內容提要
1、建築、規劃、戶型全面系統分析
2、經典的、個性的案例
紅線
道路紅線與用地紅線之間區域為代徵道路用地,不計入淨用地範圍
用地紅線與建築退線之間區域為淨用地範圍,屬於項目使用,圍牆可以建到用地紅線處
道路邊線為規劃道路的控制線,用地紅線為項目建築用地範圍的控制線,在臨城市道路的項目中,道路邊線與用地紅線局部是重合的。
建築退讓
結構
剪力牆
—由鋼筋混凝土牆體來承擔,這種牆體有較強的承擔風或地震等作用傳來的水平力(剪力)的能力。有更好的抗側力能力,因此可建造較高的建築物。
框剪結構
—全名是框架剪力牆結構,是在框架結構的基礎上,增加了剪力牆,提高結構穩定性。與框架結構相比,框剪結構強度更高,可以建造更高層數的建築。框剪結構中的剪力牆可以單獨設置,也可以利用電梯井、樓梯間、管道井等牆體。
L型、T型剪力牆,也稱做短支剪力牆;
點柱型框架結構,剪力牆佈置在電梯井、配電間等處;
點柱型框架適用於寫字樓、酒店式公寓等;
在使用效果上講,框剪結構相對於磚混結構來講,優點有兩個: 1、套內使用面積大。
套內使用面積=套內建築面積-套內牆體面積。框剪結構的剪力牆是20CM厚的,隔牆10CM厚,而磚混結構的承重牆24CM厚,單磚隔牆12CM厚,顯然套內牆體的面積要比框剪結構大些。
2、建築開間(房間的橫向長度)大。
磚混結構的住宅4.5米開間是最大的,再大就要加梁了。而框剪結構的房子可以做到6、7米開間。開間大了,房屋的採光效果好,而且傢俱擺放也更合理。
組團設計及建築排布
地塊的大小、形狀,以及建築形態等決定其組團設計方案;
組團的設計有利於共享某一區塊資源;
行列式佈局,也是多層最常用的組團設計;
較為現代的佈局手法
建築排布錯落有致,形成較好的採光,以及組團式的圍和,共享組團資源,並形成兩條主景觀軸線;
優秀規劃案例海上海新城
規劃上使住宅組團與商業、寫字樓相對隔離
住宅區塊由於地塊較小,基本上採用大組團設計概念,維和形成中心景區;
寫字樓作為項目標誌性建築,佈局於商業價值最高的道路交叉處;
商業部分夾於中間,便於住宅客戶及寫字樓客戶共享,且設計2個出入口便於對外交流;
優秀規劃案例金地未來域
建築佈局以及組團的圍合較為新穎,犧牲了東西向的房源,但使得組團空間放大(大組團設計),並使每套房源南北向均享有組團景觀;
道路動線規劃短、捷、勻
短—
—要求道路的總體長度儘量短,如此可以省出更多用地,做綠化或配套; 但“短”並不是一定的,有時候需要配合景觀設計做成曲線,以求圍合形成景觀帶,以及達到步移景易的效果,因此,需要在省地與景觀需求之間權衡利弊;
捷—
—要求道路便捷,主要體現在出入小區的便捷;(牽涉到小區出入口的設 計以及人車分流設計)
勻—
—要求規劃地段的道路應與基地周邊的城市道路有很好的銜接關係, 道路系統層次應分明,主次、支路的長度和比例恰當。
小區出入口設計
出入口的設計首先要求便利性,任何一戶出入小區均比較方便,這就要求在選擇主次出入口地址的時候需要權衡考慮;
其次,主入口的選址儘量設置於主景觀軸線上;
優秀道路案例杭州國家信息中心
通過道路的圍合形成景觀帶,並設置於主入口處;
人車分流設計
一般社區不完全的人車分流做法為於車行路兩邊設計人行佈道,用綠化隔離,並且為了增強安全性,往往於小區的車行道上設計路障,以降低車速;
另一種通常的人車分流做法為組團外部車行動線,內部人行動線;(組團式人車分流,涉及到組團設計)
完全的人車分流,通常是打通地下,使所有機動車量在小區入口處即進入地下室,小區內部完全無車行道;(成本較高,且訪客不易找到)
