文｜金衛
5月10日晚，榮盛發展（002146.SZ）發佈公告，宣佈公司擬分拆旗下榮萬家生活服務有限公司（下稱“榮萬家”）至港交所上市。至此，房企分拆物業上市的跑道上再添一員。
有著“河北王”之稱的榮盛發展，在跨入“千億地產俱樂部”之後，最近動作頻頻，拿地、融資、上市，彷彿停不下來。
2019年，榮盛發展花了約300億買地，先後在京津冀、長三角、珠三角、中西部等區域的36個城市拿地102宗。今年一季度，榮盛發展又斥資63.8億斬獲17宗土地，尤其是4月，榮盛發展在成都以23.51億的價格溢價50%競得一幅地塊，力壓群雄、驚豔四座。
榮盛發展，已然由一個地方性房企發展成為一個全國性的房企，這種擴張的當下，趕上房地產市場的深度調整，大房企紛紛去庫存、降槓桿之際，而榮盛發展在回款不理想、高負債、現金流告負等因素影響下，依然活躍在拿地的一線。截止今年一季度，榮盛發展的負債規模達到2095億，負債率達到82%，經營性現金流淨流出50億，較去年同期淨流出的11.67億元同比增加了321%。四處籌資的榮盛發展僅一季度就籌資112億。
在此之際，榮盛發展啟動了分拆子公司赴港上市的計劃，也受到市場格外關注。
分拆子公司上市
5月10日，榮盛發展官宣，擬分拆榮萬家生活服務股份有限公司（以下簡稱榮萬家)赴港上市，具體上市時間待定。
榮盛發展表示，榮萬家獨立上市後不會對公司其他業務板塊的持續經營運作構成任何實質性不利影響，不影響公司獨立上市地位。
榮萬家成立於2000年11月2日，主營業務包括家庭服務、物業服務等。截止公告之日，榮萬家共有兩位股東，分別為持股有91.2%股權的榮盛發展，以及持有其8.8%股權的河北中鴻凱盛投資股份有限公司。
榮盛發展方面表示，本次分拆上市有助於突出公司生活服務板塊的發展優勢，提高公司及榮萬家的持續運營能力。通過分拆上市，可以有效的增強榮萬家的資本實力，並建立獨立、持續、穩定和高效的資本運作平臺，為業務發展提供更為多元化的融資渠道，提升榮萬家競爭優勢。
截至今年一季度末，榮萬家合併報表口徑資產總額16.41億元，負債總額12.04億元，淨資產4.37億元。2019年，榮萬家實現營業收入約13億元，利潤總額1.35億元，淨利潤1.01億元。
在年初疫情的影響下，榮萬家依然取得不錯的業績，一季度實現營業收入4.05億元，利潤總額6765.06萬元，淨利潤5073.79萬元。根據估算，當期榮萬家淨利率已升至12.5%。
房地產公司分拆旗下物業公司上市並不新鮮，據不完全統計，去年年底至今，宣佈分拆物業板塊上市的房企已達15家。2019年底，融創、世茂、華潤等巨頭也紛紛放出訊號，宣佈入局。相對於地產行業，物業公司的估值較高，市盈率可達幾十倍。
擴大融資渠道又能享有高估值，分拆物業上市是一場已被多次驗證擁有頗多利好的資本運作。一個可比的案例是藍光發展，在成功分拆藍光嘉寶上市後，藍光嘉寶並沒有在風口上飛起來，但幫助藍光發展形成了A+H的資本版圖，可以從更多渠道進行融資與擴張。
對榮盛發展而言，分拆子公司赴港上市還有另一層意思，打通境外融資窗口。尤其是在急速擴張、融資緊張之際，這對榮盛發展顯得較為重要。
資金需求緊張
榮盛發展成立於1996年，2007年8月8日成功登陸深圳證券交易所，成為河北省首家通過 IPO上市的房地產企業。此前，榮盛發展主要在河北發展，但這幾年受制於環京限購的壓力，榮盛發展開始走出河北，隨著全國化佈局戰略的鋪開，榮盛對於大本營河北的依賴性逐漸降低。
2018年，榮盛發展銷售金額首次突破千億，首度躋身千億房產之列。2019年，榮盛發展在千億體量上站穩腳跟，實現了簽約金額1153億，同比增長13.58%。
根據年報顯示：榮盛發展的銷售規模、營收和利潤均錄得上漲，其中實現營業收入709.12億元，同比增長25.8%；歸母淨利潤91.2億元，同比增長20.57%。
不過，千億元銷售背後，榮盛發展的高負債和高風險問題依然存在。截至2019年末，榮盛發展的總資產達到2545.95億元，負債總額達到2099.22億元，資產負債率82.45%，負債處於高位運行。
榮盛發展在實現規模發展之後，採用“高週轉”的模式，通過快速的開工、銷售的方式提高資金利用效率。2019年，榮盛發展取得銷售回款860億元，只完成年度計劃的93.48%，簽約銷售回款率 74.55%，這直接影響了企業的現金流。
2019年，榮盛發展的經營性淨現金流只有21.2億元，相比2018年175.1億元同比大跌87.9%。
