最新消息：武建龙樾上城营销中心已开放，预计6月左右首次开盘，主推16、17号楼建面约113-134平毛坯高层，以及1、12号楼建面约115-155平毛坯叠拼。
项目基本情况
武建龙樾上城位于黄陂区盘龙城经济开发区兴龙路以北、宋家岗东路以东，净用地面积53595.09平方米，规划总建筑面积143501.50平。其中计容建筑面积96471平，地下不计容47030.5平。
住宅建面92214.02平，其中高层33328.39平，低层、多层43932.6平，公共租赁住房建面14953.03平，商业建面3274.29平，配套公建建面983.69平。
武建龙樾上城规划容积率为1.8，建筑密度29.8%，绿地率30%。住宅总户数834户，其中高层282户，低层、多层300户，公共租赁住房252户，总计1029个机动车位，小区内人车分流设计。
该项目由12栋6层住宅（1-12号楼）、3栋4层住宅（13-15号楼）、3栋13层高层住宅（16-18号楼）、2栋14层公租房（19、20号楼）。
该项目地块整体方正，呈南低北高分布，整个地块东南朝向。
关于土拍
2018年6月21日，经过47轮竞价，位于黄陂区盘龙城经济开发区兴龙路以北，宋家岗东路以东的P（2018）040号住宅地块，达熔断价58140万元。
6月22日，在竞配建公共租赁住房环节，武汉建工富强置业有限公司取胜，竞配建比例15.5%，需无偿移交配建住宅房屋14953平。该地块楼面价6026.28元/平，溢价率为20.5%。
该地块成交楼面地价，十分接近2016年武汉中央商务区城建开发有限公司拿下的中城新时代地块地价。
P(2018)040号地块
地块地址：位于黄陂区盘龙城经济开发区兴龙路以北，宋家岗东路以东。
地块详情：出让面积53595.09平方米，住宅用地，容积率1.0-1.8，网上挂牌，起价48250万元，起始楼面价5001.49元/平，保证金48250万元，最高价58140万元，最高楼面价6026.67元/平，建筑密度30%。
地块要求：须配建社区工作服务用房建筑面积不得少于300平方米，其中首层建筑面积不得少于100平方米。
公共空间、建筑和景观要求：
1、绿地率：依据《武汉市城市绿化条例》执行；
2、建筑高度：按天河机场障碍物限高管理规定执行；
3、建（构）筑物退线：
（1）建筑物：后退东侧（30米宽规划道路）净用地边界线距离不少于10米，后退南侧（兴龙路）净用地边界线距离不少于15米，后退其他净用地边界线距离遵从相关规定。
（2）围墙等构筑物：后退东侧、南侧净用地边界线距离均不少于2.0米，后退其他净用地边界线遵从相关规定；小区大门后退净用地边界线距离在此基础上应当适当加大，并不得影响城市交通；临规划路围墙须为通透式。
2019年5月7日，武汉国土资源和规划局公示了武建龙樾上城规划方案。
项目区位情况
武建龙樾上城位于黄陂区天宇路与兴龙路交汇处，就在临空第一学校东边。
从大区位上来看，项目位于临空新城宋家岗片区，在三环与四环之间，距离四环线直线距离约1.4公里，距离机场高速不到600米，距离汉孝城际铁路线直线距离约1.3公里。
从小区位上来看，项目北侧为华发越秀悦府；东侧为天宇路、规划住宅地块；西侧为在建的临空第一学校、宋家岗东路、尚璟瑞府；南侧为兴龙路、五矿澜悦云玺、公交总站。
整体而言，武建龙樾上城所处的宋家岗片区是武汉城市副中心之一，依托于天河机场临空经济产业，区域具备有一定的发展潜力。不过，目前周边还处于建设起步阶段，区域面貌较差，工地、村落较多，但配套规划齐全，学校、商业、图书馆、大剧院、体育中心、三甲医院规划全都有。不过，未来需要长时间来兑现。
区域交通配套
自驾方面，从项目前面的兴龙路经巨龙大道、机场高速、丰荷山立交、机场二通道，到菱角湖万达不到16公里，只需20分钟；到国广20公里，只需约30分钟。
关于龙港大道跨府河大桥，市发改委基本同意将此项目列入今年市城建计划。待建设完工后，可直通东西湖，到时候去汉口会方便不少。不过具体城建施工计划暂时不知道何时确定。
地铁方面，项目刚好在已通车的地铁2号线北延长线（机场线）航空总部站、宋家岗站中间，与地铁站的距离比较尴尬，步行走到两个站都不近，距离1.1公里左右。
公交方面，1公里范围内公交线公交站点比较多，途经的线路有291、298、p106、p123、p141、p145、p22、p33、yx298路，最近站点距离项目不到100米。
其中p106路公交从天河街开往新湾村，沿线大多经过村湾路段，但可以换乘地铁2号线到汉口、武昌、光谷核心商圈。
总的来看，项目周边的交通状况还可以，公交线路线路多但是仅限于黄陂内部，到地铁宋家岗站距离略远，步行1公里以上。自驾相对会方便点，不过目前过收费站可能还要收费。
区域生活配套
商业配套上，小区自带部分商业，只能满足日常基础需求，后期周边不少商业用地，不过不知道什么时候能兑现。
1公里范围内有已建好的恒大龙城商业。
大型商业还得去盘龙城的武商量贩、百联奥特莱斯、奥莱汇中百仓储、百尚购物中心、盘龙广场麦德龙等，不过距离项目3-7公里，自驾过去相对方便点。
百联奥特莱斯实景图
麦德龙实景图
项目附近还有规划商业中心地块。
教育资源上，项目内没有任何学校规划。目前，宋家岗片区现有学校不多，教育质量一般。
该区域范围内还有临空第一学校（在建）、华师附小恒大龙城学校、盘龙城开发区第二小学、黄陂一中盘龙校区、盘龙外国语学校（规划）等学校。
其中，在建临空新城第一学校紧邻小区，规划48班中小学一体的九年一贯制学校，预计2020年9月投入使用。
该学校规划为省市级示范中小学，包含有小学、初中，初中规划为华师一附中初中部，由华发代建。该学校大概率辐射周边几个小区，但根据武汉市教育局规定，对口学校在交房后按片划分，实际对口以教育局划分为准。
临空新城第一学校效果图
医疗配套上，目前宋家岗片区短期内没有规划大型医院，最近的医院得去盘龙城盘龙大道上的黄陂区人民医院盘龙城院区，距离约4.8公里，得自驾才行。
另外，盘龙城区域规划两所医院，一所是位于腾龙大道的武汉市第一医院（武汉市中西医结合医院）盘龙城医院，目前已获黄陂区发改委批复，已取得选址意见书，预计2020年7月开工，建设工期36个月（不含竣工验收），2023年9月完成竣工验收并交付使用。
武汉一医院盘龙城分院效果图
另外规划了一所二甲医院为黄陂区盘龙城医院（2018年前期计划中该项目名为黄陂区人民医院盘龙分院），距离项目大概3公里。目前还在办前期手续。
休闲方面，周边的香虹艺术公园已建成，距离项目约1.5公里。
香虹艺术公园实景图
总的来说，武建龙樾上城周边还处于发展起步阶段，目前周边配套较为欠缺，更多得依靠盘龙城的配套，板块内的配套如能兑现的话，需要时间守。
房源分析
武建龙樾上城预计6月左右首次开盘，主推16、17号楼建面约113-134平毛坯高层，以及1、12号楼建面约115-155平毛坯叠拼。
1号楼南面临近1层配电房、兴龙路，西面临近临空第一学校；12号楼临近小区出入口，东面临近小区内部道路，南面临近S1号楼商业网点（2层）、兴龙路；16、17号楼东面临近天宇路，两栋楼楼间距31.8米。16号楼南面最高只有四层，与15号楼距离21.7米。16号楼的采光会更好，距离小区出入口也更近。
16、17号楼均为13层，两个单元，中间户型建面约113平，单元连接户建面约122平，2个单元的东西端头建面133平，全部为三房户型。
1、12号楼均为6层叠墅，都是四房户型，上叠建面约128平，中叠建面约140平，下叠建面约148平。
16、17号楼B户型
建面113.66平
三房两厅两卫
两个单元的中间户
16、17号楼D户型
建面121.99平
三房两厅两卫
两个单元的连接户
16、17号楼A户型
建面133.32平
三房两厅两卫
两个单元的东西端户
1、12号楼下叠A1户型
建面148.16平
四房两厅两卫
1、12号楼中叠B1户型
建面139.81平
四房两厅两卫
1、12号楼上叠C1户型
建面127.99平
四房两厅两卫
价格分析
对比新房来看，目前宋家岗片区新地块的楼面地价大都是地王级的，尤其是2016年起，武汉国企中城豪掷近18亿，楼面地价6027元/平，更是成为黄陂地价一道标杆。
2017-2019年，南山、五矿、华发、建工富强等跟进高价拿地宋家岗，片区内出现了一票准地王盘，这些地块成交楼面地价都极为接近中城新时代的楼面地价（目前黄陂单价地王）。所以，宋家岗片区新盘普遍是带装修，定价都非常高，基本上追平、甚至超越发展更为成熟的盘龙城。
已在售项目中，黄陂单价地王项目——中城新时代13100元/平，自带学校的华发越秀悦府13000元/平，尚璟瑞府涨价到12627元/平，临空香廷11240元/平，其他项目基本上都是12500元/平。
具体来看：
2015年8月25日，央企汉江集团携手宏信实业集团成功竞得临空经济区P（2015）086地块。成交价42300万元，楼面价1400元/平。
已开发尚璟瑞府，2019年9月三期首开，比一年前的二期均价涨了2027元/平。目前在售三期建面101-163平带装修户型，均价12627元/平。
2015年11月19日，位于黄陂区盘龙城经济开发区华云路以南，宋家岗东路以西的P（2015）143号地块，由武汉临空经济区建设投资开发有限公司以底价22525万元拿下，楼面价1300元/平。
目前已开发临空香廷，主推A14-16号楼建面约115-142平三四房，均价11240元/平，含2000元/平装修；目前在售毛坯退台花园洋房建面约122-168平，均价11500元/平，另在售少量114平-136平非毛坯小高层房源，均价约10800元/平，含2000元/平装修。
2016年8月16日，位于黄陂区盘龙城经济开发区巨龙大道以西，景云路以北的P(2016)080号地块在竞价149次之后，被武汉中央商务区城建开发有限公司以17.955亿的价格拿下，溢价率328.01%，成交楼面地价6027.17元/㎡。这一楼面地价也刷新了2014年以来一直保持的黄陂单价地王记录（楼面地价2138.2元/平），成为黄陂单价地王。
该地块已开发中城新时代。该项目在拿地近三年才面世，首次拿预售的楼栋，毛坯备案价11500元/平，这一价格也突破区域最高价。目前在售建面约99-143平带装修高层（15层），带装修均价约13100元/平。该项目是区域内价格最贵的，首付21万起。别墅待售中。
2017年5月23日，位于黄陂区盘龙城经济开发区华云路以南、宋家岗东路以东的P(2017)041号地块，由五矿地产关联公司——湖南中润城镇置业有限公司以总价76954万元竞得，溢价率20.39%，楼面价6020元/平，比中城地块便宜约7元/平。
目前已开发
五矿澜悦云玺，在售G1-G7号楼建面约106-142平高层，带装修均价12500元/平。另有少量建面约150-192平毛坯叠拼别墅在售，均价18000元/平。2018年8月25日-2019年9月27日陆续开了6次，一直卖的不怎么样。同样是因为高层户型面积大，偏改善，价格在区域内比较高。而且最后一栋高层其实涨了500元/平，均价也到了13000，最低首付门槛也较高。2017年5月23日，位于黄陂区盘龙城经济开发区华云路以南、宋家岗东路以东的P(2017)042号住宅地块，由上海南山房地产开发有限公司以总价32103万元斩获，溢价率20.28%，成交楼面价6016.79元/平，只比中城地块便宜10元/平。
该地块已开发南山十里星空，体量不大，就7栋高层，2018年7月18日一次性开盘，卖到现在，仅剩少量建面约110、129平户型，带装修均价约12500元/平，快清盘了，可直接认购。起步户型面积偏大，入手门槛比较高。
2017年12月，位于黄陂区盘龙城经济开发区庆云路以南，宋家岗东路以东的P（2017）179号地块，由华发置业 以69400万元竞得，折合楼面单价4957元/㎡。该成交楼面地价看似便宜，考虑需配建24310㎡中小学（不含幼儿园），若将该部分成本折算到可售部分，实际楼面单价已接近区域最高楼板价，成本也不低。
目前已开发了华发越秀悦府，在售90-130平户型，带装修13000元/平，价格区域第二高。因为引进了中小学，有一定性价比，但是相对之前的新力帝泊湾、恒大龙城收官价格还是偏高。
2018年6月21日，位于黄陂区盘龙城经济开发区兴龙路以北、宋家岗东路以东的P(2018)040号住宅地块，该地块达到了最高报价58140万元。6月22日，在竞配建公共租赁住房环节，武汉建工富强置业有限公司取胜，竞配建比例15.5%，需无偿移交配建住宅房屋14953平。该地块溢价率为20.5%，成交楼面地价为6026.68元/平。
目前已开发武建龙樾上城，预计6月左右首次开盘，主推建面约113-134平米小高层，以及建面约114-154平米叠拼。因为地价直逼中城新时代地价，相信毛坯备案价不会比中城低，而且起步户型面积也是区域内最大的，相信不会太好卖。
