大家好，我是勇談。新冠疫情的衝擊下，包括北上廣深在內很多城市的房價（尤其是二手房）出現下跌，一二線城市房價都很難維持穩定的情況下，三四線城市就更難了。畢竟三四線城市本身的“底蘊”就很弱。藉此機會簡單談談我的觀察。
媒體曝出的北上廣深房價下跌，指的更多是二手房，而二手房走勢變弱早在幾年前已經發生
- 北上廣深等一線城市過去2年新房房價持續上漲，進入2020年後這個趨勢沒有變
過去2年北上廣深等一線城市新房價格走勢圖（以2015年定基100）
圖上所示是過去2年北上廣深等一線城市新房價格走勢圖（以2015年定基100），可以看到進入2020年後除去廣州出現了價格回調外（漲幅低於2019年12月份），北京、上海、深圳都還保持了穩定上漲，只不過漲幅更加趨緩。新房價格持續上漲的情況在任何城市都很難改變，更何況是一線城市。
- 相比於新房來說，北上廣深的二手房價格走勢卻迥然不同，二手房走勢偏弱早就發生
過去2年北上廣深二手房價格走勢圖
圖上所示是過去2年北上廣深二手房價格走勢圖，可以看到除去深圳的二手房幾乎處於一直上漲的情況外，北京、上海、廣州的二手房從2018年12月後走勢就偏弱，基本處於穩定不漲或微跌的情況。也就是說媒體今年曝出的北上廣深房價下跌已經是“老新聞了”，只不過這個時候提出來似乎更能吸引大家注意而已。
相比於一二線城市始終有大量的人口、資源等湧入不同，三四線城市的房價始終讓人感到“後勁不足”
- 國內主要三四線城市二手房價格真正開始上漲的時間也就是2018年前後
過去2年國內主要三四線城市的二手房價格走勢圖
圖上所示是過去2年國內主要三四線城市的二手房價格走勢圖，可以看到國內三四線城市房價開始大漲的時間段也是從2018年開始的（跟國內三四線進行大規模拆遷安置有關係），這個漲幅進入2019年後就開始趨於穩定，多數城市處於“橫盤”狀態（只有山東濟寧除外）。從這點來看，三四線城市的二手房走勢與一二線基本一致。
- 三四線城市過去2年新房價格出現了一波暴漲，但是後期增長乏力的情況很明顯（尤其是東北地區）
相比於二手房價格從2019年漲勢就趨於穩定來說，三四線城市的新房價格卻從2018年開始迎來了一波大漲。以2015年定基從過去的漲幅10%左右，如今直接到了30-50%之間，尤其是三亞這樣的旅遊城市受到了更多投資者的注意。未來三四線城市能否繼續保持這樣的上漲動力？真的讓人懷疑，畢竟過去幾年多數三四線城市房價上漲動力跟“去庫存”有關係。
哪怕沒有此次新冠疫情，三四線城市過去幾年的房價“補漲”結束後，也很難有繼續維持上漲
- 假如把過去幾年三四線城市房價上漲理解為“補漲”，那麼補漲期2020年也該結束了
從2015年開始一二線城市出現了一波房價大漲期，以2015年定基100來說，絕大多數一二線城市如今的漲幅都在30-40%左右（相比於）；在2018年以前三四線城市的房價相比於2015年的漲幅只有10-20%，不過隨著2018年後的一波大漲如今絕大多數三四線城市的漲幅也到了40%左右。這就是我一直說的“補漲期”結束的原因，畢竟一二線城市的房價相比於2015年上漲超過40%後漲幅都極其有限了，三四線城市也很難有大的波動。
房地產調控主要還是降增速
- 相比於一二線城市本身的資源、人口、資本、產業等聚集度密集來說，三四線城市想要維持房價都是難事
房價高低說到底還是房產背後的資源聚集度。人口、產業、資本等要素越聚集的城市房價自然就會越高，伴隨著城市用地越來越緊張，自然房價會水漲船高。但是需要指出的是，國內絕大多數三四線城市的人口、產業、資本都是屬於淨流出的情況，在市場不景氣、各種要素不斷流出的今天三四線城市想要繼續推高房價無疑是很難的。
（此處已添加圈子卡片，請到今日頭條客戶端查看）
如果說因城施策背景下，允許三四線城市從融資端和供需端放鬆調控維持高房價還有戲，但從目前高層態度來看基本沒戲。2-3月份包括河南駐馬店在內的不少三四線城市試圖通過降低首付比例等方式來鼓勵大家購房，直接被約談（後刺激措施被取消）就可以看出高層對於“房住不炒”的堅持。
綜上，北上廣深的新房價格並沒有下跌，哪怕二手房也僅僅是維持穩定不漲的情況。對於三四線城市的房價來說本身就已經到了高點，哪怕沒有此次新冠疫情想要繼續上漲也是難事。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。
