每年的三四月都是深圳學區房交易最活躍的時期，今年由於疫情的影響，小編本以為屬於學區房的高光時刻不會到來。但我還是錯了，學區房雖遲但到！
不過深圳樓市最近在整治的，除了喝茶費、哄抬漲價以外，二手房市場最誇張的其實就是學區房了。
3月剛恢復網籤，深圳四大名校之一的深實驗學區房——金茂禮都，就以小戶型的成交價刷新了記錄，36平1房總價728萬成交，單價近19.8萬。而去年11月同樣36平的成交總價是598萬，單價16.7萬，過個年不到4個月時間，總價上升了130萬，單價每平增加3萬！不過這還不算什麼，畢竟去年同樣是深實驗的學區房國城花園，44平掛牌價就已1000萬了。
四大名校高不可攀，於是，普通剛需家庭紛紛轉戰其他排名靠前，教育質量不錯，總價門檻較低的學校，於是第二梯隊學校的小戶型學區房近幾年備受歡迎。
目前深圳二梯隊的學校有如下這些：
不過小編髮現，二梯隊的小戶型學區房大部分均價都已經在10W以上，並且開年以來漲速很快。例如前幾天小編看到的位於石廈片區的紅嶺中學（石廈部）學區房時尚名居，面積39㎡和59㎡的3月份成交價分別為98735元/㎡和83474元/㎡。
但是一轉眼4月份，39㎡的普遍放盤價都在10W+，而59㎡的放盤均價為92686元/㎡。一個月的時間單價多了1W+，環比上升7.3%-11%。
3月成交價，圖源自鏈家
4月放盤價，圖源自鏈家
教育資源稀缺，名校學位難求
紅嶺中學石廈部是紅嶺集團在石廈片區成立的一個初中部，紅嶺中學是深圳市福田區人民政府全額撥款的公辦學校，並且是福田區區屬重點中學，也是福田區二梯隊頂尖學校之一。特別是一校五部成立紅嶺教育集團之後，崛起勢頭越來越好。
不過紅嶺中學比較特殊的是，由於紅嶺中學這種本身不差的學校，許多好學生都直升本校高中了，所以上四大名校的人數反而不如其他學校多。
話說回來，紅嶺中學石廈部學區房大部分樓齡相對舊，整體價格相對低，但是基本以77平以上的較大戶型為主。而時尚名居是裡面唯一一個以小戶型為主的小區，入手門檻較低，所以同比上升26%。目前40平以下的戶型掛牌價均在10W以上。
由於石廈片區位處福田中心，地段繁華，而且紅嶺中學石廈部的學區房相對而言比較少，所以面積偏大的學區房的也有一定的上升空間，在6%-11%區間中。
深圳每年學位增加的數量遠低於生源增加的數量，供需矛盾越來越嚴重。尤其是名校，在深圳沒房沒戶口，想上名校基本就是妄想，甚至是買了房子也會有上不了學的情況。深圳的學區房也是體現家長焦慮的現象之一。所以紅嶺中學石廈部隔壁的石廈學校也不例外！
石廈學校為福田區第一所九年一貫制的省一級學校，初中部四大比例和八大比例分別在10%、20%以上。
其“雙石廈”（小學部+初中部）組合的學區房非常受到家長的歡迎，尤其是小戶型，目前學區內只有8個小區有小戶型房源，所以成交十分活躍。並且2019-2020的同比上升較大，除了南方國際廣場以外都在10W以上，但是南方國際廣場有業主目前33平的小戶型掛到了10.6萬元/平的價格！
南方國際廣場小區房屋用途主要以辦公為主，少有住家，大部分只能自用辦公或出租給人辦公，而如今掛到了這個價位並且是毛坯房是不是有點誇張了？
4月放盤價，圖源自鏈家
除了小戶型以外，石廈學校的學區房均價基本都在7W以上，這兩年的小區放盤均價來看，價格比較平穩的有博倫花園、藍色海雲居等，博倫花園的樓齡比較老舊，面積又比較大，學區房選擇又多，故比較沒被選擇。而藍色海雲居雖然樓齡新，但是這個小區最大的短板在於樓間距離過於密集，北面宏軒大廈，西面則是綠洲豐和家園，所以在房屋的私密度上有一定干擾，並且都是大戶型。
不過小編整理完石廈片區的學區房價格之後，實在是對目前小戶型的價格感到吃驚。難道10W+的價格已是深圳學區房的標配了嗎？這其中的泡沫又是多少？
名校學區房是不是被“神化”了？長遠來看，房子最終會回到居住屬性。現在那些帶有名校學位漲價瘋狂的老破小，再過幾年將會湧現各種問題。政府說不定也會出手整治，那麼，這些已接手天價老破小學區房的人又怎麼辦呢？
小編想說一句，入手需謹慎，好好根據自家娃自身的情況來好好做個規劃，而不是一味地追求名校學位房。堅持房子是用來住的，不是用來炒的，這樣房地產市場才能平穩健康的發展！
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編輯 洵 哥
