楼市冷热、房价涨跌，无论是有房的，还是无房的，都会比较关注这种趋势的发展。毕竟，房子是每个家庭的必需品，很长一段时间里，房子还作为一种金融产品而存在，成为了人们“抗通胀”的理想标的。但民间有一句话是：“历史总是惊人的相似，但从来都不会简单地重复”。如果运用到房地产市场上，还能应验吗？
对此，我们不妨先来看看这些天大家热议的两个楼市话题：
第一个是关于楼市调控方面。做了一个统计，自2020年以来，全国先后有驻马店、宝鸡、济南、广州、海宁以及青岛等地对楼市进行了“营救”，但结果是无一例外的“夭折”，有的半天就撤回了，也有一天就下架，最多不超过两天都收回了“楼市新政”。在业内看来，这些现象表明，国家对楼市释放的信号很明确，楼市调控不会放松，打“擦边球”也不能蒙混过关，“房住不炒”也不是一句空话，国家对维护楼市平稳的决心是坚定的。
第二个是关于央行发布的一份报告。这份题为《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》报告自发出以后，不少媒体关注的焦点在中国城镇家庭户均资产317.9万元这样的数据，很多人认为是自己拖后腿了。其实，笔者更在意“城镇住房拥有率96%”、“户均拥有住房1.5套”这两个数据。意味着住房总量不仅饱和，而且按照国际家庭户均1.1套左右的水平看，我们这个数据还大出许多，但一个有意思的现象是，从龙头开发商制定的2020年销售目标来看，基本未有减少盖房规模的计划。
对于上面这两则信息，一边是国家坚定不移地楼市调控政策，另一边是房子越来越多，出现过剩似乎势不可挡。实际上，这两个信息代表了“两只手”，前者是行政管控，后者则是市场客观现状。如果说“两手都要抓”的话，现在人们纠结的一个问题是，在这样的状态下，房价还会涨吗？
应该说，对于未来的房地产市场趋势，别说很多普通老百姓看不清楚的，即使如牛刀、谢国忠这样的专家，老早就“看空”楼市，结果自然是被“打脸”，后来就有了“信牛刀住牛棚”的说法。但是，看多楼市的人也并不是一成不变，随着时间推移，一些楼市“多派”阵营出现了瓦解，比如此前一向以看多楼市观点为主的北师大金融研究中心主任钟伟就认为，对于房价必涨的观念从2018年就彻底扭转了，还有中泰证券首席宏观分析师梁中华也认为，房价不涨或者少涨，持有房产就意味着每天都在亏损。那么，2020年已经过去1/3，在接下来的时间买房，10年后不会“富得流油”？曹德旺的看法“直截了当”。
先来看为什么说10年后？
中国社科院曾有一个报告提及，到2030年，我国城市化率将达到70%。对于这一点，相信不会有多少人质疑，根据统计部门的数据显示，我国城市化率在2019年末已经达到60.60%，如果按照近3年平均城市化率速度1%左右算，11年时间，达到70%目标的问题应该不大。
这个70%是一个什么概念？大家都知道，城市化与住房需求紧密相关。按照国际通行的数据显示，70%的城市化率就是达到初级发达国家的一个基础标准。同时也意味着，再往后的城市化率就会更为缓慢。比如，根据数据显示，美国在1970年城市化率达到73.6%，但目前城市化率也只有80%多点，50年时间只增加了几个百分点。所以，在普遍意义上讲，当一个国家的城市化率达到70%，就意味着基本完成城市化，城市住房需求就会再下一个“台阶”。
再来看决定房地产趋势的3大因素变化
经济学家任泽平对房地产有一个核心观点是，“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。提炼出关键词即是“人口、土地、金融”6个字，那么，这3大方面的因素在未来会是怎样的一种变化趋势呢？简单分析一下：
一是人口。包括两个方面：