這兩年，房地產市場告別了高增長的時代，受宏觀調控政策影響，樓市遭遇增長天花板，銷售面積大幅下滑。榮盛發展遭遇房地產的寒冬，銷售回款不理想，但是其擴張的步伐並沒有停止。
這一年，榮盛發展大舉進軍三四線城市，新增土地102宗，建築面積979.34萬平方米，購地金額達到302億，同時還佈局了一些康旅及產業園項目。
對房地產這樣開發週期長，資金需求大的企業，不得不走上大量的融資、借款的道路。截至2019年底，榮盛發展一年內到期的有息負債額348.3億元，佔總借款約660億元的逾50%以上，賬上貨幣資金為303.55億元，其中涉及受限資金近50億元，短債償付壓力可見一斑。
大幅增加的負債直接增加了榮盛發展的償債支出。2019年度，榮盛發展償還債務支付的現金達427.5億元，同比增長3.6%。財報顯示，榮盛發展2019年度財務費用為9.16億元，同比增長14.25%，財務費用增加主要為報告期利息支出增加所致。
在現金不足以覆蓋短期債務的壓力下，企業往往只能通過發行債券籌集資金借新還舊。
2019年，榮盛進行了新一輪密集的發債，包括總額10億元的債權融資計劃；發行30億元的非公開發行公司債券；5億元的第一期超短期融資券；11.67億元的公司債；以及9.1億元的第二期超短期融資券。這些債券發行的目的幾乎都是償還貸款，改善債務結構，減輕償債壓力。
榮盛發展一季報顯示，截至2020年3月底，榮盛發展取得借款收到的現金累計82.23億元，同比增長了37.41%；報告期發行債券收到的現金35.19億元，同比增長151.95%；報告期收到其他與籌資活動有關的現金8.76億元，同比增長了487%。
如果今年房地產低迷的形勢持續、銷售回款不理想，又會進一步加大對融資的依賴。對榮盛發展而言，經營性的淨現金流依然是今年的大考。
千億規模的危與機
5月10日當天，與榮萬業分拆赴港上市公告一起的，還有另一則關於榮盛發展的融資公告。
榮盛發展發佈公告稱，公司及下屬公司擬向控股股東榮盛控股股份有限公司(簡稱“榮盛控股”)、榮盛建設工程有限公司(簡稱“榮盛建設”)借款，計劃合計借款金額不超過30億元。
其中，榮盛發展擬向榮盛控股借款不超過20億元，借款期限不超過24個月，綜合借款利率不超過9%。榮盛擬向榮盛建設借款不超過10億元，借款期限不超過24個月，綜合借款利率不超過9%。
公告還披露，榮盛發展確定向榮盛控股借款的關聯交易金額為3.6億元，佔公司最近一期經審計淨資產的0.88%；確定向榮盛建設借款的關聯交易金額為1.8億元，佔公司最近一期經審計淨資產的0.44%。也就是說，榮盛發展確定向公司第一大股東及第二大股東借款金額合計5.4億元。
另外，榮盛發展與關聯方榮盛控股、榮盛建設連續12個月之間累計實際發生同類關聯交易的總額9.73億元(含本次)，佔公司最近一期經審計淨資產的2.3801%。
也就是說，榮盛發展不僅向市場募資，還要向控股股東借錢。2019 年，房企新增綜合融資成本為 7.07%，榮盛發展向股東的融資成本也引起一定程度的質疑。
事實上，這些年榮盛發展每年向股東分紅。2019年年報顯示，榮盛發展董事會擬向全體股東每10股派發現金紅利4.8元(含稅)。榮盛發展已連續13年向投資者派送現金股息，累計現金分紅金額達103.15億元，
對於“千億俱樂部”，這對榮盛發展而言，既是一種契機，也是一種負擔。因為榮盛發展要保住千億的規模、持續的增長節奏，就需要大手筆的買地、要通過借款來支撐其發展。
無論是從資本市場尋求資金幫助，還是從控股股東借款，均是其現金壓力下的一種表現。
根據榮盛發展最新披露數據，2020年1-4月，榮盛發展累計實現簽約面積205.01萬平方米，同比下降6.24%；累計簽約金額216.69億元，同比下降9.47%。
2020年一季度，榮盛發展的經營性現金流告負。報告顯示，當期公司經營性現金流淨流出49.17億元，較去年同期淨流出的11.67億元同比增加了321%。即使現金流已經告負，但榮盛方面沒有停止拿地的步伐。僅2020年4月，榮盛發展就以約30億元的對價獲得四幅土地，其中成都地塊成交價達23.51億元，溢價50%。
在房地產的調控並沒有放鬆的跡象之下，2020年對榮盛發展來說也是極其考驗的一年，如果依然逆勢擴張，各種借款到期、經營回款均存在壓力，加上全國佈局面臨的新問題，這不僅考驗企業的資本運作能力、也考驗企業的管理能力。
