投資者錄得分拆紅利有限，福晟和粵泰或是50億目標的最大變數。
出品|縱橫陸家嘴
撰文|查克
2020年4月21日，新晉併購王世茂房地產（0813.HK）披露了2019年報，並對外公告稱，該公司正考慮可能分拆集團的物業管理服務及相關增值服務業務（物業管理業務）於聯交所獨立上市。
這也意味著，自去年以來多次被提及的世茂上市“第三子”分拆計劃後，世茂房地產總裁許世壇的物業上市夢終於有了實質性進展。
世茂房地產公告
公開資料顯示，世茂物業成立於2005年，但直至2017年才發展到在世茂房地產年報中有自己一席之地。2019年，世茂物業品牌名稱變更為世茂服務。
截至2019年末，世茂物業簽約管理面積超1億平方米，簽約管理面積增速達42.9%，簽約管理項目超360個，共覆蓋全國超60個城市，其中81%位於一、二線城市，共服務超240萬業主及用戶。
與世茂房地產實現規模狂奔的方式類似，世茂物業通過併購海亮物業、粵泰物業，以及陷入債務危機的福晟集團旗下的福晟生活服務錄得加速成長。受益於此，世茂物業2019年的營收是25億元，今年的目標是管理面積和營收均翻倍至2億平方米和50億元。
不過，世茂房地產年報中物業管理業務的營收與對外公開的25億元卻存在較大出入。
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25億營收的秘密
財報顯示，截至2019年年末，受益於物業管理規模逐步擴大，以及合作項目管理費增加，“物業管理收入及其他”貢獻的營收由2018年的16.07億元增加約68.1%至2019年的27.01億元。
世茂物業營收數據
其中，“物業管理收入及其他”上半年的營收為16.10億元，同比增速高達207.4%。也就是世茂房地產去年下半年“物業管理收入及其他”營收僅為9.09億元，同比下滑16.07%。業績增速大幅放緩。
縱橫陸家嘴注意到，2018年，世茂房地產近五年年報唯一一次將“物業管理收入及其他”分為物業管理和其他業務兩個部分。其他業務又涵蓋了代建代銷和主題樂園管理等業務。其中，世茂物業2018年營收同比增加38.5%至8.95億元，其他收入則大增150.7%至7.12億元。
這也意味著，綜合近兩年世茂房地產“物業管理收入及其他”業績變化可知，該公司的物業管理收入相對穩定，且增速與行業增速相近，但卻遠低於碧桂園服務（107%）、綠城服務（63.5%）和保利物業（41.1%）。而“物業管理收入及其他”業績增速的大幅增減或大概率取決於佔比接近45%的其他收入的穩定性。
若按照這一比例，世茂物業管理業務在2019年年報中的營收應該是在15億元左右，而以這份與行業增長趨勢相反的業績IPO，恐怕不會令許世壇錄得一個滿意的估值。
那麼財報中與對外公開的25億元之間相差的近10億元營收去了哪裡呢？事實上，世茂房地產早已為分拆物業上市提前做了準備。企查查顯示，2019年12月24日，作為世茂房地產的物業管理核心公司和參與物業項目併購的主體公司，世茂天成股權結構發生了變更，其控股股東由上海世盈變更為上海奧聆。
在此之前，世貿天成是上海世盈的全資子公司，上海世盈是世茂房地產的全資二級子公司。受讓方上海奧聆的實控人是Origin Prime Property Services Limited。而這家於2019年4月18日成立的香港公司從賬面信息來看並不屬於上市公司世茂房地產旗下。
世茂天成實控人
此番騰挪過後，被併購的海亮物業、粵泰物業和福晟生活服務自然也就成為許氏家族的“新”公司旗下資產。
這也意味著，從世茂房地產未來分拆上市的物業管理業務可能僅佔擬世茂物業的五成不到。而這其中還包括了來自世茂房地產旗下盈利能力最差的核心子公司世茂股份（600823.SH）2.04億元營收，佔比7.55%。
面對早已被剝離的物業管理業務，無論是世茂房地產還是世茂股份的投資者，恐怕已很難分享類似碧桂園物業和時代鄰里被分拆上市時的全額送股“紅利”。
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併購標的物“瑕疵”成隱憂
對於上市進程提速的世茂物業，儘管今年四月世茂天成因收購福晟生活服務而增加了超過1500萬平米簽約面積，併為世茂物業分拆上市進一步提供了籌碼。但與福晟集團債務纏身的境況類似，福晟生活服務和粵泰物業目前則是訴訟纏身。
企查查顯示，福晟生活服務全資子公司福晟物業和粵泰物業分別涉及117宗和165宗法律訴訟，案由多集中在物業服務合同糾紛和由拖欠員工公司引起的勞動爭議。
這也令福晟生活服務和粵泰物業在世茂物業的併購標的中無疑成為特殊的存在。特別是福晟集團日前因拖欠員工的跟投款遭遇的維權事件持續發酵，也令世茂房地產感受到了被動“暴雷”的壓力。
圖片來源：網絡
相較併購福晟集團錄得1200億土地儲備和超3000億舊改貨值誘惑，福晟集團股權被凍結、擔保關係錯綜複雜、諸多項目公司麻煩纏身等引發債務危機的問題，恐怕才是擺在許世壇面前，以及世茂房地產分拆世茂物業上市路上，亟待解決的首要難題。
