最新動態：萬科雲城（洪山區—白沙洲）已於4月20日拿到預售證！即將加推12、15號樓，主推建面約118—141平精裝修房源，共計328套房源，預計4月下旬開盤。毛坯備案價16050元/平，裝修標準3000元/平，帶裝修均價19050元/平。
萬科雲城可謂是白沙路的重磅樓盤，一直是白沙洲價格風向標。去年12月，萬科雲城均價挺進18000元/平大關，刷新了白沙洲的價格天花板。此次價格猛漲936元/平，單價突破19000，再度擊穿區域價格上限。
優惠如下：
1）認籌5000抵10000
2）認籌禮品
3）逆行者（針對抗疫人員）優惠1萬
4）老帶新獎勵1萬車位抵扣劵
本期價格分析及購買建議
此次加推12、15號樓，主推建面約118—141平精裝修房源，帶裝修均價19050元/平，比上次價格上漲936元/平。
1、12號樓建面118㎡戶型均價在17666-20066元/㎡，首付大約62.7-71.1萬；127㎡戶型均價在17566-19916元/㎡，首付約66.7-85.9萬；141㎡戶型均價在17966-20316元/㎡，首付約76-85.9萬。總價最低的是203號房118㎡戶型，首付三成約62.7萬；總價最高是3501、3601、3701、3801號房141㎡戶型，首付三成約85.9萬。
15號樓建面118㎡戶型均價在17240-19640元/㎡，首付大約61.2-69.7萬；127㎡戶型均價在17040-19390元/㎡，首付約64.8-73.8萬；141㎡戶型均價在17540-19890元/㎡，首付約74.3-84.3萬。總價最低是203號房118㎡戶型，首付三成約61.2萬；總價最高的是3501、3601、3701、3801號房141㎡戶型，首付三成約84.3萬。
2、12號樓，樓層價格從2層開始漸進式遞增，部分樓層一個價格，其中5-12層差價最小，只有50元/平。35、36、37、38層最貴，39層開始遞減。大多樓層差價在100-300元/平。
15號樓，樓層價格從2層開始漸進式遞增，部分樓層一個價格，其中5-12層差價最小，只有50元/平。35、36、37、38層最貴，39層開始遞減。大多樓層差價在100-300元/平。
3、12號樓每層都是141平邊戶最貴，次之的是118平中間戶，最便宜的是127平邊戶。每層樓差價300元/㎡。2號房和3號房同為118㎡，但每層的2號房單價比3號房貴50元/平。
15號樓都是141平邊戶最貴，次之的是118平中間戶，最便宜的是127平邊戶。每層樓每層樓差價300元/㎡。2號房和3號房同為118㎡，但每層的2號房單價比3號房貴50元/平。
下面來看看具體的一房一價：
4、騷操作！一邊上調產品價格，另一邊卻放出小折扣
早在一週前，小編專門就打聽過萬科雲城的價格。據置業顧問介紹，萬科雲城不僅沒有任何折扣，均價大概率還會漲！漲價倒是說到做到了，但是釋放了比較小的優惠。
據悉，此次認籌5000抵1萬，認籌還有禮品；逆行者（針對抗疫人員）優惠1萬；老帶新獎勵1萬車位抵扣劵。
其實很好理解，因為武漢現在是限價的，而且漲幅也是有規定的。即期房取得預售許可證後，對外銷售的價格要接受房管局的價格指導，出售的房源毛坯價格不能超過備案價。這意味著毛坯部分打折，低於備案價賣是可以的。之前不少高價站崗的項目就有這種操作。
畢竟，這種一邊提高均價、一邊給點折扣的方式，是另一種“穩中跑量”。因為價格漲了，提升了市場信心，能夠有效應對買漲不買跌的心態，也不擔心對前期業主交待。而同時給一點優惠，平衡一下漲價幅度，依然是希望通過價格拉住購房人群。不過，萬科雲城的折扣相對於漲價也只是毛毛雨。
5、同梯隊競爭分析：
後湖、四新、光谷東、白沙洲是武漢剛需最愛的四大區域，這四個最火區域算武漢剛需板塊的一個梯隊。
後湖板塊價格跨度較大16000多到23000都有，漢悅府坤璟、花樣年花好園靠近地鐵、商業、學校，其中漢悅府坤璟前期帶裝修不到2萬，首付50萬；幸福時代大家賣毛坯，前期有69平小戶型，最低首付32萬；百步亭和諧裡也是毛坯優勢，前期最小96平，首付44萬起；星河2049主要是靠近公園，環境不錯，但是距離地鐵有一定距離，帶裝修價格18200，單價偏高；中一路地鐵口的星湖灣22000；仁恆主打品質，價格最高，單價23000。
