近來深圳樓市火到不行，“千萬豪宅秒光”、“百萬喝茶費”等新聞層出不窮，而這背後卻是一場金融遊戲，炒房客正尋找一切獲得資金的機會，甚至不惜發國難財，將疫情支持貸款騙來炒房。
深圳二手房兩年後再登頂
近日，國家統計局公佈了3月70個大中城市房價數據，深圳可謂“亮點”頗多。
新房方面，深圳是4個一線城市中漲幅最高的，不論是3月環比，還是3月同比。
數據來源：東方財富Choice數據
二手房方面，深圳房價3月環比居70個大中城市之首，而上一次出現此情形還是兩年前。
數據來源：東方財富Choice數據
深圳的房子怎就成了搶手貨？
對於外貿出口規模連續27年居內地大中城市首位的深圳而言，因為全球疫情蔓延，對其經濟造成的衝擊不言而喻。
為此，深圳推出了所謂的“惠企16條”，提出加大產業資金傾斜支持，優先扶持受疫情影響嚴重的中小微企業，劃撥10％的市級產業專項資金重點用於貸款貼息，這意味著政府將拿出逾30億元為中小微企業貸款貼息。
部分投資者就從中看到了機會，將本該用來給中小微企業紓困的貸款，貸來買房，從而享受比正常購房低得多的利率。
當然了，貸款是給中小微企業紓困的，投資炒房的人自然沒有資質去申請，但是這難不倒他們。
據中國基金報報道，這些投資者可以像普通人那樣去申請經營貸，只要名下有一套紅本在手的房子以及註冊公司，就可以申請。即使沒有註冊公司，也可以花幾千塊錢在市面上買一個。就連證明公司資金用途的購銷合同也可以花錢購買。
通過這樣的途徑買房，究竟有多便宜呢？有網友簡單算了一筆賬（如下圖）。
最近，深圳很多房產中介發出一些貸款資源，走所謂“企業紓困貸”、“經營貸”、“三農項目”、“小微扶植貸”，可以貸到無息貸款，然後拿這些錢去炒房，從而造成了深圳樓市“繁榮”的景象。
證券時報也認為，深圳樓市的火爆，主要是投資客的湧入，因為僅僅依靠剛需置業者，很難出現這樣的快速拉昇現象。
對於局部片區的二手房價大幅上漲，新房市場出現“喝茶費”等亂象，深圳市住房和建設局也作出回應，將開展為期三個月的市場亂象專項整治行動，主要是5個方面：
央行深圳中支要求銀行自查
對於媒體報道的經營貸資金違規流入樓市，監管部門第一時間作出反應。
據財新報道，4月20日，央行深圳中心支行給轄內各銀行發佈通知，要求緊急自查關於房抵經營貸資金違規流入房地產市場情況；主要包括截至2020年3月末的房抵經營貸餘額，對借款人名下經營實體的真實性調查情況，借款人持有被抵押房產時間情況，企業成立時間情況，借款人自疫情發生以來新購房產並以新購房產作抵押的貸款情況，借款人貸後新增房產的監測情況等。
據財新瞭解，這一自查情況需20日當天上報。與此同時，深圳銀保監局與央行深圳中心支行召集轄內各銀行行長開會。一位深圳監管高層對財新指出，會上對各銀行行長提出要求，小微貸款及經營貸款資金不得入樓市，需加強管理；但與此同時，不得誤傷對小微企業的資金支持。
而深圳市中小企業服務局也在4月20日發佈《關於規範實施中小微企業貸款貼息項目的通告》。通告稱，最近，有報道稱，個別機構和個人弄虛作假，將用於購房、炒股等的貸款包裝後騙取財政貼息。根據有關規定，“貸款必須用於支持對象生產經營，不得用於併購貸款、國家產業政策禁止和限制的項目以及參與民間借貸、投資資本市場和個人消費等”。我局將嚴格依照上述實施辦法，會同銀保監部門加大對貸款貼息項目的審核力度，嚴防不符合貼息條件的貸款項目混入，騙取財政資金。一旦發現並查實，將依法依規對責任單位和個人給予失信懲戒，涉嫌犯罪的，依法移交司法機關處理。
房價上漲有結構性原因
