2020年4月13日，成都住房限售政策正式满3年了！
3年前，成都开始实施新建商品住房和二手住房限售三年的政策。2017年4月12日晚间，成都市房管局等多部门联合发布《关于进一步加强房地产市场及住房信贷业务风险管理的通知》（以下简称“通知”）。“通知”中明确表示，自即日起，在我市住房限购区域内新购买的住房（含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权证满3年后方可转让。
根据规定，新建商品住房以及二手住房以拿产权证时间为准，在4月13日之前拿到产权证的则不限售。而如今，限售政策年满三年，这是否意味着未来二手房供应量增大呢？会影响到房价吗？
我们先来看看成都目前的在售二手房库存。
根据诸葛找房的数据显示，202年4月13日，成都在售的有效二手房源达148818套，远高于其他二线城市。
为何成都的二手住宅挂牌房源量如此之高呢？综合来看，主要有以下3个因素：
1、成都的房源体量大。根据诸葛找房数据研究中心数据显示，大成都（包括邛崃、彭州等远郊区域）目前已有约20700个二手楼盘，其中，当前有在售二手房源的楼盘约9600个。这些二手楼盘，都是通过新盘过来的。
根据吴思竹统计各城市统计局的数据显示，自2008年到2019年，成都供需两旺，新房成交总面积远超北上广深，在十大城市商品房成交面积中成都成交面积第一名。
来源：吴思竹公众号
有如此多的新房成交，势必会导致后市二手房的增加。根据城市发展规律来看，城市高速发展过后，就会迎来逐步收缩的阶段，从北京、上海的情况就可窥见，成都后续也将迎来“存量房时代”。
2、需求大，供需平衡下房源不断增多。大家都知道，这几年成都的发展我们是有目共睹的，无论是蝉联5年榜首的新一线城市，还是一首《成都》、春熙路带来的网红打卡，亦或是世警会、大运会、世运会等赛事的举办城市，成都自身的城市魅力是非常足的，加上人才落户政策，吸引了大批国内外人员定居成都，成都的目前人口规模已超过1600万。
根据成都政府官网的数据，到2019年年底，成都常住人口达1633万人，比2018年增加28.53万人，环比增长1.78％，其中有户籍人口1476.05万人，增加40.72万人。
在这样超千万的人口规模下，住房需求大，而成都的供应一直都很给力，也就导致二手房房源量不断增加。
3、二手房库存高企的另一个直接原因是成都新房限价，从而导致大量改善型购房者和投资客想要卖旧换新。
当然，影响因素还有很多，比如政策、土地供应、经济发展等，此处不再赘述。
成都二手房库存已居高位，如今成都第一批限售房源即将入市售卖，会导致房源大量增加吗？会影响二手房价格下降吗？
“有一定量的上升，但不会存在大批量的爆发”，诸葛找房数据研究中心研究员表示，限售期满，在限售期内买房的刚需购房者、投资购房，在限售期满后，需要改善换房或者变现，所以肯定会有一定量的提升，但有一点需要注意的是，成都限售以产权证时间为准，而新房拿到产权证，一般会有这样的几个时间点：交房后半年、交房后600天、交房后2年。所以购房者在2017年购买的新房在“限售”政策刚满三年之际，基本都还没有解冻。
故而当下真正的影响，来自于二手房。二手房取得不动产权证的滞后性比新房要短，这意味着2017年4月限售政策开始执行之后交易的二手房，基本都将随着取得产权证三年之期来临，陆续解冻，那么这个量有多少呢？
根据诸葛找房数据研究中心统计，2017年4月-2017年12月，成都二手房成交约10万套，也就是说这一部分会陆续解冻，其中或有一批存在上市销售的情况。
那么二手房入市，会影响二手房价格下降吗？
而根据诸葛找房的数据显示，即使是在疫情爆发的2月份，成都二手房市场价都比较稳甚至出现微涨，在一定程度上说明成都的房价是比较健康的，出现大幅波动的可能性较小。
另从当前的中央“房住不炒”基调来看，成都二手房市场价出现大幅变化的可能性很小。
首先，影响房价的关键因素是供应与需求，成都市场盘子大，但同时需求也大，根据成都统计局数据显示，自成都人才落户政策实施以来，持续吸引近32万本科毕业落户，加上纷纷涌入成都的外地务工者，成都的购房需求很强劲，否则也不会在疫情下的3月就出现了3次“万人摇”。在供需平衡下很难出现价格上升的情况。
其次，成都在2019年12月4日已经发布了“因城施策”的限购措施，高新南可买五城区、高新西区、天府新区，同时天府新区与五城区、高新西区可互通购买，在这一定程度上增加了购房流通性，对于有资格却受限于资金等原因无法上车高新南区、天府新区的购房者，可到其他区域选择购房，也促进了商品房的成交。
第三，开发商持续看好成都市场，频繁溢价拿地。地价攀升或将持续刺激客户情绪，根据成都近期发布的供地计划，今年成都中心城区供地或将增多、且地块素质均较为优质，就在3月无一宗土地流拍，多块地以最高限价成交，地价的攀升将持续推动客户积极入市的情绪。
无论从供应还是需求来看，成都的楼市发展还有很大的空间，在供需平衡下很难出现价格波动较大的情况。
另一点需要关注的是，在2017年刚需购房者或许会在解冻后出现以旧换新的情况，增加市场的活跃度。当然，目前还处在限售满三年的初期，在售二手房量是否会爆发，房价是否会波动，还需要一定时间的检验。
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