大師兄而立之年，深圳購入兩套，目前累積資產千萬級，也希望把自身資產優化到下一個等級，發表一些實際跑盤判斷心得！買房試錯成本高，希望跟跟大家一起交流，一起學習，一起進步，少犯錯，大概率能跑贏。
1、問：目前我手上有首付150萬，想投資一套房子，但是沒名額。最近有朋友說在南山有的回遷房，大集團開發的。合同預期有三年，交付後有紅本的。簽約後有租金補償，單價6萬一平，學位是聽說也不錯。這樣的回遷房能投資嗎？希望您回覆！
答： 你好，回遷房的優點是無需購房資格，可破限購。直接和開發商簽約，風險也不大。缺點是要全款，不知道你的朋友給你說的是不是這種情況。 其實更大的風險是實際交付時間可能要比預期長，再加上地段周邊等一系列建設。整個片區價值體現的預期會更長！專業投資人是不會碰這種標的的。 而且將來回遷的片區品質，肯定遠遠不如開發的商業項目。如果沒有名額可以考慮羅湖、代持、JLH等各種方式解決。不建議在這種項目上面賭。
2、問：大師兄你好。關注您一段時間了，看到您的很多分析非常專業。我想先在這諮詢一下，我人在外地，為將來的家庭考慮，今年打算在深圳投資一套房子。看了深圳的規劃、前海是未來的中心。我查了幾個樓盤前海時代、熙龍灣、壹方玖譽，這幾個樓盤哪個好一點呢？希望您先幫我對比一下，等我去深圳找您做方案。謝謝！
答： 熙龍灣兩期開發，獨立兩個大花園，共1700餘戶。樓間距大，居家舒適。 小區自帶幼兒園、一期九年制海旺學位，二期九年制寶安實驗學位，113-128平三房，130-139平四房， 160-180平五房，228-278平六房， 帶大陽臺、大露臺、得房率高，贈送面積也很大。 寶安中心配套：圖書館、青少年宮、體育館、博物館、壹方城和未來的歡樂海岸。壹方玖譽缺點是得房率低，和熙龍灣沒法比。 前海時代目前配套未成熟，但未來配套高大上；一梯一戶，物管優質，戶型稀缺。前海時代、熙龍灣、壹方玖譽這幾個盤都是各片區的新標杆。最近寶中熱炒，熙龍灣業主心態都很高。我個人覺得，前海時代可以入手。不清楚您的個人偏好和具體情況。等過段時間來線下再聊。
3、問：有個朋友告訴我買房首付越低越划算，我不太理解，我覺得買房能多付首付就多付，這樣給自己壓力也小點。雖然我理解首付低可以買更大的房子，但是利息也就更多了，孰優孰劣，越想越不明白了，我其實挺想搞清楚的，您能不能解釋下？
答：我們算一筆細賬，目前的房貸利率是4.9%，再上浮10個點，大概是5點多一點，30年的房貸，按等額本息算，假設貸100萬，那麼30年所有的還款額加起來差不多200W，其中利息有100W。
通貨膨脹把時間拉長來看是很厲害的。在20年前買一套深圳的房產，一個月還2000塊錢，那個時候你會覺得2000塊錢非常多，但是放到現在來看2000塊錢可能就夠你買一件衣服，所以看利息不要看眼前，要看未來！所以最後的結論就是首付低肯定會更好一點，並且貸款年限能選30年就不選20年。但並不是首付越低越好，還要看你個人的還款能力，如果你的月供能力夠，那首付越低越好！
4、問：大師兄你好，我在羅湖上班，我住在布吉的。現在住的是一房一廳，目前市值300w，欠款100w。今年孩子3歲了，房子雖然有學位，但現在孩子大了，要馬上換個兩房子住。我在同小區看了總價400萬的房子。打算賣掉以前的房子置換，算了一下，月供壓力不小。麻煩你給我分析一下我適合在哪裡買房？
答：不建議繼續呆在布吉，應該抓住這次置換機會，換到福田或者羅湖，而且離自己工作地點也近。布吉那邊農民房太多，相對居住條件較差，周邊購買力偏弱，也是該區域房價增速慢的主要原因。羅湖片區目前不被市場熱點關注，價格相對低估，學位更好，工作生活也便利。如果月供可以承受的話、可以買五百多萬的三房。留30萬備用金做防火牆，學位和居住條件都比原計劃大幅改善，更重要的是能安穩的供房，不影響生活品質。
5、問：你好大師兄，相見恨晚呀。我前些年忙著生意，本想掙到錢再定居深圳，以前其實能買得起一套兩房，想等等買更好的。結果2015年的行情大漲，錯過機會。以前太幼稚，以為房價泡沫嚴重，現在才知道自己錯的太離譜了。自己的現金存銀行又不能保值增值，還是買房相對來說靠譜一點。現在能有首付150w，年收入40w，成都有一套房子在出租，未欠款，可以考慮出售。市場價100萬。以前買過房子了，現在也沒有首貸資格。想問問你的建議。
答：不能和大趨勢做對，不要逃避買房的壓力。不買房才是風險，每次房價上漲就對沖了你的勞動收益。成都如果沒有居住需求，建議賣掉回籠資金，加上自有資金一共250多萬。可以買到總價650萬左右福田的三房或南山的兩房了。按你的情況也可以留一點現金在手上可以緩解偶爾的月供壓力。
往期直播回放：
《剛需如何買到有價值的房子》