人車分流主要目的在於將行人與車輛區隔開來,但這種設計通常需要花費較大的成本,高端社區用的較多,對於一般社區而言,有則最好,沒有也不不是很重要的事情,畢竟一個大社區沒有車輛行使也會缺乏生活氛圍;
金地灣流域
龍湖灩瀾山
板式樓與蝶式樓
板式樓—
—從建築特徵來看,板樓就是東西長,南北短的建築。板樓的戶型應該是南向面寬大,而進深短,南北通透的格局。
優勢:
在南北開窗的情況下,可以通過自然通風形成對流。且採光較佳,可以使來自南向的採光面與北向的受光面的光線有效對接。
蝶式樓—
—並非每套戶型均南北通透,甚至每套戶型只有單面採光(如單身公寓、2梯8戶等建築),其採光通風效果較差。
優勢:省地,更易拔高容積率。
但目前開發商也設計出較為出色的蝶式樓,甚至不亞於板樓建築;
經典蝶式樓
經典蝶式樓
2梯4戶,分別為60m2及88m2;
經典板式樓
經典板式樓萬科朗潤園
經典板式樓
做小戶型(90m2以下)高層板樓建築(1梯2戶,南北通透)進深必然加大,進深可達到15/16米,採光不徹底,又因為市場上小戶型受寵,大進深的板樓做出小戶型必然縮小面寬造成通透不足,上述類型的板樓實際上已經失去了板樓的意義。只是把板樓作為賣點
關於偷面積
萬科城的TOWNHOUSE都有半地下室可送
半地下室層淨高約2.4米,估計層高在2.6米
室內採光還是很不錯的
Ø萬科的半地下室“偷面積”,事實上其層高多在2.2米以上,其鑽的空子不是“低於2.2米的空間不計建築面積”條款,而是正負零以下結構空間不計入容積率面積(很多上海別墅也如此).且半地下室使得所送的空間可以自然通風和採光,增加其賣點。Ø新面積計算規程中地下室底板面到頂板面標高的結構面高差為2.2米的控制高度,否定了可以利用墊層矇混過關的手法.
戶型設計—原則
戶型沒有絕對的好壞!空間尺度也並非越大越好,而是看是否能夠滿足某一特定階層的客戶需要;
需要研究特定消費群的生活背景、消費心理、消費特徵,而且需要充分考量項目所處的地理特徵、景觀環境、人文環境、項目的規劃佈局、小區內環境營造等一系列因素,讓戶型定位切合項目整體定位。
滿足戶型的舒適性要求,需要從人體工程學和家居生活基本規律出發,決定戶型的空間分割,以及各功能區的開間、進深及面積。
戶型設計最高境界
一切從客戶所需求的功能出發!(無招勝有招)
戶型設計—規範
電梯數量的設計規範:(滿足使用需要)
12層及12層以上的高層住宅,每棟設置電梯不應少於兩臺的規定(小高層與高層的界定由此而生);但18層以下也可以設置1臺電梯,但必須架設連郎,現在一般很少用該做法;
上海市普遍的經驗為,在20層以下的高層住宅中,每臺750 kg(限10人)速度為1m/s的客梯可服務60~90人是最適宜的。
從單元戶型的設計來說,公共部位的設計尤為重要,既要滿足日常生活便利的需求,又要節省空間以減少建築的公攤面積,如何折衷選擇是戶型設計必須面對的問題;
消防通道的設計規範:
任意一點到消防通道的距離不超過40M,端頭不超過20M;
普通住宅,剪刀梯的設計
戶型設計—需要解決的問題
1、戶型配比—
—對整體項目來說,戶型配比的重要性不言而喻,其決定了項目主要賣給誰。(涉及產品線問題)
2、戶型面積—
—在客戶定位清晰的基礎上,開始設計戶型面積大小的決策,其決定了項目是否真正能滿足這些人;
3、單體戶型設計—
—各功能區間分佈是否合理,尺度是否合適,是否能做到全明等;
戶型單一則由於客源供給面狹窄,抗風險性相對也就較差,但“人以群分”,單一戶型所帶來的客戶基本素質面的同一,可大大提高物業形象檔次進而賣出好價錢。
