照记录，每道工序还细化明示出若干具体验收点和标准，以及拍照要求，以此规范现场人员的管理行为，确保闭水、淋水试验等强管控动作真正落地。
➌整改进度实时查看，确保100%整改
绝大部分房企均实行质量三级管控模式：集团每季度第三方检查、公司工程组每周检查、项目组日常检查；以及不定期的月度或者临时专项检查。
为了快速记录渗漏问题并实时跟进整改进度，俊发、中海宏洋等房企要求渗漏相关问题全部通过智慧工程APP线上登记并整改、复验，责任到人，全部实现线上闭环解决，且必须3天内整改完成。
另外，通过智慧工程系统相关数据沉淀，这些房企还会将检查以及检查整改情况纳入项目排名考核评分，作为年中和年底运营考核成绩依据。
4、建立样板引路制度，让技术交底和培训更加通俗易懂
如今，因地产建筑行业的迅速发展，很多缺乏工程经验的人进入了施工队伍，且这些施工人员年龄偏大，文化水平较低，一般的以口头、文字等方式对施工人员进行技术交底，很难达到理想效果。所以，以样板这种直观的形式进行技术交底和施工培训，成为了很多房企的选择。
比如金地、万科等房企，在防水工程大面积施工前，都会制作实物质量样板，同时附上现场照片、文字说明等必要标识。如此，管理人员对施工人员的技术交底以及岗前培训更加简洁明了，也便于工人掌握，保证了后续施工的精确性，同时也为现场质量验收和检查提供了统一的判断标准，能够有效的提升施工质量。
另外，为保证项目样板的可用性与真实性，金地还要求项目将样板照片及样板信息记录于智慧工程APP中，让城市、区域、集团掌握样板落地情况。施工人员也能随时随地翻阅样板信息，施工更方便。
二、积极尝试新工艺新材料，弥补管理缺位
除了完善管理制度，降低因人为因素导致的漏水外，更多房企还通过积极尝试新工艺、新技术、新材料，来解决房屋渗漏问题，以下为标杆房企们引入的一些新工艺新材料。
1、虹吸排水系统
金地某项目使用该系统，在横管不设坡度的情况下，能够形成满管流，以极快的速度排清屋面的积水。如此，便能避免形成屋顶积水对屋顶造成威胁，或造成雨水溢流、屋顶漏水等水患事故。
2、整体卫浴
整体卫浴底盘一体成型，无渗漏，墙面可采用瓷砖、石材、玻璃等不同装饰材料。通过工厂化生产，现场可整体吊装或现场拼装。
3、成品止水节
传统预留管洞，立管安装后管根封堵不密实留下渗漏隐患问题。保利某项目采用成品止水节，在楼栋主体结构施工时预埋排水立管止水节，然后安装立管时直接与止水节内衬拧紧，降低管根与混凝之间的渗漏风险。
4、铝模与全现浇混凝土外墙
越来越多的房企引入了铝模与全现浇混凝土外墙，其在减少渗漏、空鼓等质量隐患方面有突出表现。
金地某项目还使用了拉片式铝模，相较螺杆体系，无需打孔，拆模后墙体不会留孔，大大降低了外墙渗漏的风险。