四新板塊現在最高價弘陽印月府（18500元/平），此前毛坯收官最高的是招商公園1872的14700元/平。目前在售新房不多，弘陽印月府111平起，最低首付55萬；國博新城小高層賣的141平以上的大戶型，帶裝修18001元/平，門檻比較高，最低三成首付75萬。
光谷東板塊目前帶裝修普遍在18000元/平，位置差不多，產品也大同小異，性價比一般。性價比高一點是賣毛坯的中糧光谷祥雲（前期16000）、中建星光城（毛坯17250），中建星光城是光谷東毛坯備案價最高的項目。
白沙洲板塊主要是武昌、南湖的外溢，畢竟武昌、南湖的價格擺在這裡，而且改善戶型面積都非常大。
相比之下，白沙洲價格是這部分外溢購房者能接受的，戶型面積相對小很多。目前白沙洲利好的規劃比較多，未來有一定預期。
目前，白沙洲帶裝修最高的是萬科雲城（19050元/平），毛坯備案最高的是中建鉑公館（16550元/平）。
白沙洲的選擇相對會更多一些，因為今年還有四五個項目會面世。不過大部分在售樓盤都是開盤即熱銷，轉眼售罄的狀態，尤其是區域內的毛坯。但也有例外，金地保利褐石公館疊拼產品偏改善，比較特殊；另外正商金域世家緊鄰東原，前期不免比較，目前這兩盤都可直接認購。
6、區域樓盤競爭分析：
白沙洲三環內的價格跨度比較大，首付基本在50萬上下。價格最低的毛坯13800元/平，已經賣完，據說即將推出的房源要漲到14300元/平，而帶裝修的萬科雲城價格最高，帶裝修19050元/平。
不過，目前在售毛坯項目比較少，基本上也都很難搶。高層在售有靠近三環線的正商金域世家，帶裝修16020元/平，部分帶裝修15500元/平，最小115平，最低首付約44萬。
但是萬科雲城成功漲價，勢必會引起白沙洲的一眾樓盤蠢蠢欲動。不過，今年受疫情影響，武漢市場短時間持續低迷，同時白沙洲區域供應量依然較大，還將迎來一些比較有競爭力的新盤入市，像城投聯投江南岸臨江+自帶小學、龍湖地段突出+IP商圈，這都將加劇白沙洲區域內的競爭。相信，區域內本身就不好賣的為了求穩，多半會按兵不動，維持現狀。
同區域裡，無論是從面積、價格，還是從首付門檻來看，萬科雲城已經不是剛需能接受的範圍，更適合剛改、改善購房者。此前萬科也曾連番漲價，依舊開盤售罄，說明在選擇不多的情況下，萬科的市場接受能力還是很強的。
然而，此次價格再次拔高，與白沙洲二手房最高價不相上下，也著實考驗著購房者的接受度。畢竟，同樣的總價，在其他區域犧牲點面積可以選擇更好的位置與環境、配套。
7、購買建議
單從價格來說，此次算上受疫情影響的這幾個月，萬科雲城在5個月內漲價936元/平，最低首付門檻拔高了3.5萬，總價漲了11萬+。性價比進一步降低。
對於剛改用戶來說，118㎡最低約61.2萬的首付，總價204萬起；127㎡最低約64.8萬的首付，總價216萬起，都勉強還在剛改範圍內；加上萬科的品牌不錯，質量上也有保障，雖然性價比下降，但是這次的樓棟距離高架橋距離最遠，如果自住的話，還是可以的。
對於改善用戶來說，141㎡的四房，首付74.3萬起，適合面積改善用戶。
前期開盤迴顧
2018年11月至今已開盤7次，兩度漲價，一直領跑白沙洲新房價格，2019年11月更是直接將白沙洲價格提檔至18000。
7次開盤6次日光，只有第二次沒開盤日光，畢竟全部賣171平。
本次房源信息
此次加推超高層12、15號樓建面118-141平帶裝修戶型，總共328套。
12、15號樓均為超高層，12號樓為46層，15號樓為42層，都是2梯4戶，主推建面118、127、141平的三房戶型，共計328套房源。
12、15號樓緊鄰夾套河路，相比之前的高層來說，更靠近道路，灰層和噪音汙染會大一些。不過距離高架橋距離要遠很多。
118㎡三房兩廳兩衛
這個戶型為12和15號樓的中間戶，佈局合理，動靜分區，客廳帶有南向大陽臺，唯一不足的是不夠通透。
127㎡三房兩廳兩衛
該戶型分佈在邊戶，這個設計將三間房間分開，私密性會比較好，兩臥室朝南，餐客廳一體，帶有陽臺。
141㎡四房兩廳兩衛
該戶型也是邊戶，整個戶型方正，佈局合理，動靜分區，四間房間均有飄窗可優化面積，客廳帶有南向大陽臺。
以下為項目詳細情況：
基本情況
根據規劃報批，萬科雲城一期淨用地面積約96232.47平方米，總建築面積約453659.33平方米，計容建築面積約328028.62平方米，住宅建築面積約254683.88平方米，商業服務設施建築面積約61201.81平方米。容積率約3.5，綠化率約30%，總戶數約1912戶。
