工業地的來源
在改革開放以前，我國城市發展總體規劃在概念上基本為零，當時的主要交通工具是“兩輪”因此城市在佈局工業區的時候，都是按照就近的原則佈局在城市的近郊區。
改革開放後，特別是90年代以後，我國進入城市化的迅猛發展階段，城市建成區“攤大餅”往外擴張。原來屬於郊區的工業區，竟然成為市中心。因此在很多城市的主城區裡面都還殘留著一些“優質”工業用地，主要表現在一些三四線城市。
這是一個巨大的土地市場，很多人都看到了這一點，包括不少中間人都想在其中分一杯羹。但這個業務並不好做。
政策文件依據
根據2003年國務院發佈的《國務院辦公廳關於清理整頓各類開發區加強建設用地管理的通知》中第四條部分內容明確規定：協議出讓的土地改變為經營性用地的，必須先經城市規劃部門同意，經城市國土行政管理部門統一招標掛牌拍賣。
該文件在立法精神方面，規定了變更土地性質必須經過招拍掛程序，沒有給自行改造調規變性留下想象的空間。
另外一個文件，《招標掛牌拍賣出讓國有土地使用權規定》第四條，“商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、掛牌、拍賣的方式出讓”。
純粹對政策法規解讀，工業用地變性必須經過政府收儲，由政府統一調規變性，然後再公開拍賣。
但是對於政府收儲的行為，法律上也有明確的對政府權力的限制。根據《土地管理法》《城市房地產管理法》等法律中規定，政府可以收儲的行為對象，限制為四類：一是為公共利益需要；二是城市規劃進行舊城區改造；三是土地使用權合同到期，使用者沒有申請續期的；四是土地閒置，取得土地滿兩年未動工的的。除此之外的土地，政府是不能強制收回的，只能與土地使用權人協商。在立法上是嚴厲杜絕政府強制收回土地，再出讓創收的行為。
小結分析
就上述法律法規的立法精神來看，對於工業用地變性，我們能總結出三層意思：
1、工業用地原則上不允許土地使用權人自行調規變性。
2、工業用地需由政府統一收儲，統一調規變性，再經過招拍掛程序公開出讓；
3、工業用地使用權未到期的，政府不能強制收儲，土地使用權人未到期的使用權得到法律保證。
當然，上面的文件規定知識理論值，實際操作中並不會完全照此執行，還有一些其他現實問題要考慮。
實際操作的一些做法
實際上，在各個地方政府在工業用地變性問題上的態度各不相同。如果由政府統一收儲調規變性，在土地使用權未到期的情況下，需要與原土地使用者協商，並且支付一定的補償金。協商這個環節很難，費時費力，所以很多地方政府根本不願意去做。補償金支付這個問題，對於財政本來就捉襟見肘的一些地方，才是最大的攔路虎。
因此在這個問題上，很多地方是留下了一定的開口的，即允許部分工業地通過使用權人自主申請調規變性。
舉個栗子：
2015年成都市發佈了一個文件《成都市人民政府辦公廳轉發市國土局、市經信委關於工業集中發展區外工業用地處置意見的通知》，對工業用地變性的操作適用對象，做出了明確的規定：
在2005年1月1日以前，在非工業集中發展區以外取得的工業用地，因城市規劃變更需調整土地用途的，經向規劃部門批，向各區縣國土局辦理用地性質變更手續，並按雙評估補足土地差價以後，由權利人自行改造。
對於財政較為寬裕的一二線城市，對於工業用地的變性，都是嚴格控制的態度。道理很簡單，工業用地變性會佔用當地的建設用地指標，而且自主變性對於增加土地財政收入，遠遠沒有公開拍賣競價的貢獻大。因為土地拍賣市場溢價較高，這類城市也願意付出成本去做工業用地的提前回收、補償，調規變性等工作。
但是廣大的三四五線城市就另當別論了，因為財政支付能力較差，工業用地收儲還會佔用本來就已經很飽和的供求市場。因此這類城市一般對調規變性持半開放的態度，一方面不禁止也不支持土地使用權人去申請自主調規變性，另一方面對每年通過自主調規變性地塊的數量、面積有嚴格的把控，以免影響正常的供地秩序。
變性流程
大前提是土地所在區域的控規已經由工業用地變為商住用地，如果用地規劃沒有調整，變性就無從說起。並且需要提前向地方政府的分管領導（一般會是分管市長、區長、縣長層級的領導負責）線下溝通，取得口頭溝通同意後，再開始正式的申請流程。
大致需要五個步驟：
1、向當地政府申請變性，取得同意的會議紀要或者批覆（這個至關重要）；
2、規劃部門出具新的規劃條件；
3、由評估公司出具地塊價值評估報告；
4、繳納雙評估土地差價；
5、集齊上述資料，向國土局申請新辦國土證。
備註：雙評估補差，指的是按照土地現在的市場價值估值，減去工業土地使用年限剩餘的殘值，得到的現在需要交納的差價土地款。
風險控制
在樂觀的情況下，上述全部流程走完需要6-9個月的時間。一些土地居間人所說的三個月能搞定的說法，基本上不可信。變性的項目，需要到政府去核實該項目是否滿足要求，能否啟動程序，雙評估價格補差繳費標準等。很多項目土地方自己也沒多大把握能否完成自主變性，只是聽幾個中間人攛掇，就信以為然。
謹慎評估工改項目走完全套流程所需的時間，這個至關重要。作者認為，在無法準確預估時間的情況下，不建議支付大額定金，保證金、共管資金等。可以先簽訂框架協議，鎖定項目後，在雙評估補價差的環節再支付資金。資金支付後能快速取得國土證，交易風險能得到有效把控。
很多地方政府在權利人申請自主變性方面，表面上是持開放和歡迎的態度的，只要你去申請，都會受理。但這並不代表你會順利拿到新辦的土地證，撿到“便宜”。地方政府會使用一下套路，讓你拿到新證也很難受：一是提高雙評估的價格，正常來講一般在雙評估環節是用基準地價作為基礎進行土地現值評估，但是很多地方採用近期土拍的最高價為基礎評估的辦法，讓你拿到的地跟拍到的地一樣貴。二是提高商住比，周邊地塊的商業比例都是10%，但是你家去申請的時候，要求做到30%。三是要求自持、配建、移交等，這類用得相對比較少。
總結一句話，工業地變性是一個集技術和資源人脈的工作，而且十分耗費時間，必須對全流程有一個充分的評估。