有的三口之家因小孩尚小,二房即已足夠,但他們生活可能較為寬裕,因而偏好面積寬鬆佈局更合理的大面積二房;而有的工薪家庭人口較多卻資金不多,當然更希望購買房間較多而面積偏小的三房;還有部分成功人士或高級白領,雖然購買力強勁但較為實用主義,認為佈局合理、面積略偏大的三房就已足夠。二房是做70㎡還是100㎡?三房是做100㎡還是130㎡?需要我們精確區分目標消費者並與其購買力、生活狀態、居住習慣高度對應。
戶型設計—評價標準
空間佈局—
—各功能空間之間是有一定關聯的,如餐廳儘可能靠近廚房、衛生間儘可能靠近臥室區等;
空間尺度—
—各功能空間的尺度是否合理,如客廳、主臥、次臥的尺度是否合理,實用性如何等;
採光、通風—
—能否做到全明設計,各功能空間均有自然光;能否做到南北通透,使其通風較佳;
動靜分離—
—傳統意義上的臥室區(靜)與客廳、餐廳、廚房、音樂房、麻將室(動)等空間隔離,多用於別墅或大戶型上;
細節處理(人性化)—
—從居家角度出發,充實戶型的功能或使客戶居家更為便利舒適;如設置儲藏室、於入門處設置鞋櫃、主臥設置衣帽間、衛生間的隔音效果等等;
戶型設計—客廳
尺度—
—視總面積的大小,客廳的開間應在3.5—5米之間,過大或過窄都與人們的家居生活規律有衝突。而在通常情況下,進深與開間之比不宜超過1.5,否則也將在因過於狹長影響使用。
陽臺—
—陽臺是將自然風、自然光引入室內的最佳途徑,並且是晾曬衣服的地方,應儘可能的與客廳相連;
開門—
—在客廳周圍開門越多則越影響客廳的空間使用率,每道門各自朝向何方也決定了使用的方便與否
與餐廳的連接—
—儘量做到客廳與餐廳相連,一方面增加通透性,另一方面可以使走道面積納入功能空間,視覺感受更佳;
戶型設計—主臥
佈局—
—獨立性、私密性是主臥的主要要求,基本都將主臥設置在最隱密的地方了,儘量遠離入戶門、遠離客廳,且開門的方向也不能對著客廳;
面積—
—主臥面積當然應比其他房間大些,但舒適是有“度”的,因此主臥面積並非越大越好。面積過大一是造成浪費(購買款、管理費),二是空曠的空間不利於營造親密、浪漫、溫馨的二人世界。通常來說,主臥面積視戶型不同在16~30m2之間;
窗戶—
—承載觀景及採光的需要,因此,通常主臥的窗較寬,且會設計轉角飄窗等放大觀景及採光的優勢,甚至於設計主臥陽臺;
功能空間—
—在設計大戶型時,主臥的空間設計變得多樣化,也提供了創新的可能,如設計獨立衣帽間、獨立梳妝間、陽光室等等;
普通家庭的主臥陳設的是床、電視、音響、空調等,是家人休憩的空間,太小讓人有壓抑感,但過於空闊則又缺乏安全、溫馨的感覺。因此主臥的開間以3.6~4.5米為宜。
戶型設計—廚房
動線—
—廚房作業的流程為洗、切、炒,L型或U型廚房比“一字型”更能減少步伐移動、節省時間、提高效率;且在佈局中要考慮到洗、切、炒的動線;
佈局—
一般廚房應與餐廳相連,北向採光,並設計工作陽臺,以便於通風以及放置拖把池等;
整體櫥房系統—
—能夠使物品各歸其位,提高空間利用效率、減少死角,而且也便於清潔,這也是精裝修最大的優勢之一;
整體廚房系統
大面寬觀景廚房
戶型設計—衛生間
功能分區—
—衛生間一般涉及排洩、洗漱、洗浴三大功能,在70/90的北京下,萬科創新做出3分離式衛生間,從而避免使用上的衝突;
面積—
—使用面積不應少於6平方米,否則必然出現空間侷促、功能混雜。目前消費者使用的洗手間面積集中於6~7平方米和10~12平方米兩個區間;衛生間比任何功能間都更需要陽光與通風,因此,邊套的大戶型可以設計出較好的衛生間;