項目分兩期開發，一期主要是住宅和部分配套，二期主要為商業商辦規劃。本次規劃取證為一期規劃，項目共包含15棟30-56層高層、超高層住宅、一所幼兒園、5棟辦公及底商、一棟4層樓的鄰里中心，鄰里中心包括菜市場、老年活動中心、衛生服務用房、社區體育用房、社區文化用房、社區服務用房、社區物業用房等社區配套用房等。
項目棟樓分佈效果示意圖，可能與實際存在差異
關於土拍
2017年12月，位於白沙洲八坦路的P（2017）129號地塊經過252輪競價後，達到熔斷價，熔斷樓面地價8838元/平，已經刷新了白沙洲的單價地王記錄。最終由武漢陽光萬悅房地產開發有限公司競得，即為武漢萬科。成交總價為386540萬元，樓面均價9073.71/平，溢價率54%。
土拍資料顯示，P（2017）129號地塊位於洪山區白沙洲八坦路。該地塊規劃淨用地面積為11.95萬平方米。其中，商業商務建築面積15.23萬平方米，居住建築面積為26.6萬平方米；容積率約3.4，商業商務建築密度控制在40%以內，居住建築密度控制在25%以內；地塊內需配建不少於6400平方米鄰里中心，配建1所12班幼兒園。
規劃公示圖
經濟數據指標
日照分析圖
區位分析
萬科雲城位於八坦路與白沙洲大道交匯處，八坦路連接楊泗港大橋，未來是新二環的交通走廊；白沙洲大道以西，即為長江主軸主城段範圍！
項目交通示意圖
楊泗港快速通道打通白沙洲、南湖、光谷、漢陽的交通瓶頸，成為貫穿光谷、南湖、武昌和漢陽的核心交通動脈。
交通配套
萬科雲城周邊未來主要為快速路較多。
項目交通區位示意圖
自駕的話，南北可以走白沙洲大道、白沙洲高架、新武金堤路。
項目交通區位示意圖
東西走向已有鸚鵡洲大橋連接的二環線和白沙洲大橋連接的三環線 。
另外，東西走向的楊泗港大橋過江後，會和南北走向的白沙洲大道交匯形成八坦路立交。
地鐵方面：這個區域有三條地鐵，根據武漢城市留言板地鐵集團介紹，5號線和12號線在建，11號線中段在第四輪上報中，走向以武漢市規劃一張圖為準。我們都來測下站點的距離！
距離在建5號線江國路站地圖測距約1.26公里，距離在建5號線江國路站地圖測距約1.26公里，距離規劃中的11號線預計站點張家灣站地圖測距約1.55公里。因此5號線是最近的，步行時間預計約20分鐘以內！
項目地鐵測距示意圖
公交方面：萬科雲城項目距離公交站白沙洲大道八坦路和張家灣站差不多200多米，有十多趟公交。
區域生活配套
商業方面，白沙洲規劃的商業倒是多，但是實際已經落地的並不多。
目前附近大型商業只有8萬方的萬隆廣場，距離項目約5公里。
已有的規劃是萬科雲城情景式商業街區約3.2萬㎡，以及中建鉑公館規劃的主要是書店、紀念館、藝術館；網吧、遊樂設施、歌舞廳、若干社區商業、服務、菜市場等配套建築等；位於白沙三路約15萬方的綜合體居然之家一直說開業，從2019年說到了2020年還沒見開。另外，萬科的另一個地塊，即靠近萬科金色城市的長征村也有約10萬方的商業規劃。
倒是最近龍湖天街A、B館規劃都出來了，不過A館購物中心約3.6萬方，住宅沿街商業不到0.15萬方。清江錦城商業地塊裡的購物中心即為龍湖天街B館購物中心約8.5萬方，加上該地塊零售商業約2.7萬方。不過落地時日暫時未知。
龍湖與清能合作商業開發，白沙天街B館
萬科雲城自帶商業體綜合體，5棟商務辦公約12.8萬㎡，情景式商業街區約3.2萬㎡，整體以現代風格為主。
項目商業街效果示意圖，可能與實際存在差異
醫療配套方面，距離萬科雲城最近的醫院是武漢大學湖北省人民醫院，直線距離約5公里以上，5號線通車後可以直達。
另外，白沙三路和白沙二路上分別有在建的武漢大學湖北省人民醫院洪山院區、省婦幼分院，分別在，距離萬科雲城距離約2公里左右。這兩所都是三甲醫院，規格較高！
項目配套測距示意圖
綜合總結
1.承接老武昌，未來的新二環內，因此區域價值還將備受期待！
2.楊泗港大橋武昌過江首站，又有白沙洲高架在旁邊，交通非常方便！
3.自帶商業綜合體，根據武漢市規劃一張圖，楊泗港大橋沿線兩旁也全是商業規劃，區域內商業也是集中在項目附近，等楊泗港大橋通車，橋頭堡效應會到來！
4.樓盤品質較高，裝修配置也非常高，此次加推的12和15號樓為超高層，距離高架遠一點。主推118—141平戶型。起步戶型比較大，而且此次再次漲價，原本價格就貴了，性價比一般。
5.不利因素：距離高架比較近，周邊待拆遷的地方比較多，一段時間內環境一般！
end
