這是過去10年房價跌幅最大的城市

10年過去,哪些城市房價不漲反跌?

過去10年,中國房價經歷過兩輪大幅上漲:第一次是2009年“四萬億”的濫觴,第二次是2016年-2018年去庫存和棚改貨幣化的加持,絕大多數城市都迎來翻倍式普漲。

毫無疑問,漲幅最高的當屬深圳,10年房價漲幅接近4倍,而偏遠的三四線城市房價也許多實現了翻倍。

然而,有一個城市房價不漲反跌,10年過去,房價仍未回到當初的高位。

這個城市,不是鶴崗,而是溫州。

據中國房價行情網數據,2020年9月,溫州住房均價為2.2萬元,位居全國前列,超過武漢、成都、鄭州、西安等眾多強二線城市。

這個數字看起來不低。然而,早在10年前,溫州就曾創造過更高的記錄,當時溫州房價攀上3萬元的高峰,超越北上廣深杭,成為全國房價金字塔尖的存在。

這是過去10年房價跌幅最大的城市

10年過去,溫州房價不漲反跌,跌幅甚至超過20%,成為全國大中城市裡唯一房價下跌的城市。

這背後,發生了什麼?

溫州是浙江第三大城市,2019年GDP總量高達6606億元,躋身全國30強,超過瀋陽、長春、廈門、石家莊、南昌等二線城市。

溫州2019年常住人口930萬人,相比2010年增加18萬人。雖然增量並不可觀,明顯落後於同省的杭州、寧波,但畢竟不存在人口收縮和城市收縮。

從最近幾年的經濟來看,溫州經濟基本面、人口基本面尚可,不存在太大的問題,為何房價確保不及10年之前?

這要從2011年說起。

2011年是溫州房價的最高點。這個素來以民營經濟著稱的城市,民富指數長期位居全國前列,“溫州炒房團”更是在全國闖下了赫赫威名。

早在2001年,一個由157個溫州人組成的“看房團”攜5000萬資金奔赴上海,一次性購房100多套。從此之後,幾乎每一輪樓市上漲潮裡,都少不了溫州看房團的身影,作為大本營的溫州房價自然水漲船高。

這是過去10年房價跌幅最大的城市

這一切都在2011年陡然逆轉。

根據國家統計局數據,2011年2月,溫州房價漲幅創下歷史新高。自此之後,溫州陷入了長達4年的房價下跌之路,一直到2015年才止住。

以官方發佈的二手房數據來看,從2011年2月到2015年3月,溫州房價最高下跌33%。雖然從2015年至今當地房價出現反彈,但相比2011年的最高點,跌幅仍舊超過17%。

這是過去10年房價跌幅最大的城市

換言之,10年過去,溫州房價普遍下跌了20%。

要知道,這10年間,其他城市房價都在一路上行,即便不考慮持有等機會成本,貨幣貶值的成本同樣不容忽視。從2010年到2020年,M2總量從72萬億攀升到213萬億,漲幅超過2倍,這背後的潛在損失更是可以想象。

2011年,發生了什麼?

熟悉中國金融史的人都知道,2011年,溫州民間金融借貸危機爆發。這場危機表面上看似只涉及金融層面,實際上一環套一環,直接波及到房地產市場,從而帶動房價大幅下行。

原因很簡單,大量溫州人席捲進了借貸危機之中。據央行溫州支行調查數據顯示,2010年前後,溫州有89%的家庭或個人、59.67%的企業參與民間借貸,其市場規模達到1100億元,相當於溫州全市銀行貸款總額的1/5。

這些民間借貸資金,只有35%進了實業,其他都用於資金拆借與炒房

民間借貸就像是一個套環,一環套一環。無數企業和個人牽扯其中,只要有一個環節斷裂,整個多米諾骨牌形成連鎖反應,進而形成普遍踩踏,房價應聲而落,一蹶不振。

因為民間借貸危機導致樓市泡沫破裂,這在住房市場化之後還是第一遭,溫州就此成為樓市泡沫的縮影。

自此,溫州炒房團開始退出歷史舞臺。在2016年以來的這波樓市浪潮裡,已經看不到溫州炒房團的身影了,取而代之的是深圳的投資客。

這場樓市大跌,與1990年代的海南房地產泡沫的破裂、2017年以來環京樓市的走跌,並稱為中國樓市上行年代為數不多的下跌樣板。

這場房價大跌,對溫州未必不是好事。

從房價收入比看,2019年溫州房價收入比為12.2,遠低於深圳的35.2,也低於杭州的17.7,與鄭州、南寧等地相當,泡沫已不像當初那麼嚴重。

這是過去10年房價跌幅最大的城市

從經濟來看,溫州雖然經歷了2011年的民間借貸危機,經濟增速明顯放緩,但最近幾年來,經過金融排雷,經濟發展重新提速,並在2019年重回中國城市GDP30強。

這是過去10年房價跌幅最大的城市

溫州式房價泡沫破裂,給未來有多少啟示?

其一,房價會漲自然也會跌,大跌不是孤例。1990年代海南房地產泡沫破裂,2011年溫州民間借貸危機爆發,2017年以來環京樓市腰斬,2019年以來鶴崗等收縮型城市房價重回白菜價……這些案例都為狂飆突進的樓市提供了不少經驗和教訓。

其二,房價與經濟基本面息息相關。一場史無前例的大放水,一次空前的泡沫炒作,固然可以將房價推向歷史新高。

但無論是哪個城市,最終都要直面經濟基本面的考驗。一旦經濟基本面出現問題,房價自然也就難以維持。

其三,未來投資,最需要重視的不是升值空間,而是安全性和流動性。我們必須要評估,一個地方的樓市,是否存在流動性,有沒有持續上升的空間,能不能經受意外事件的衝擊,是否能在橫盤調整之後還能繼續上揚。

來源:國民經略


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