一、LPR再下調!房貸利率最低4.65%!
今早,中國人民銀行發佈公告:
2020年4月20日貸款市場報價利率(LPR)為:1年期LPR為3.85%,5年期以上LPR為4.65%。以上LPR在下一次發佈LPR之前有效。
對比上個月,2020年4月20日1年期LPR下調了20個基點,5年期以上LPR下調了10個基點。
其中,作為房貸參考利率的5年期以上LPR,是自去年利率改革以來的第三次下調。同時也是下調幅度最大的一次,至此5年期LPR整體降了20個基點。
那麼,這次5年期以上LPR下調,對於購房者、對樓市來說有什麼影響?
對購房者:
只要各銀行機構保持房貸上浮基點不變,房貸成本將減少。
以100萬房貸、等額本息償還30年來算,5年期以上LPR每下降10個基點,月供額約減少60元。如:本次5年期以上LPR降低10個基點至4.65%,月供將從5216.47元減少至5156.37元。
對樓市:
中國民生銀行首席研究員溫彬稱,政治局會議再次重申堅持“房住不炒”定位,這次5年期以上LPR只下降了10個基點,體現了房地產金融政策的連續性和穩定性,有利於促進房地產市場平穩健康發展。
其實,LPR下調早有跡象。
4月15日,在定向降準落地的同時,央行宣佈開展中期借貸便利(MLF)操作1000億元,中標利率2.95%,較上次下降20個基點 。
這是繼3月30日逆回購利率“降息”20個基點後,時隔半個月後的又一政策利率“降息”。且此次MLF操作利率跌破3%,為2017年以來首次。
2020年4月17日召開的政治局會議稱,穩健的貨幣政策要更加靈活適度,運用降準、降息 、再貸款等手段,保持流動性合理充裕,引導貸款市場利率下行,把資金用到支持實體經濟特別是中小微企業上。
這都在一定程度上預示著今天LPR的下調。
東方金誠首席宏觀分析師王青認為,未來更大的貨幣寬鬆力度將對國內消費、投資起到有效刺激作用,對沖海外疫情可能帶來的潛在影響。為此,下一步包括MLF在內的政策利率體系還將趨勢性下移。這也意味著短期內LPR報價還有下行空間,不排除二季度內再度下行的可能。
二、合肥房貸利率基本穩定!LPR下調影響不大
眼下隨著LPR的下調,合肥各大銀行的房貸利率又發生了什麼變化?
今天,我也電話採訪了合肥16家銀行的房貸利率情況,具體情況一起來看:
LPR新政執行以來,合肥的房貸利率,一直都相對比較穩定。首套房貸利率上浮5.88%;二套房貸利率上浮6.37%。
對於購房者來說,摺合到每個月的月供上,銀行工作人員表示:“沒有差別”。
不過,如今4月央行最新5年期LPR從4.75%降到4.65%,下降了10個基點。
在合肥市場,首套房房貸利率繼續維持穩定在5.88%,LPR+基點就是4.65+123BP,與之前4.75+113BP相比,加的基點數更多。
好在大部分銀行放款開始加快,比如工商銀行表示,將根據貸款人資質,很快就會放款;中國銀行之前的放款時間可能要半年左右,現在將根據情況時間或將縮短。
還有建設銀行,現在根據每個月的放款額度,時間適當縮短;光大銀行有關人員表示目前放款速度很快;郵政儲蓄銀行表示放款時間在1-2個月左右,浦發銀行表示放款時間在
2-3個月左右。需要指出的是,以上數據由我們致電各大銀行支行所得,來源各銀行個貸經理最新口徑,具體以銀行審批為準。
且每個銀行不同支行情況也不盡相同。請知悉。
三、LPR模式or固定利率?如何選?
根據央行的新政,自今年3月1日起,全國所有房貸合同廢除基準利率,改為最新的LPR利率模式,轉換原則上應於2020年8月31日前完成。對貸款買房的每一位購房者來說,你此前以基準利率簽訂的房貸合同全都將調整為LPR利率模式!
根據央行的公告,需要轉換房貸合同的購房者是2020年1月1日前簽訂的按照4.9%基準利率“上浮”或是“打折”計算的“老”商業房貸,不包括公積金個人房貸,已經還到最後一年的不需要轉換。
按LPR利率計算
掛鉤每月最新的LPR利率,按照LPR+加點模式(加點可為負值)計算每年利率,每個月都是浮動的。
按固定利率計算
若選擇固定利率,重籤合同後的利率水平應等於原合同的貸款利率,此後利率不再變化。
假設你的貸款利率為貸款基準利率上浮1.1倍,那麼實際利率為5.39%(4.9%*1.1)。如果轉換為浮動利率,其固定點差(0.59%)=原合同當前的執行利率水平(5.39%)-2019年12月發佈的相應期限LPR(4.8%)。
那麼你的房貸利率定價公式為:房貸利率=LPR+0.59%。
另外,這種重定價週期一般為一年,重定價日的方式有兩種:
一種是每年1月1日重定價,就是按照1月1日的相應期限LPR水平計算;另一種是你的貸款發放日的對應日期重定價,即按對月對日那一天的相應期限LPR水平計算。假如你的重定價週期為1年,重定價日為5月1日(你在今年3月已辦理了轉換),那麼2020年5月1日-2021年4月31日,你的房貸將根據2020年4月LPR重新來計算利率,這一利率水平在這期間保持不變。
即房貸利率=4.65%(4月5年期以上LPR)+0.59%=5.24%。
這一利率水平相比此前下降了15個基點。當然,如果你的重定價日在5月以後,也不用著急,因為目前LPR呈下行趨勢。
當然,若不轉換LPR模式,你的房貸利率依然是5.39%,無法享受LPR下降的紅利,也無需承擔LPR上調的風險。
結語
總之,LPR的下調是樓市的利好。在降準、貸款利率下降等多重金融利好下,勢必將進一步促進房地產市場的火熱。