從3月70城房價數據來看，3月房價上漲的城市數量較2月明顯增加。而深圳房價大漲或許跟“貼息套利”有關係，但這只是個案。中泰證券首席經濟學家李迅雷認為不能把房價上漲的原因全部歸結為“貼息套利”。其認為，另外兩大原因也是不可忽視的，且這兩大原因都屬於結構性的：
一是與我國人口的流向與分化有關，2019年，杭州人口比上年猛增55.4萬人，而深圳同比增加41.22萬人，成為全國人口流入最多的兩大城市。人口的大規模流入，增加了樓市需求；
二是與居民收入結構的變化有關，這些年來，高收入階層的收入增速大幅高於其他收入階層的收入增長，例如，根據國家統計局的統計公報，2016-2019年，高收入組的人均可支配收入累計增長29％，而中等收入組的累計增長只有19％，絕對收入和相對收入之間的差距均在擴大。
要謹防經濟再一次“脫實向虛”？
3月房價，以及深圳局部片區的房價上漲，在李迅雷看來，要謹防經濟再一次“脫實向虛”。
疫情以來，一二月份房地產銷售面積同比下降40％左右，不過3月份只下降14％，銷量明顯開始走強，而且房地產投資增速也出現了正增長，可謂一枝獨秀。同時，一季度股市也比較火爆，交易量大幅上升，基金申購規模大幅增加。雖然上證綜指跌了9％，但在全球股市跌幅榜上算跌得最少之一，深圳創業板還漲了4％左右。同時，3月份新增開戶人數達到190萬，接近2019年一季度的新增開戶人數。
但看一下實體經濟，疫情以來，GDP增速下降6.8％，屬於該指標有統計以來最低水平，批發零售額下降17％，住宿、餐飲下降35％，建築業下降17％。因此，李迅雷認為，必須再次關注中國經濟的“脫實向虛”現象了。
2015年的五次降準、五次降息，就讓經濟存在“脫實向虛”現象。A股在2015年上半年就漲了近一倍，到5000多點；隨後則是房價開始攀升。
如果說2015年脫實向虛主要是因為實體經濟的投資回報率下降了，金融創新下資本市場比實體經濟的誘惑力更大，那麼此次“疑似的脫實向虛”，則是因為疫情之下，不僅實體經濟的整體回報率大幅下降了，而且還缺乏投資機會。
4月19日夜裡，李迅雷發微博表示，“據說深圳房價暴漲與給予中小微企業貼息貸款有關。這些年來，所有的創新幾乎都是圍繞房地產展開的，雖然序曲都是高大上，最後落腳點都是在地上。突然發現，今年股市和樓市或許會很繁榮，3月份A股開戶人數約等於去年一季度。實體沒戲，都去玩虛的。”
樓市難複製2008至2015的歷史？
那今年的樓市真的會繁榮嗎？從這幾天的情況來看，貌似有點難。
首先就是“房住不炒”再度得到重申。4月17日，中央中央政治局會議指出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產市場平穩健康發展。這是繼去年4月和7月之後，高層會議再提“房住不炒”。
在房價有所轉暖，部分地區炒房抬頭的關鍵時刻，高層會議再提“房住不炒”，其間傳達的政策信號，可謂不言而喻。
此外，最近一段時間，包括青島、濟南、廣州、駐馬店、海寧、寶雞等地的樓市鬆綁新政，接連遭遇“N日遊”，同樣可視為政策定力的體現。
另外就是LPR利率的差別化對待。4月20日，最新一期LPR利率發佈：1年期貸款市場報價利率（LPR）為3.85％，較上月降低20個基點。5年期貸款市場報價利率（LPR）為4.65％，較上月降低10個基點。
事實上，自新LPR模式創設以來，1年期LPR累計調整了5次，累計下調46個基點，而5年期LPR僅調整了3次，累計下調20個基點。
數據來源：東方財富Choice數據
實體利率（1年期LPR）和樓市利率（5年期LPR）再次遭到區別對待，反映出了決策部門對於樓市的態度。
總之，對於樓市，既要遏制大漲，又要防範大跌，穩房價穩地價穩預期，這也是高層“促進房地產市場平穩健康發展”的心之所想。
本文源自東方財富研究中心
