賣房賣出信用危機 賣主最終如何獲賠

房屋買賣是人生大事,合同、付款、過戶、交房……處處有風險。對於買方來說,買了房子不過戶風險很大,感覺就像被賣方鎖住了咽喉;而對於賣方來說,賣房子不過戶風險也不小,一不小心就能被買方“坑”了。

來自浙江省天台縣的徐先生就是一個賣房子的人。他賣掉的房子因貸款未還清沒有辦理過戶手續,約定由買方陳先生繼續還貸款,結果陳先生由於多次未及時還貸導致徐先生上了徵信黑名單,留給徐先生的是無法用自己的名字買房、貸款等“一地雞毛”。無奈之下,徐先生一紙訴狀將陳先生告上了法庭。

人在家中坐禍從天上來

徐先生在浙江省天台縣城有一套房子仍處於供房貸階段。2004年,徐先生將房子以50萬元的價格出售給陳先生,雙方簽訂了一份《房地產交易協議》,約定由陳先生付首期房款28萬元,剩下的22萬元由陳先生交付至徐先生用於歸還房屋貸款的銀行賬戶中,並且雙方約定等陳先生還清房款後辦理房屋過戶手續。協議簽訂後,陳先生很快支付了首期房款。

房子出售後過了幾年,徐先生又看中天津某樓盤,支付了定金後卻被開發商告知無法辦理房屋銀行貸款。經多方查詢,徐先生髮現自己2014年4月至2016年4月期間有多次逾期歸還銀行貸款的行為,《個人信用報告》顯示逾期還款多達9次,而逾期支付的貸款正是上述出售給陳先生房屋的銀行貸款。銀行認為徐先生信用不良,無法再次貸款。

2018年,徐先生回到天台縣城後,想要購買某小區房子,後又被告知因信用不良無法辦理銀行貸款。經商多年的徐先生對自身信用頗為重視,兩次購房失敗讓其十分鬱悶、寢食難安。

2019年7月,徐先生將陳先生訴至天台縣人民法院。

失信難貸款全家兩行淚

徐先生向天臺法院提出訴訟請求:要求判令陳先生賠償損失15萬元。

2019年11月19日,天台法院對該案進行了公開開庭審理,原告徐先生及其委託訴訟代理人、被告陳先生的委託訴訟代理人參加了庭審。

庭審中,徐先生認為,房屋後續房款支付過程中,陳先生多次未按約向銀行歸還貸款,造成他個人信用受損,其於2010年無法為購買天津的新房辦理貸款。此後,陳先生又多次違反合同約定、逾期支付房貸,造成2018年徐先生不能正常購買天台的商品房。陳先生的失信行為給他帶來諸多損害,使其精神上承擔壓力,不能進行正常的商業活動,對親人及子女求學亦有不良影響。為維護自身合法權益,希望法院判如所請。

被告陳先生則辯稱,自己確因銀行貸款利率變化導致還貸不足,逾期支付了部分貸款。但徐先生在銀行留有電話號碼,其收到了還貸金額變化的信息卻未告知自己,也是逾期還貸的原因之一。

被告陳先生還認為,雙方在訂立合同時,陳先生對徐先生準備購買新房無法預見,且徐先生最終借用他人名義購買了該房屋,未產生實際的損失。徐先生雖被列入信用黑名單,但並未造成其財產損失,目前亦無法律規定失信會對其子女上學就業產生不良影響。即使從侵權角度看,徐先生有損害後果,其無法購房、子女就業問題均與陳先生逾期付款之間沒有因果關係。

道路千萬條誠信最重要

天台法院經審理認為,《個人信用報告》是我國銀行系統審貸決策的重要參考依據,有無不良記錄影響一個人銀行貸款的難易程度、貸款額度高低以及享有何種貸款服務等,其反映的內容亦與社會對自然人誠實信用程度的評價相關,自然人維護自身信用的權利,具有人身屬性。

陳先生逾期還款的行為客觀上導致徐先生在金融領域評價降低、信用貶損,侵犯了信用主體的人格權。

法院認為,陳先生因合同違約對徐先生的人身權益造成侵害,造成其嚴重精神損害,應當承擔相應的精神損害賠償。同時,徐先生作為信用主體,是自身信用的維護者,其將房屋轉讓給陳先生並約定由陳先生履行還貸義務,就應當預見到如果買受人逾期履行還貸義務便會損害其徵信的後果。當出現銀行催款短信時,徐先生本可以採取墊付款項、催促還款等補救措施以避免信用損失發生,但其沒有重視並採取有效補救措施。故對於信用損失的發生自身具有一定過錯,因此可以減輕侵權人的責任。

最終,綜合考慮侵權人的過錯程度、侵害的行為方式、損害後果以及侵權造成徐先生精神痛苦等因素,法院判決陳先生賠償徐先生精神撫慰金1萬元。

判決生效後,陳先生主動履行了精神撫慰金,該案圓滿解決。

法官說法

市場經濟的發展使信用交易在社會經濟生活中得以廣泛關注,公民針對其在銀行徵信系統上留下的不良記錄能否提起侵權之訴的問題,該案法官通過該案判決給出了肯定答案。

此外,針對銀行按揭貸款未還清的房屋買賣,雙方約定直接由買受人承接銀行貸款的還款義務具有較高風險,更加穩妥的做法應是由出賣人或者買受人滌除抵押權後,即出賣人先還清按揭貸款後再進行房產交易,這樣可以避免因買受人逾期還款導致出賣人信用受損的情況發生。

( 來源:人民法院報 | 作者:朱利明 張夢瑤 錢鑫)

更多法律資訊請關注北訟時代公眾號

賣房賣出信用危機 賣主最終如何獲賠


分享到:


相關文章: