李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）
近期，深圳某新盤“萬人打新”“代持炒房”事件繼續發酵，新華網文章直指樓市“打新熱”背後的買房牟利與“房住不炒”理念背道而馳，非得“硬核”舉措不可。11月30日，深圳住建局稱，對於“代持炒房”，主管部門高度重視，正在調查處理，一旦發現存在違規行為，將依法依規嚴肅處理。同時，政府部門正在研究綜合調控政策，堅決打擊投機炒作行為。
對當下的深圳樓市，業內一致的看法是，不下重典，難治其疾。
不久前發佈的國家統計局70城房價指數顯示，10月份深圳二手房價格指數環比上漲0.9%、同比上漲15.5%，漲幅雙雙排在全國第一。深圳樓市“逆調控形勢上揚”，確實值得深思。
樓市“打新”現象，2019年以來在成都、杭州等地也出現過，但其參與人數、炒作氣氛、加槓桿程度等火爆場景，與深圳相比可謂是小巫見大巫。當下要做的是，對深圳樓市面臨的問題與對策，需要重新審視。
首先，深圳樓市問題的本質，不是供應問題，而是槓桿炒作問題。如不控制違規炒作、違規加槓桿，不控制包括銀行、私募、小貸、擔保等各路資金逐鹿深圳，深圳新房市場供應端即便再多幾十個樓盤，也根本無法達到揚湯止沸的降溫效應。相反，因新房限價，人為創設“套利效應”，在各路資金加持下，讓樓市上漲預期更強。
其次，深圳部分居民炒房，不單純是資產保值增值的訴求，更多的是“加槓桿”套利的訴求。疫情後，出於紓困實體經濟和中小微困境、打造內需引擎等考慮，市場利率低於房貸利率，出現“利率倒掛”，當這種“倒掛”遇上新房限價，激發出了一些人加槓桿炒房的盛景。
再次，深圳所謂的“空間逼仄”的問題，也需要辯證地看待。這幾年，深圳產業升級快，大量一般產業騰退、企業外遷，釋放出了大量的空間，產業發展的空間足夠了。所謂的“缺住房”，一方面是人才流入後，缺乏中低價位、中小戶型普通住房，但另一方面，“缺住房”也是炒作的結果。不再炒作了，問題迎刃而解。
最後，深圳40年的發展奇蹟，得益於打破條條框框，給千萬創業者和建設者以無限的動力，並以實實在在的紅利獎賞、激勵相容，形成發展的“順循環”。未來，我國發展更加重視民生保障、包容發展、協調發展，就要避免此類加槓桿樓市“打新”等現象。
今天的深圳，要在增長和轉型、民生和保障上做出示範，更要在包括樓市調控在內的城市治理上做出示範。近年來，深圳在供給側做了很多卓有成效的工作，比如增加供應、推進公共住房建設、規模化租賃等，但調控政策仍需進一步精細化、科學化。
未來，深圳樓市怎麼調控？首先，金融部門必須要與住建部門形成監管合力。10月份，全國房貸利率終止“九連降”後首次回升，但對深圳來講，自2018年8月份，首套房貸利率已連續27個月下跌，二套房貸平均利率5.25%，這是2017年以來的最低水平。10月份，深圳首套房貸平均利率為4.98%，在10大城市裡面排名靠後。樓市調控，最關鍵的就是把住金融的閘口，深圳應該在此方面“嚴調控”。
其次，稅收工具很關鍵。7月24日的“房地產工作座談會”上，國家就強調，要發揮財稅政策作用，有效調節住房需求。其實，只要把個人所得稅按“差額的20%”用好，再輔以常規的其他稅收工具、差別化信貸等，市場預期就會改觀。再次，炒房客之所以冒著法律風險（法院可能不承認代持協議）、資金損失（代持人私自處理掉房子）也要去炒房，本質上是價差的誘惑太大了，人性使然。
所以，新房批預售的價格，就必須要貼著同片區二手房價格走，不能人為創設出巨大的盈利空間。然後，再通過在各個熱點片區大規模供應新房，達到“錨定”片區價格的效應，引導二手房價格，實現穩定價格的目標。當然，也要控制二手房價格炒作。
最後，深圳這樣供求較為緊張、資金高度密集的城市，需要堅持房住不炒的原則。總之，希望深圳發揮首創精神，在治理體系和治理能力上實現現代化，而樓市調控的水準，也是這種治理現代化的折射和反映的一個方面。
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