一个是新增城市人口。按照现在的人口基数和城市化速度算，未来10年，大概还有1.5亿左右的人完成城市化，平均到每年有1500万人左右，这个速度显然比此前速度有所减缓，比如在2000年和2011年这两年，进城人分别都达到了6755万人和5079万人。正如前面所说，当2030年城市化率达到70%以后，新增城市人口还会进一步减少。
另一个是劳动力人口。对于房地产市场来说，买房并不是伴随终生的事，一般来说，起码是学业完成并走上工作岗位才买房，而退休以后买房的人则是少之又少，买房有效年龄大都介于25岁到59岁之间。根据国家人口发展规划显示，劳动人口将波动下降，2021年到2030年间将以较快速度下降，老龄化程度加重。
二是土地。土地成本往往占商品房售价达到6-7成，土地价格越高，房价也就越高，这些年，土地价格不断走高，这跟城市建设资金需求缺乏有较大关联，新建、更新城市配套，都需要大量的资金，土地出让收入无疑来钱最快，其他发达国家在进入初始发达国家之前基本上也经历了这样一个过程。但土地财政又不可持续，后面将会由房产税，甚至空置税补充替代。所以，从这个角度看，土地价格不会因需求一直涨到“天际”，涨幅趋缓是大概率。
三是货币。从货币供应M2增速与GDP增速长期保持高度一致的现象看，随着前者增速趋缓，后者增速也会跟随下降。2017年、2018年以及2019年最近3年的M2增速已经降到百分之8点几，虽在2020年一季度升到10.1%，重回两位数。但这是特殊事件的特殊举措，并不代表未来的趋势。按照经济专家黄奇帆的话说，过去十几年M2远高于经济增速，未来10几年M2的增速大概是经济增速+物价指数。比如，经济增速5%，物价指数2%，那么M2大概也就在7%左右。从这个角度来看，如果你认可经济增速向下的规律，那么，M2增速下降就可以理解了。
其实，除了以上3大方面因素，影响房地产走向的还有政策。有两个政策我们不可不察，一是国家对房地产的定调，房住不炒，保持房地产市场健康平稳发展；二是棚改计划接近尾声，旧改登场，大拆大建成为过去式，意味着以前那种大量手持现金的“购房群体”将越来越少。
对于未来房地产市场，曹德旺的看法“直截了当”
曹德旺是做实体企业的，人称中国玻璃大王，也是一位慈善大家，他在不同场合多次痛批房地产。根据新浪财经的报道，曹德旺直言“现在抱有投资想法的人就是傻”。在曹德旺看来，房子用来住的，是财产而不是资产，本身就不应该被用来做投资。他还在做节目时表示，曾劝他的亲妹妹把多余的房子卖掉，“以后租不出去也卖不掉，还要交管理费”，这也算是对那些有投资房产大赚一笔想法群体一个“直截了当”的回应。
此前他还有经典语录，如：将来房子都是有钱人卖给有钱人，剩下的没钱人也买不起，房子卖给谁？只能砸在自己手里。在笔者的印象中，曹德旺对房地产的看法基本上都是不看好。有网友对曹德旺的说法表示赞同，也有网友认为，曹德旺的预测属于跨界，对房地产行业不了解而做出的判断。
对此，曹德旺的说法有道理吗？
笔者认为，有一定道理，但需要分阶段来看，比如：
正如前面的分析，未来10年城市化趋缓，但需要有一个过程，刚需在下降的同时，改善需求则兴起，所以，对于好房子的需求还会保持一个增长过程。此外楼市分化也会越来越明显，区位好、人口持续净流入的城市还会有一个房地产红利期，“此长彼消”，人口净流出城市的住房市场则会面对市场需求不足的局面，住房过剩、有价无市不是不可能。但是，如果在10年以后，随着城市化基本完成，城市格局基本定型，整体上要想在房子上赚钱更没那么容易了，买房更不会“富得流油”。当然，那个时候说不定金融市场也完善了，未必就要挤买房这个“独木桥”。
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