2018年11月30日，位于黄陂区楚天大道以南、宋家岗东路以西地块的P(2018)130号，由武汉城投关联公司——武汉立城建设发展有限公司底价75900万元拿下，楼面价4464.71元/平。目前已开发城投丰山府。
2018年12月13日，位于黄陂区盘龙城经济开发区楚天大道（现命名为龙港大道）以北、宋家岗东路以东的P(2018)142号纯住宅地块被武汉城投全资子公司——武汉大桥实业集团有限公司以底价59500万元摘得，成交楼面地价5001.5元/平。目前已开发城投大桥龙城，预计卖毛坯高层。
2018年12月13日，位于黄陂区盘龙城经济开发区庆云路以南、宋家岗西路以东的P（2018）143号商服、公园与绿地、街巷用地地块，最终被武汉汉江宏远投资有限公司以底价23450万元摘得，楼面地价1365.4元/㎡。据小尼查询获悉，武汉汉江宏远投资有限公司为汉江集团关联公司。
目前该地块已开发汉江宏远悦荟天地，含商业楼28栋及酒店1栋，已于去年8月29日报建。
2019年6月27日，经过38轮竞拍后，位于黄陂区盘龙城经济开发区楚天大道以南、宋家岗东路以西的P（2019）072号宅地达到熔断价108480万元，楼面地价6026.67元/平，进入现场竞配建环节。经过现场竞配建后，武汉城投关联公司——武汉立城建设以配建比例9.5%获得该地块，成交楼面地价6026.67元/平。目前该地块还没开发。
按照城投在武汉开发项目的尿性来看，待售的城投三个项目高层大概率毛坯，一宗的地价与武建龙樾上城差不多，另外两宗地一个4465，一个5000。
小结：
宋家岗片区购房人群以汉口外溢的刚需为主，价格是最重要的关注点。如此多项目盘踞于此，地理位置差异不大，产品又同质化，尤其是准地王项目产品偏改善，以大面积为主，户型越大越难卖，而且目前在售产品价格普遍高于购房者心理预期，同时还要受到区域内低价盘的挤兑，势必要面临较难的处境。
所以，主打低密度、大户型的武建龙樾上城，要想突围而出，必须以价格取胜，同时还需要在品质上多下功夫。不过，开发商以前一直开发的都是刚需盘，在市场上没什么知名度，此次开发以别墅为主的小区，最终品质无疑还是得打个问号。
小编个人预估均价在11000元/平米左右的可能性较高，具体价格以实际备案情况为准。
对比周边二手房来看，宋家岗板块的新房与二手房的价格差不多，并没有形成倒挂。如果限价成常态，整个板块增值能力也是有限的，更适合自住。
购买建议
单看项目本身，项目容积率仅1.8，舒适度在区域内可以排第二，隔壁就是在建的临空第一学校，适合汉口外溢的，对面积、舒适度、学区有一定要求的改善性购房者。
项目卖毛坯，在宋家岗板块内就有绝对的优势，不过户型起步面积在区域内差不多是最大的，即便是价格有优势，首付门槛相对会比较高，不过比带装修项目首付还是会低几万，居住舒适度高很多。
项目优劣势
优势：
1、项目位于宋家岗片区，属于临空新城。这个区域最主要的亮点是依托临空经济的集产业和居住的新城，未来武汉的大航空公司都会搬过来（比如现在在常青一带的南航），区域内还有各大航空公司独立建设的厂区或办公地，同时区域内还会聚集一些服务航空的下游产业（如金融等），未来有一定发展潜力。
2、隔壁就是临空第一学校，未来孩子上学会比较方便。1公里内的恒大龙城商业、恒大影院已经成型，3.2公里左右处有百联奥特莱斯、武商量贩等。
3、距离空港立交、巨龙大道、盘龙大道非常近，未来自驾会比较方便。
4、因为限高限容积率的地块儿属性倒逼开发商在项目规划上努力提高附加值从而达到高溢价的目的，该项目定位偏改善，它也是地王众多的宋家岗片区的唯一一个以别墅为主的楼盘。而且容积率目前是区域内第二低，居住舒适度会比较高。
5、卖毛坯，单价上会有一定优势。
劣势：
1、片区发展刚起步阶段，配套不足，无大型商圈，更多得依靠发展更为成熟的盘龙城。片区规划的配套也还需要时间去落实。
2、位置有点夹生，刚好在机场线航空总部站、宋家岗站中间，步行距离都在1公里以上，而且与机场高速距离比较近，可能会有噪音影响。
3、产品面积普遍偏大，最小户型110平，首付门槛高。
4、小区没有规划幼儿园，2栋高层为公租房。
end
