增城朱村保利东湾从一直都是保持高价姿态，差异化的复式产品非常想得到市场认可。在2019年遇到了无对手网红科慧花园，导致它去年一直卖的不温不火。如今朱村刚需终结者盘退场，也该轮到保利东湾上场了。
科慧花园
保利东湾
广州21号线凤岗站、科技小镇、科教城、这些是朱村楼市的卖点。目前凤岗站最近新盘就是保利东湾，距离凤岗站大约400米快线站通勤市区更便捷。
凤岗地铁站和广汕公路
凤岗地铁站
保利东湾就是中航城，2017-2018年顶层三层复式产品最高售价超过3万价格，总价超过300多万只能说心疼持有它的业主。东湾和中航城是同样的复式产品，只是这一期改了一个名而已。产品是97-110平米的复式3房和4房，现在售价分别是180和240万左右，熟悉我的人都很了解朱村，这个盘产品就不再过多分析。
大房哥喜欢解刨一个楼盘价值，会找出它的竞品做比较，有对比才有伤害，有伤害到它才能看的出真实的价值。严格点说它最大的竞品是中航城二手房，同户型同配套情况之下去做比较就能看出它真实的价值。
保利中航城
中航城二手房成交价格在1.8万元平米不动产证都未满两年，计算各类税费和中介费用大约去到近2万元平米，购买成本价算下来到了近200万。保利东湾最近卖得特别火，五一前几天有搞出大降价到16x万买三房复式带动起来了，五一期间三房产品售价在180万左右，加上契税、物业维修基金、电商团购费、算下来购买成本价接近190万。最近中介推的特别火，头条和中介朋友圈都在发它的广告。
保利中航城二手房价格
保利东湾
保利东湾售楼部
190万买套较大的三房，价格再往下走就买不到这么近地铁的品牌盘，价格往上走可以选择配套更优越的知识城，现阶段的知识城刚需上车，购买一套约100平的三房总价在240万左右，都是乘同一条地铁过来的接盘侠，就更容易接受190万买套三房。保利东湾相比同小区二手市场时，新房价格处于倒挂状态，证明这个价格是有市有价的。朱村二小就在家门口孩子上学问题就能轻松搞定，不过也要有广州户口才行，学校是人户一制才能去读。
朱村二小
朱村二小
保利东湾与朱村二小
朱村地铁盘都是打工盘，无论从地段、配套、业主人群、以及未来的经济发展。它的价格要低于新塘，地铁价值早已经卖出来了，能再次带动它价格只能通过优质学区。从各项配套分析，朱村楼市主要是刚需市场撑着，改善市场只有极小部分本地人撑着。目前住朱村业主在改善住房的时候，他们都会换置到更近市区的地段的盘，所以我说它只有刚需市场。
凤岗站附近的楼盘
本文大房哥的总结：19000左右的单价，能于次新房的中航城和中国铁建国际花园单价持平。优势就是更近地铁口，在奔跑中的通勤时间有竞争力，复式产品的优势就是得房面积多，相比平层年轻人来看更有逼格，所以这类产品比较受较年轻夫妻喜欢。刚需住家可以考虑，但是作为投资角度不建议，虽然便宜但是价值有限，因为这里改善市场很小，难以拉动刚需市场的价格。
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