目前深圳地產界對洗衣機是否應進入洗手間存在爭議,擁護者認為洗衣與其他活動一樣屬於“水性”活動,理應集中,順手將換洗衣物擲入洗衣機也實在方便,另外從接、排水管道的設置利用考慮,也應進入洗手間;反對者認為洗衣機與洗手間功能難以協調,而且拎著裝滿溼衣服的桶穿過客廳到達晾曬陽臺也有諸多不便(即使有乾衣功能),洗衣機應設於晾衣陽臺附近。
邊套,利用山牆給予衛生間良好的採光,且均設計了大面積轉角陽臺,放大使用空間、觀景、採光;
戶型設計—陽臺
功能尺度—
—陽臺是與室外自然連接最緊密的空間,尺度較大是對其最基本的追求;
雙陽臺設計—
—目前在設計雙陽臺時,有兩種不同的思路。一種是強調通風,將兩個陽臺分置於廳(客廳+餐廳)的兩端;另一種注重實用,將北向陽臺與廚房相連,便於置放待加工的蔬菜及其他小雜物。
立面影響—
—陽臺是影響住宅建築外立面觀感極為重要的因素,因此,其由過去千篇一律的長方形而出現了大量的半圓形、弧形、扇面形、L形,材質也由鏤花鐵藝、不鏽鋼、石柱、鋼化玻璃等,色彩更是五彩繽紛,美觀性得到增強;
各功能間面積
戶型大小與產品形態有著很大的關聯。而一般住宅戶型面積的分配如下:
廳(起居室):20-45㎡
主臥室:15-25㎡
次臥室:15㎡
次臥室:8-12㎡
廚房:8-12㎡
衛生間:4-10㎡
儲藏室:6㎡
陽臺:4-12㎡
生活陽臺:4-6㎡
多層94m2經典兩房
南向樓梯道,北向入戶自然形成玄關;
餐廳自然採光,吃飯好心情;
南北通透,佈局合理,浪費面積較少;
主臥、客廳均能夠直通陽臺,觀景、晾曬各不影響,確為一大創意,但也有相應的問題,如主臥電視牆縮短,增大交通面積等;
小高層2梯3戶佈局
綠地東上海
134平米戶型
利用山強設計轉角大面積陽臺;
南向2臥室,北向1臥室,分別以轉角飄窗、陽臺採光;
91平米戶型
各功能區均朝南,但通風較差;
客廳設置大面積轉角陽臺,增加附加值;
114平米戶型
經典兩房戶型,動靜分離,空間利用率高;
南北雙陽臺設計;
設計大面積轉角陽臺,產品附加值極高;
入戶花園的經典設計
案例鑑賞龍湖灩瀾山
別墅的花園設計——相對以往的獨立別墅的花園而言,龍湖更發揮了花園的優勢所在,將3面的花園整合,從而使得整體花園面積較大,空間尺度感更強,並且設計雙重高度,從而使得景觀的利用率更好;
90m2戶型,首先利用空中花園的概念營造3房,其次,儘量放大主臥與客廳的尺度,但卻縮減了次臥的空間,有優有劣,但從該案整體戶型設計來看,該案是成功的,因為主臥與客廳的尺度感使客戶更為滿意;
萬科90m2三房經典設計
優點:
滿足全明設計,1梯2戶使得房率高達85%以上;
長板設計,節省開間的同時也節約用地;
南北四進深設計,於南北軸線上設置4個功能區,書房、衛生間、廚房、主臥;從而使主動線融進客廳、餐廳空間,最大限度的減少空間浪費;
尺度較佳,在90m2三房的限制下,將客廳開間由小戶型產品的3.3和3.6兩種規格擴大到4.25米,主臥開間也有近3.5米;
三分離式衛生間,實現梳洗、廁所、洗浴功能的分離,緩和家庭人口多而只有1衛的矛盾;具有收納功能,儲物方便;
萬科90m2三房經典設計
缺點:
大進深小開間的格局必然導致採光不足,餐廳無自然採光,廚房、衛生間的採光較差;
北向書房與次臥儘管增設了飄窗,但合計5.5米的開間使得兩間房在仍顯得較為侷促;
缺洗衣操作間,而衛生間的空間佈局又無法容納,導致陽臺承擔洗衣、晾曬、觀景、以及部分收納功能,使陽臺空間侷促;
輕質隔牆的說法純屬忽悠,該隔牆其實根本無法實現重新隔斷,因為設計軸對稱以及開門尺度的問題,僅僅能夠降低一點牆體厚度,從而使得北向兩房間尺度稍稍擴大,但也會影響到彼此的隔音效果。